2026年的5月楼市，藏着一个特别扎眼的奇怪现象：一边是核心城市的豪宅、各地的保障房被疯抢，深圳40万/㎡的大平层半小时售罄，海口、东莞的安居房开售即空；另一边却是大量普通商品房门可罗雀，挂牌量居高不下、去化缓慢。同样是房子，为何冰火两重天，普通房偏偏无人问津？
这不是个别城市的偶然情况，而是深圳、香港、上海、海口、东莞等多地同步出现的市场特征。截至5月27日，全国公开可查的“日光”楼盘，清一色非核心地段豪宅，就是高性价比保障房，普通商品房连跻身“日光盘”的资格都没有。这种极致的分化，背后藏着楼市的底层逻辑变迁，也道尽了当下购房者的真实心态。
一、冰火两重天：豪宅抢破头，保障房秒空，普通房遇冷
先看几组真实的市场画面，冷热对比直观到让人诧异，这也是当下楼市最真实的写照。
豪宅市场：核心资产成“香饽饽”，有钱也未必能买到
5月23日的深圳，直接刷新了市场对豪宅热度的认知——蛇口中信城开信悦湾加推78套302㎡海景大平层，总价5100万起步，顶楼复式更是飙至2亿元，折算单价近40万/㎡，结果半小时售罄；同日，宝中观潮府加推40套198-257㎡大平层，也官宣当日售罄，实现“日光”。
香港的豪宅市场热度丝毫不输，5月首个周末，土瓜湾壹沐、红磡首岸、荃湾形瑨三盘齐日光，23日形瑨第三轮推87套，收了超5000组认购申请，超额认购56倍，还有买家斥资4000万港元一口气拿下6套。上海5月的9个“日光盘”，也全是12-20万/㎡的核心区高单价豪宅，静安曹家渡、杨浦滨江、浦东前滩的优质房源，成了改善型买家争抢的硬通货，5月27日更是单日3盘售罄。
这些豪宅能被疯抢，核心就一个：核心城市核心地段的稀缺性，这类房源不仅居住属性强，更成了高净值人群抵御风险、保值增值的优质资产，即便价格高昂，依然不缺买家。
保障房市场：刚需福音遭哄抢，买到就是“赚到”
和豪宅的高门槛不同，保障房、安居房的火爆，源于“高性价比+强民生属性”，是刚需群体的真实需求释放。
海口西海岸桂府佳苑安居房，5月23日首推约600套，报名超1100组，7小时售罄，8000-8500元/㎡的政府限价，比周边商品房低了近一半，刚需群体直呼“买到就是赚到”；东莞的配售型保障房更夸张，某项目165套房源国企开发、现房销售，均价9600元/㎡仅为周边一半，1小时内售罄，不少刚需者早早排队，就为抢一个购房名额。
就连深圳这样的一线城市，刚需类的安居房、保障房也持续走俏，光明区龙湖观萃苑作为刚需盘，5月3日首开92套、5月16日二开92套，两次均即开即罄，成了深圳楼市刚需端的“爆款”。
普通商品房：高不成低不就，成了市场“弃子”
与豪宅、保障房的火爆形成鲜明对比的，是普通商品房的普遍遇冷。
这类房源多位于城市非核心地段，既没有核心资产的稀缺性和保值性，又没有保障房的价格优势，处于“高不成低不就”的尴尬位置。东莞的大中·阳光壹号、卓越华堂云光等市场化普通项目，虽正常在售，却暂无任何公开日光记录；三四线城市的普通商品房更是惨淡，库存去化周期超20个月，即便降价促销，问津者依然寥寥。
更关键的是，这类房源的配套、学区、交通均无亮点，既打动不了追求品质的改善型买家，又让刚需群体觉得“性价比不高”，最终沦为楼市的“中间夹心层”，无人问津也成了必然。
二、为何分化如此极致？背后藏着三大底层逻辑
豪宅、保障房被疯抢，普通房遇冷，这种看似奇怪的现象，绝非偶然，而是政策、资金、市场需求三重因素叠加的结果，更是楼市从“普涨时代”进入“结构性分化时代”的必然表现。
第一，政策定调精准，刚需和高端改善被激活，普通房却无政策倾斜
4月28日中央政治局会议明确“努力稳定房地产市场”，终结了此前四年的高压调控，转向“稳预期、活存量、惠民生”，地方城市的政策松绑也精准发力，只激活两类需求：一是刚需，二是高端改善。
深圳4月29日松绑限购，持居住证可买南山、福田等核心区房源，初婚初育家庭公积金贷款额上浮50%，既让高净值人群能顺利入手核心豪宅，也让刚需群体能轻松上车保障房；各地更是持续加大保障房供应、降低安居房申购门槛，让刚需的购房需求有了释放出口。
但对于普通商品房，政策既无限购松绑的倾斜，也无信贷、补贴的支持，这类房源的目标客群——普通改善型买家，仍处于观望状态，政策红利覆盖不到，市场自然遇冷。
第二，资金嗅觉极致灵敏，只盯核心资产，普通房无保值价值
楼市的冷热，资金最有发言权。5月以来，北上资金净流入地产股超200亿元，创年内新高；央企国企也开始加大核心城市拿地力度，上海5月土拍溢价率回升至8%，所有资金的共识高度一致：只布局核心城市核心资产。
高净值人群自然紧跟资金趋势，深圳40万/㎡的豪宅、香港56倍认购的优质房源，成了他们的首选，因为这类核心资产能抵御市场波动，保值增值能力强；而普通商品房，既没有稀缺性，又没有增值空间，在楼市分化的背景下，甚至有贬值风险，资金自然避而远之，没有资金支撑，普通房遇冷是必然。
就连刚需群体的资金，也更愿意投向有价格保障的安居房、保障房，而非“前途未卜”的普通商品房，毕竟对于刚需来说，房子的性价比和稳定性，远比所谓的“增值空间”更重要。
第三，购房者心态变了，从“闭眼买房”到“精挑细选”，普通房无核心竞争力
过去楼市普涨时代，购房者的心态是“闭眼买房都能赚”，不管什么地段、什么品质的房子，都有人抢；但现在，购房者的心态彻底变了，变得理性、谨慎，甚至“挑剔”，买房先看核心竞争力：要么是核心城市核心地段的稀缺性，要么是政府背书的高性价比。
豪宅的核心竞争力，是核心地段+优质配套+稀缺资源，能满足改善型买家的品质需求，也能实现资产保值；保障房的核心竞争力，是政府限价+低门槛+稳性价比，能满足刚需群体的居住需求，没有购房风险；而普通商品房，既没有核心地段的稀缺性，又没有价格优势，配套、学区、交通均无亮点，毫无核心竞争力可言。
在购房者“精挑细选”的当下，普通房既打动不了高端买家，又留不住刚需群体，最终只能沦为“无人问津”的尴尬存在。
三、不是市场回暖，只是结构性修复，普通房的冷还将持续
面对豪宅和保障房的火爆，不少人认为楼市已经全面回暖，但业内专家和权威机构的判断却很一致：这不是全面回暖，只是楼市的结构性修复，豪宅和保障房的热会持续，但普通房的冷，短期内很难改变。
易居研究院院长丁祖昱直言，当下的楼市热度，只集中在核心城市核心地段的豪宅和高性价比保障房，是典型的局部热度，三四线城市的普通商品房，仍面临库存高、需求弱的问题，调整还需要时间；知名经济学家任泽平也认为，当前正处于“政策底→市场底→经济底”的传导过程，5月的抢购潮，只是核心城市的修复信号，而非全国市场的回暖。
机构的预测也印证了这一观点：中金公司认为，2026年下半年核心城市房价有望企稳，成交量环比提升15-20%，但上涨只限于核心资产和保障房领域；摩根士丹利上调中国地产板块评级至“增持”，但也明确表示，增持的只是核心城市的优质地产股，普通商品房相关标的仍不被看好。
贝壳研究院的二手房数据更直观，5月一线城市二手房成交量同比增长35%，但涨幅全集中在核心区豪宅和刚需保障房周边，普通商品房的挂牌价不仅没涨，还有小幅下跌，买家议价空间持续扩大。
四、当下买房，别再踩坑：刚需盯保障房，改善选核心，普通房慎选
面对楼市这种极致的分化，不少购房者开始焦虑：现在到底该不该买房？买哪类房子才不会踩坑？其实答案很简单，跟着市场趋势走，避开“高不成低不就”的普通房，把握核心原则：刚需盯保障房，改善选核心，普通房慎选。
如果是刚需族，当下的首选必然是各地的安居房、保障房、配售型商品房，这类房源有政府限价，性价比高，申购门槛也在持续降低，买到就是稳赚，核心城市外围的刚需盘也可考虑，但一定要看交通和基础配套，避免买远郊“睡城”；
如果是改善型买家，只盯核心城市核心地段的高品质豪宅和优质商品房，这类房源稀缺性强，抗跌能力也强，趁着当前政策优惠、信贷成本较低的时机置换，既能提升居住品质，又能实现资产保值，切忌买非核心地段的大户型普通房；
如果是投资客，一定要保持理性，楼市的普涨红利早已消失，未来只有核心城市的核心资产才有保值增值空间，远离三四线城市、远郊板块的普通商品房，这类房源不仅难出手，还可能面临贬值风险；
哪怕是预算有限的购房者，也宁愿咬咬牙买核心区的小户型，也别买非核心区的大户型普通房，毕竟在楼市分化的时代，地段的价值，远比房子的面积更重要。
说到底，当下楼市的冰火两重天，不是偶然，而是市场回归理性的必然结果。豪宅和保障房的被疯抢，是因为它们找准了自己的核心定位，满足了特定人群的真实需求；而普通房的无人问津，本质是因为自身缺乏核心竞争力，在政策、资金、需求的三重筛选下，被市场淘汰。
未来的楼市，分化只会越来越极致，“所有房子都能卖出去”的时代早已过去，只有真正有价值、有竞争力的房子，才会被市场认可。
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