广州楼市高库存的僵局，正迎来政策破局关键拐点。
5月26日，广州安居集团正式启动居民卖旧买新试点，国企下场托底收购二手房：
针对环城高速以内+70㎡以下+总价 300 万以内刚需小户型，收购资金由银行专户全程托管，资金专款在180天内专用于购买广州新房。
新政一手盘活老城小户型二手房，一手强制引流消化新房库存，给广州当下12.47万套、1487万㎡的高住宅库存，带来重大变局。
新政落地之下，国企托底能否盘活存量、消解库存压力？
今天，我们就扒一扒当下广州的新房库存真相，深挖房源归属，看清新政与高库存碰撞下，谁将实现顺势突围？
Part.
1
广州库存真相
总量高位盘整，市场分化泾渭分明
先摆核心数据：
截至2026年4月，广州一手商品住宅库存约1487万㎡，整体去化周期25.2个月，全市有12.47万套可售房源待售，反观2025年广州全年新房成交量仅6.5万套。
直白来说，就算接下来不再新增任何新房，按现在的卖房速度，也要两年才能卖完所有库存房源。
但是比起总量高更关键的，是区域的极致分化。
库存重灾区集中在增城、黄埔、番禺等近郊、远郊区域。其中增城库存2.9万套，要三年才能清完现有库存；黄埔、番禺分别是17126套、14166套，去化周期分别是29、27个月，压力同样拉满。
越秀、海珠、天河、荔湾四个核心城区库存体量偏小，区域库存分化泾渭分明。
而且，当下广州楼市还有一个很鲜明的特点：现房成为绝对主力，现房库存占全市57%，其中增城现房库存占比更是达到75%，番禺区的占比亦高达69%，花都、从化、南沙的现房占比也在60%之上，远郊板块现房积压问题尤为突出。
利好消息是：本次收购二手房以旧换新，刚好契合置换人群即买即住需求，现房有望率先被新政带动去化。
Part.
2
近六成库存，集中在十大房企手中
到底广州这些新房库存攥在谁的手里？我们先看一组表格：
从数据不难看出，广州楼市呈现鲜明的头部集聚特征：库存规模 TOP10房企，包揽全市58%的住宅库存。
这意味着近六成海量库存，牢牢掌握在十家头部房企手中。有意思的是，库存头部房企与业绩头部房企重合度颇高。
保利、越秀、中海、广州地铁、万科、珠实同时入榜两大榜单，六家头部房企旗下余粮充足，是后续稳定的业绩支撑。
另一方面，时代中国、合景泰富、珠江投资等民企存在库存与业绩的错配困境，库存难以快速转化为回款，现金流压力可想而知。
整体来看，越秀地产、保利发展作为广州楼市主力军，2026年1—4月两家房企合计市占率高达26%，手握狭义库存占全市总量的四分之一，实现全域布局，从主城改善到外围刚需全覆盖，直接承接新政置换流量，将是本轮“卖旧买新”政策的最大受益者。
Part.
3
新一轮抉择
深耕去存量，还是逆势抢储地？
2026年5月，广州发布最新供地计划，全年供应商品住宅58宗、合计216公顷，供地结构向核心区倾斜，中心五区供地占比43%，楼市迎来新一轮关键节点，也给头部房企抛出了关键选择题。
摆在头部房企面前的有两条路：
一是借力新政加速去库存，用好卖旧买新引流，以优惠促销快速走量，夯实现金流；
二是逆势补仓，趁着供地窗口，择优拿下核心优质地块，为后续发展储备新的优质筹码。
这也是当下广州楼市最值得关注的看点。
高库存的双面属性，在这一刻展现得淋漓尽致：既是房企穿越周期的安全垫，也是借政策红利领跑市场的底牌。
热门跟贴