5月的楼市像两个平行世界。一边是北京、上海的二手房中介忙到没空吃饭，单日网签量刷新近五年纪录；另一边，65个城市的售楼处门可罗雀，降价海报贴满了朋友圈。
一线城市表现普遍不错。5月，上海二手商品房成交约2.8万套，创下近6年来同期新高，5月10日单日网签1664套，刷新近五年单日新高，价格更是连续3个月上涨。北京二手住房成交量超1.6万套，同比上涨约12%，继4月之后再次创下近5年同期新高。广州“穗八条”效果显著，5月重点一手盘认购量环比涨36.9%。深圳松绑部分区域限购后，5月新房成交3970套，同比大增51%，二手房住宅成交5006套，同比增长21%;一二手住宅合计成交8976套，同比增长33%。
二线城市分化则愈发明显。杭州二手房成交9968套创近五年同期新高，5月截至24日已成交超6300套，机构估算有望继续站稳9000套以上；成都4月二手住房成交24498套，5月“小阳春”行情暂时降温，成交骤降至5651套，环比下降8.9%；苏州5月成交6419套，环比-8.5%。
不难发现，本轮上涨的本质是刚需托底。上海300万以下二手房成交占比58%，同比提高8个百分点；杭州200万以下占比达49%。5月百城新房仅29城上涨、65城下跌。回暖的成色不如2021年，改善型需求尚未大规模进场，市场只修复了刚性底部。
市场冷热不均的表象之下，一场更深层次的政策转向正在悄然发生。过去屡试不爽的刺激手段逐渐退场，一套围绕存量资产盘活的全新逻辑正在成为楼市调控的主流。
4月下旬到5月上旬，一批城市陆续出台至少30项新政。这次的政策，与过去有明显不同。过去两年是降首付、降利率、放限购——推着需求走。而现在政策逻辑换了，从刺激增量转向盘活存量。标志就是国务院印发《城市更新“十五五”规划》，城市更新上升为国家战略。未来五年改造50万套危旧房、1500个老旧街区、11.5万个老旧小区。房企拿地逻辑彻底改变，从招拍挂抢新地，转向存量资产整理、产业导入、商业运营和REITs退出。
另一个新招是国企收储。上海试点收购523套旧房，发房票置换；广州跟进，收购标准为总价300万以下。政府帮居民卖掉旧房，疏通“卖一买一”链条。这不是托市，是换赛道。未来政策导向很清晰，城市更新绑定存量盘活，保障房靠收购存量商品房解决，公积金扩大至旧改。告别大拆大建，告别粗暴刺激，进入存量时代。
尽管各地积极出台房地产刺激政策，但仍有65个城市房价在下跌，三四线城市面临去化周期过长的难题。中指研究院数据显示，三四线去化周期普遍超过30个月，最高突破50个月。库存降了但周期更长，因为销售萎缩快于库存下降。65个下跌的城市是“沉默的大多数”，中国楼市已不是一个市场，而是无数个走向不同命运的分市场。
对于下半年的走势，机构之间观点分化明显。中金公司认为，政策底+资金底已到，核心城市拐点初现，地产投资占GDP比重已显著超跌，供需两端持续改善；摩根士丹利则盯住居民收入预期尚未根本扭转，警告本轮只是脉冲行情，复苏节奏不均匀，刚需买完后缺乏接力。两者的分歧，本质上是看“起点”还是看“过程”。大部分城市将进入半年以上的缓跌—筑底；二手房比新房先稳；一线和强二线比三四线先见底；同一城市内核心与远郊价差继续拉大。
其实对于大多数普通人来说，楼市的涨跌数字远不如“能不能买得起”“住得舒不舒服”来得实在。刚需族不用再追着房价跑，可以慢慢挑一套适合自己的房子；有改善型需求的家庭也有“卖一买一”的希望，这才是大家希望看到的房地产市场。
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