广州“地产一哥”越秀地产在上海的下滑速度有点出乎意料。
2026年1-5月的销售业绩出炉。根据中指研究院的数据，越秀地产实现销售额370亿元，同比下跌27%。其中，越秀上海的销售额为31.6亿元，同比下跌近65%！
前五月，越秀上海的销售额对越秀地产的销售贡献仅约8.5%，权益销售额的占比更是低到只有6%。
也就是说，今年前五月，上海市场的贡献，在越秀地产的占比已经不足10%！
这是什么概念？
2025年，越秀上海以211亿元的销售额，对越秀地产全年业绩的贡献占比达19.44%，权益销售的占比也达14%。
排名也是直线下降。2025年，越秀上海在上海房企权益销售金额排行榜中好不容易挤进前八，刚过去5个月，排名已经跌出前二十，直线降到二十二位，堪称“滑铁卢式” 下跌。
今年4月，越秀地产刚把原来华发股份的首席产品官黄凤彬挖过来，出任越秀地产华东区域董事长。曾经以联席总经理身份共同主持华东区域工作的闫强和詹瑞林，则分别接手上海和杭州，担任城市公司总经理。
把黄凤彬放到华东区域，可见越秀地产对提升华东区域产品力的迫切心情。毕竟，无论是上海还是杭州，开发商在产品上的竞争已经到白热化的程度。
如今，面对越秀上海如此拉垮的销售业绩，黄凤彬+闫强的“双强组合”，是应该先把销售业绩拉上来，还是先提升产品力呢？
更重要的是，越秀今年还能保住在上海的江湖地位吗？挺难的。
今年1-5月，除4月份勉强卖了17.1亿元外，越秀在上海的单月销售金额都不足10亿元。
5月份，越秀上海的权益销售金额更是不足1亿元！让人大跌眼镜。
这家广州市属国企的标杆，在上海，正面临新的困局：
- 在售项目去化不畅；
- 产品力的进化跟不上规模的增长；
- 过度依赖合作开发，独立开发能力受限；
- 投资拓展不给力……
5月28-29日，上海第四批次土拍，参拍的房企热情高涨，尤其是对于有规模诉求但土地储备不足的房企来说，如果这次能拿到地，按照5个月的开盘周期，还能赶上11月左右开盘，年内即可形成销售业绩和回款。越秀也不例外。
虹口和浦东的三幅地块，越秀上海都报名了，但最终还是因为出价保守，空手而归。
到目前为止，越秀今年在上海，仅成功入手了浦东高行一块地。这还是在1月初，其他房企投资意愿都低迷的时候，越秀上海底价拿下的。
越秀在上海也不是没有“余粮”，核心是，这些在售的项目，卖的都不太好。
曾经被寄予厚望的和樾长宁项目，和招商合作，越秀占股70%，目前是长宁唯一的在售新盘，一共170余套房源，本来是一个可以快速去化的高周转项目，却因为各种原因，让越秀在上海栽了大跟头。
和樾长宁去年6月首次开盘，目前推盘三次，共计推出118套房源，还有65套房源可售。也就是说，卖了将近一年，只卖掉了53套房子，去化率不足45%。
为了快点卖房，越秀上海也挺拼的。去年9月第二次开盘时，和樾长宁还直降1万元/平米，从之前13.88万/平米的均价，降到只有12.88万/平米，推出的22套房源，目前“网上房地产”显示，还有12套房源可售。
降价也卖不动，这就很难了。
马上，保利发展在长宁中山公园板块的新项目也即将上市。这个项目位于内环内，相比中环边的和樾长宁，位置更好，周边配套成熟度更高。
曾经的长宁唯一新盘，将迎来一个强有力的竞争对手，对本就去化艰难的和樾长宁来说，大概是又一轮暴击。
不只是和樾长宁，越秀和北京城建在上海杨浦区合作开发的翎翠滨江，越秀占股49%。去年3月和5月两次开盘，推出总共262套房源，到目前为止，还有180套房子没有卖掉，去化率约31%。
开盘14个月，只卖掉了82套房子，算下来月均不足6套。按照这个速度，翎翠滨江剩余的房源，还得再卖至少30个月！
卖得好的项目，也不是没有。越秀上海和华润、中能建合作的翡雲悦府一期、二期，越秀分别占股29%和51%，现在销售已接近尾声，而且，项目的产品研发和营销都是华润主导。
在售项目指望不上，新项目也是“青黄不接”。
去年越秀上海联合招商、星狮及瑞城一起拿下的静安苏河湾“地王”项目，今年2月已经发布规划公示，拟新建3栋38-41层的高层住宅，楼栋高度接近150米，以及部分商业文化设施。
但是，最新的消息显示，受到住建部新版《住宅项目规范》中关于“住宅建筑高度原则上不超过80米”的限制，项目进展缓慢，入市进度大概率也将延缓。
今年，越秀在上海最大的指望，就剩下今年1月份刚拿到浦东高行项目了。如果按7万元/平米的销售均价算，这个项目能给越秀上海带来的货值大约44亿元。
但是，“独木难支”。去年，越秀在上海至少有5个新项目打底，今年，如果只靠这个全新的项目支撑，全年销售业绩的大幅下滑将难以避免。
更大的不确定在于，越秀在上海非常喜欢合作开发，这还不是重点。重点是，越秀操盘的项目，目前来看，卖的都不太好，比如和樾长宁。
浦东高行项目作为越秀上海全资拿地且独立操盘的项目，能不能打破这个“魔咒”，对越秀上海的产品力及操盘能力，都是不小的挑战。
而且，越秀在上海第一批交付的项目，包括上海第一个项目天樾园，和保利发展合作开发的和樾天汇、嘉悦云上等，都因为各种质量问题遭遇业主维权。
到目前为止，越秀在上海已经开发及在售的项目超过12个，但是，越秀的产品在上海市场上并没有形成口碑，购房者对越秀上海的产品印象也模糊不清。
所以，越秀地产把曾在华发股份主导产品体系优化及“华发好房子”战略落地的黄凤彬放到越秀华东区域，大概也是对他寄予厚望。
如果说，闫强还有去年上海销售金额排名冲到第六的业绩傍身，那么，今年销售业绩大幅下滑，对刚刚履新的黄凤彬来说，他要和闫强一起面对的，将是稳住上海的销售，以及提升产品力的双重压力。
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