本次流拍地块位于奥体以东，属于非核心区域。

石青玲/发自西安

一宗流拍地块让西安市港务区成为市场焦点。

近日，西安市公共资源交易中心发布公告称，因挂牌期满未出现有效报价，GW3-12-1-3地块流拍。这是西安港务区2026年首次供地，也是该区域有史以来首次出现住宅地块流拍的情况。

过去多年，西安市港务区一直是西安楼市的“明星板块”。2025年，西安港务区商品房以142.55万平方米的成交面积位居全市首位；当年，西安楼市诞生了6宗溢价成交地块，有3宗都位于西安市港务区。区域楼市热度可见一斑。

流拍背后，西安市港务区楼市是否告别了往日高光？在业内人士看来，这宗地之所以流拍，既有房企投资策略悄然生变的原因，也是市场分化产生的结果。

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资料显示，GW3-12-1-3宗地位于西安市港务大道以东、骏马路以南，占地约36.881亩，土地性质为住宅、商服用地，容积率1.2至2.1，挂牌起始价为3.541亿元，按最高容积率计算起始楼面价约6858元/平方米。

从各项指标来看，1.2的低容积率在当前市场中十分稀缺，加之地块周边交通、教育、生态等配套已逐步成型，综合条件十分优质。

尽管自身条件优越，但地块所处的区域楼市却表现不佳。

这宗地位于西安市港务区奥体中心以东（以下简称“奥体东”)。按照规划，奥体东板块以西安市港务区管委会为核心，定位为未来的行政与经济中心，目前已经汇集了西安港科创产业园、百利威国际电商产业园、西北智能公路枢纽平台物流园等产业园区，吸引了大量就业人群。

虽然规划较高，但配套却落地缓慢，一名深耕西安市港务区市场的房地产中介门店经理表示：“奥体东板块城市界面差、村落多、缺乏优质配套。”

居住在附近的一位业主表示：“当初买房主要是考虑到家门口的一站式公办教育，然而交房已经三年了，连幼儿园都没开，这个板块教育配套太稀缺了。”

也正因此，这里的楼市颇为冷清。上述门店经理表示：“奥体东板块的楼市行情一直不温不火，不少楼盘为加快去化，选择降价促销。”

以鼎诚潮前为例，西安市住建局网签数据显示，2025年2月，鼎诚潮前首次取价，推出了5#、7#两栋楼，共计171套房源，截至2026年5月29日，这两栋楼仅网签了99套，去化率为57.89%。

目前，项目也开启降价模式。一位房地产中介机构人士介绍，项目7号楼100平方米的户型，目前均价约1.1万元/平方米。这远低于1.7万元/平方米的备案价。另外，中康华府的价格则低至9900元/平方米，是目前板块最便宜的项目。

较低的去化速度早已为该地块的命运写好了注脚。一位TOP20房企人士分析认为：“当下，企业拿地越来越谨慎。市场上行时，房企会选择性布局非核心板块；如今，更倾向于聚焦资源兑现度高、安全边际高的地段。”

显然，它并非房企眼中的“安全地块”。

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整体来看，截至2026年4月底，西安港务区的楼市表现并不如去年。

上述门店经理表示：“今年，西安港务区新房不如去年，但二手房供应量、去化量都有所增加。”

中指研究院数据显示，2026年前4个月，西安市港务区商品住宅共成交2189套，较去年同期的2768套少了579套；市场出清周期也从去年同期的8.38个月，延长至 10.91 个月，库存压力有所上升。

针对西安市港务区的楼市现状，一楼盘项目策划人士表示：“当前购房客群总量相对稳定，幸福林带、团结村板块、高铁新城板块的崛起分流了港务区的客源。”

数据也印证了客群分流的现实情况。据克而瑞陕西统计，由西安市经开、城东、城北组成的“新三区”异军突起，市场份额从2024年的14.5%升至2025年的20%，今年以来已达到 33.6%，迅速成为西安楼市主力板块。

反观西安港务、高新、浐灞三区，市场份额明显收缩，已从2025年的46.8%降至当下的44.2%。

值得一提的是，尽管区域整体行情走弱，但作为西安市港务区的核心板块，奥体中心楼市热度仍然不减。

中指研究院数据显示，今年前4月，奥体中心板块三大楼盘表现亮眼。其中，绿城桂冠东方销售额 6.8亿元，位列西安商品住宅销售TOP20第6位；绿城润百合销售额5.58亿元，排名第11位；中国铁建语澜溪销售额达4.9亿元。

不过，自2018年开启大规模开发至今，奥体中心板块土地资源已基本开发完毕，后续新房供应将大幅缩减，未来市场重心或将逐步转向二手房。