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未来，房地产发展的定心丸来了。

5月28日，国务院印发了《城市更新“十五五”规划》，这是关于城市更新的首个国家层面的专项规划文件。

这份规划不仅是给房地产的未来点亮了希望，也点燃了资本市场的情绪，上周五一众地产股大涨暴涨。

那这份规划究竟讲了什么？十五五期间，城市更新几个主要指标数据可以看一下：

  • 老旧小区改造约11.5万个
  • 城镇危旧房改造50万套/间，较“十四五”翻倍
  • 城中村改造4000个
  • 老旧街区厂区改造提升1500个
  • 地下管网更新36.5万公里

这些数据指标大部分都要高于十四五期间。

而据多家机构测算，“十五五”期间城市更新总投资约15-20万亿元，年均3-4万亿。今年1-4月份，房地产开发投资是2.4万亿元，这样一估算，城市更新投资大概能超过房地产开发投资的50%。

从这一数据上也可以看出来，房地产已经由过去的增量市场转为了存量市场。城市更新将成为支撑房地产持续发展的新动力，城市更新的系统性启动也将带动房地产相关产业链上的开发投资、建筑、建材、家居、物业等的发展，房地产或将继续成为国内经济的引擎。

对房地产会有如何影响？

首先是将会改变行业发展的逻辑，过去房地产主要还是以增量开发为主的，随着城市更新的深入，未来房地产市场的发展将会过渡到存量盘活、运营提升的发展模式上来。

房地产进入存量发展阶段后，很多东西都会随之发生改变。房地产相关制度会发生改变，最近几年，建筑新规、现房销售、“好房子”的建设等等，一定程度上来看，都是在适应房地产市场发展新阶段的需要。

那会对未来的市场产生怎样的影响呢？

系统化的城市更新，能够一定程度上为市场创造短期需求，这是一个什么逻辑呢？

旧房屋更新改造或是拆除重建是有一个周期时间的，这个时间里，这些旧房屋的原住户也需要找房子住，这其实就是为市场创造了短期的住房需求，至于说这个需求是通过租房还是买房来满足，则就要看政策的引导了。

如果旧房屋更新改造是原地安置的话，即等原来的旧房子改造完后或是重建后，再按照一定的规则分配给原住户，那原住户通过住房来解决改造期间的住房需求可能性更大。如果是通过“房票”或是货币性补偿的方式，那么原住户买房可能性就很大。

届时，一般来说，这几种方式都会用到，这就会阶段性为市场提供新的住房需求，会起到活跃市场的作用，对于稳楼市也会有积极的作用。