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丰台今年抱上了东西城的大腿，上周，和西城一路之隔的太平桥地块被保利拿下后，今天，和东城一路之隔的蒲黄榆地块蒲黄榆0017地块正式现场竞价。
6家房企报名——保利、招商、福鑫、国贸、绿城、大华，这是2026年至今北京参拍房企数量最多的住宅用地。
最终，经过百手大战，北京福鑫10.476亿竞得丰台蒲黄榆0017地块，楼面价约6.22万元/㎡，溢价率16.4%！
福鑫是谁？就是拿下金鱼池的那位，对二环可是真爱。
都说南三不如北五，但毕竟守着天坛脚下的二环外，环线的稀缺逻辑在此时还是要大于产业逻辑，丰台频繁出让二三环核心豪宅项目，背后用意何在呢？
我们今天需要用一个全局视角来看待蒲黄榆和他的豪宅兄弟们。
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蒲黄榆地块档案：天坛脚下的“百套孤品”
蒲黄榆地块不大，但段位极高。
位置：南二环边300米，天坛北侧700米，蒲黄榆地铁站（5号线+14号线）步行可达。往北是玉蜓公园和天坛，往东是方庄生活圈，往西是东城边界。
土地指标：用地面积9820㎡，地上建面1.98万㎡，容积率2.02，限高45米。
相比此前规划的2.8容积率，这次降低容积率，意味着产品品质可以做得更高。
配建：3000㎡派出所（无偿移交）+11米宽街坊路。
刨除配建后，实际可售住宅仅约1.68万㎡，按套均150㎡算，全盘只有约100套房源。
起始楼面价：约4.54万/㎡，刨除配建成本后实际经营楼面价约5.35万/㎡。
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丰台“二环三杰”：万泉寺、太平桥、蒲黄榆的区别在哪？
今年丰台拿出的这三块核心地，看似都是“二环宝地”，但内在逻辑截然不同。
万泉寺B地块（华润）：丽泽的封面，顶豪的试验场
位置在西二环至三环之间，丽泽商务区核心腹地，双地铁，近莲花河。
华润要做北京首个“架空抬板式”五代住宅，140-350㎡大平层，得房率近100%，预计售价10.5万/㎡。
它的客户是丽泽高管、金融街大佬，买的是城市封面感和产业未来。预算保守估计1500万以上。
太平桥地块（保利）：西二环的退路，老街坊的机遇
位置在西二环至三环之间，距西城区界仅100米，容积率2.0。但地块呈凹字形，周边老旧小区密集，城市界面一般。
保利151轮血拼拿下，实际住宅楼面价6.67万/㎡，预计售价9.5-10.5万/㎡。
它的客户是马连道、六里桥、广外那些不愿搬走的老街坊，预算1200-2000万，追求的是原地升级，不图什么大规划，就图离老地方近。
蒲黄榆地块：天坛脚下的藏品，内城最后的孤品
位置在南二环边，天坛脚下，双地铁。容积率2.02，限高45米，是典型的低密洋房小高层。全盘仅约100套，北侧楼栋甚至能看到祈年殿。
它的客户是东西城及南城的终极改善群体。这些人不缺钱，缺的是“在二环边、天坛旁、能住上新房”的机会。预算1400-2000万，他们买的不是房子，是那张天坛脚下的入场券。
最后咱们用三个词来总结丰台二环三个地块的区别。
华润万泉寺卖的是“面子”，是圈层
保利太平桥卖的是“里子”，是生活
招商蒲黄榆卖的是“藏品”，是情怀
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蒲黄榆周边新房，谁是对手？
蒲黄榆周边，新房极其稀缺。
最直接的参照物是东城的城建天坛府，2026年新房均价12.5万/㎡，二手房挂牌也达12万。蒲黄榆地块的经营楼面价仅5.35万/㎡，对比天坛府的售价，利润空间相当可观。
稍微远一点的是东铁营的金茂璞逸丰宜，2026年均价8.6万/㎡，主打135-190㎡。虽然环线差一些，位于三环外，但它会分流部分性价比客群。
但蒲黄榆的核心竞争力不在于“性价比”，而在于无可替代的区位。它只需要把蒲黄榆、方庄、刘家窑这一圈想换房的老街坊吃透就行。
周边三四十年房龄的老楼扎堆，大量改善需求无处释放，这个100套的小盘，根本不愁卖。
蒲黄榆地块不能和传统的丰台豪宅相比，它的抗跌属性更强，体量小、地段稀缺、去化压力小。但它的最终售价，将直接决定它能否走出独立行情。
如果开发商定价控制在10-11万/㎡，总价1400-2000万区间，那它就是东西城改善客群的稳妥选择。
如果冲高破12万/㎡，它将直接进入与天坛府、甚至海淀朝阳部分板块的横向厮杀，风险就大了，有这预算，不如看看海淀和朝阳的确定性更强的标的。
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