（接上期《全国不良贷款地图2026（二）：京津冀房贷》）
展开长三角及珠三角银行房贷地图，会明显感觉到各金融机构存在明显差异，同时，房贷市场正在被新旧两种力量撕扯成“矛盾”的场景：旧市场风险释放，新市场消费启动。
我们选取长三角的上海银行、南京银行、江苏银行、宁波银行，珠三角的广州银行、平安银行，来对比分析6家银行的2025年房贷数据。
房贷风险持续释放
数据显示，房地产市场风险释放，仍然是2025年各银行的主基调。
对公不良房贷
上海银行：对公房贷不良贷款36亿元（+209.09%），从该行不良贷款行业第五位，上升至第一位，不良率2.91%（+1.93个百分点）；
江苏银行：不良率升至4.23%（+2.03个百分点），不良贷款约28.62亿元（+81.82%）；
南京银行：不良贷款13.73亿元（+28.64%）；
宁波银行：不良贷款2.65亿元（+42.47%）；
平安银行：不良贷款约46.66亿元（推算），不良率2.22%（+0.43个百分点）；
广州银行：未披露。
除广州银行未披露外，5家银行的住房对公不良房贷全面攀升，其中上海银行增长达209.09%，显示长三角、珠三角房企仍处于风险释放中。
个人住房按揭不良贷款
宁波银行：不良率0.89%（+0.26个百分点），不良贷款+2.98亿元（+48.38%）；
上海银行：不良率0.69%（+0.24个百分点），不良贷款+4.05亿元（+55.83%）；
南京银行：不良率0.96%（+0.37个百分点），不良贷款+3.78亿元（推算）（+78.83%）；
平安银行：不良率0.28%（-0.19个百分点），不良贷款−5.38亿元（推算）（−35.12%）；
江苏银行：未披露个人住房按揭贷款，只有个贷不良率0.96%（+0.08个百分点）；
广州银行：未披露。
4家明确披露个人住房按揭不良贷款的银行中，只有平安银行1家不良贷款余额及不良率下降，其余不良贷款余额均有较高增幅，显示长三角、珠三角个人按揭端普遍风险上升。
上海、广州等房贷“加码”
在不良攀升、风险释放的同时，6家银行的房贷表现并不是退缩，而是“加码”。
以对公房贷来说，有4家银行增量“加码”，有2家表现为减量——
南京银行：对公房贷+30.74%（758.5亿元）；
广州银行：对公房贷+24.83%（325.6亿元）；
宁波银行：对公房贷+8.79%（1544.7亿元）；
上海银行：对公房贷+4.18%（1237亿元）；
平安银行：对公房贷-14.29%（2101.8亿元）；
江苏银行：对公房贷-5.45%（676.4亿元）。
值得注意的是，从上海银行与广州银行数据来看，上海与广州体现出一线城市的房地产市场支撑特征：贷款行业占比保持高位（均为当地第二位），且占比百分比提高，即两家银行的房地产业实际地位得到强化。
上海市与广州市两地统计局的统计结果，均为两地房地产投资下降（市场萎缩），但是，上海银行与广州银行数据则不同，显示金融端对房地产市场的强支持。
上海银行、广州银行之外，南京银行对公贷款行业占比位置也保持稳定（第五位），占比提升0.70个百分点；其余3家银行，房地产业在对公贷款中的行业位置均为下降：平安银行、宁波银行下降一位，江苏银行下降两位，显示3家银行当地贷款更多向其他实体经济倾斜。
住房按揭普遍“加码”
长三角及珠三角6家银行，住房按揭普遍“加码”，体现出住房消费出现回暖启动迹象——
平安银行：按揭余额+8.91%（3551.5亿元）；
南京银行：按揭余额+9.91%（892.5亿元）；
宁波银行：按揭余额+4.06%（1023.8亿元）；
上海银行：按揭余额+2.27%（1634.2亿元）；
江苏银行：按揭-0.08%（2495.3亿元），基本持平。
广州银行：只公布个贷总额（-2.96%），未披露按揭单独增速。
从明确公布住房按揭数据的5家银行看，除了江苏银行基本持平外，4家银行住房按揭均为正增长。
南京银行VS江苏银行，“押宝”核心城市
6家银行中有一个非常有趣的现象对比，发生在南京银行与江苏银行身上。二者处于同一地域，房贷走势却完全相反。
南京银行对公房贷和个人按揭贷款双升，且对公房贷增幅达30.74%，而江苏银行两项双降，体现出“双弱”格局。
表面看，二者贷款布局类似——
2025年
江苏银行：江苏地区贷款占比83.93%；
南京银行：江苏地区贷款占比83.82%。
但是，从资产表中可见——
江苏银行：南京地区资产占比26.4%，员工占比16.6%；
南京银行：南京地区资产占比50.8%、员工占比46.0%。
也就是说，南京单一城市集中度超过50%，而江苏银行更多则表现为省内全覆盖+县域下沉。
房地产市场恰恰是以核心城市作为支撑点的。
南京“押宝”在核心城市。核心城市的市场韧性、更强的各方资源、政策红利的释放等，使得其刚需更强，市场启动也更快。
江苏银行面对更分散的市场，风险面更大，策略也更审慎；大量三四线城市的房地产项目，调整周期更长，走出“双弱”所需的量能也更大。
综上，长三角及珠三角银行正在加速确认和处置存量风险，为后续轻装上阵创造条件，其性质为：存量风险加速出清，而非新增风险爆发。信贷加码，显示了在出清旧市场存量的同时，新市场力量在政策驱动下产生了清晰的市场回应，包括个人按揭的“回暖”，也是政策刺激+需求释放的叠加。银行间的差异，则体现出城市的分化，虽然区域类似，但由于支撑条件不同，市场表现（包括银行表现）可能是迥异的。
附6家银行房贷相关数据（据企业年报）
上海银行
房地产业
2025年
贷款：1237.02544亿元（+4.18%）
行业占比：8.59%（+0.14个百分点，第二位）
不良贷款：36.00844亿元（+209.09%，该行各行业排第一位）
不良率：2.91%（+1.93个百分点，第二位）
2024年
贷款：1187.39529亿元
行业占比：8.45%（第二位）
不良贷款：11.65112亿元（各行业排第五位）
不良率：0.98%（第六位）
住房按揭贷款
2025年
贷款：1634.16087亿元（+2.27%）
总贷款占比：11.34%（个贷第一，-0.03个百分点）
不良贷款：11.29320亿元（+55.83%，个贷第三，低于个人消费贷及个人经营性贷款）
不良率：0.69% （个贷最低，+0.24个百分点）
2024年
贷款：1597.96806亿元
总贷款占比：11.37%（个贷第一）
不良贷款：7.24752亿元
不良率：0.45%（个贷最低）
对照上海市统计局数据
2025年末，全市常住人口为2485.41万人；常住人口自然增长率为-2.3‰
2025年，上海房地产开发投资规模总体平稳，投资增速稳中有降，全年完成房地产开发投资6034.13亿元，比上年下降3.1%，结束自2023年以来的增长态势。从房屋类型看，住宅投资3634.06亿元，下降1.4%；办公楼投资558.50亿元，下降18.4%；商业营业用房投资397.14亿元，下降7.6%。
近几年上海土地出让规模缩减，房屋建设规模回落。2025年，全市房屋施工面积16266.36万平方米，比上年下降3.3%。其中，新开工面积1492.00万平方米，下降31.8%；房屋竣工面积2019.55万平方米，增长18.2%。
南京银行
房地产业
2025年
贷款：758.51144亿元（+30.74%）
行业占比：5.32%（+0.70个百分点，第五位）
不良贷款：13.73195亿元（+28.64%，第三位）
不良率：1.81%（-0.03个百分点，第三位）
2024年
贷款580.15776亿元
行业占比：4.62%（第五位）
住房按揭贷款
2025年
贷款：892.47671亿元（+9.91%）
总贷款占比：6.26%（第二位，低于消费类贷款，-0.20个百分点）
不良率：0.96%（+0.37个百分点）
2024年
贷款：812.02557亿元
总贷款占比：6.46%（第二位，低于消费类贷款）
"截至报告期末，母公司个人贷款不良率1.49%，较上年末上升0.20个百分点。报告期内，受房地产市场调整影响，住房抵押贷款不良率有所上升。”
江苏银行
房地产业
2025年
贷款：676.44431亿元（-5.45%）
行业占比：2.74%（-0.67个百分点，各行业第7位）
不良贷款：约28.62亿元（+81.82%）
不良率：4.23%（+2.03个百分点）
2024年
715.45224亿元
行业占比：3.41%（各行业第5位）
住房按揭贷款
2025年
贷款：2495.32303亿元（-0.08%）
个贷第二位，低于个人消费贷款
个人贷款总不良率0.96%（+0.08个百分点）
2024年
贷款：2497.33009亿元
宁波银行
房地产业
2025年
贷款：1544.65亿元（+8.79%）
行业占比：8.91%（行业第四位，-0.71个百分点）
不良贷款：2.65亿元（行业第四位，+42.47%）
不良率：0.17%（行业第十位，+0.04个百分点）
2024年
贷款：1419.80亿元
行业占比：9.62%（行业第三位）
不良贷款：1.86亿元（行业第三位）
不良率：0.13%（行业第十一位）
住房按揭贷款
2025年
贷款：1023.84亿元（+4.06%）
总贷款占比：5.91%（个贷第二，低于个人消费贷款，-0.76个百分点）
不良贷款：9.14亿元（个贷最低，+48.38%）
不良率：0.89%（个贷最低，+0.26个百分点）
2024年
贷款：983.94亿元
总贷款占比：6.67%（个贷最低）
不良贷款：6.16亿元（个贷最低）
不良率：0.63%（个贷最低）
“积极落实促进房地产市场平稳健康发展的各项政策，支持居民刚性和改善性住房需求。”
“报告期末，公司个人信贷贷款余额2632亿元，较上年末增长0.57%。”
广州银行
房地产业
2025年
贷款：325.55亿元（+24.83%）
行业占比：6.69%（+1.05个百分点，第二位，低于租赁和商务服务业）
2024年
贷款：260.79亿元
行业占比：5.64%（第二位）
个人贷款
2025年
1524.78亿元（-2.96%）
总贷款占比：31.31%（-2.69个百分点）
2024年
1571.20亿元
总贷款占比：34.00%
未披露房地产相关不良
对照广州市统计局数据
2025年房地产开发投资同比下降2.8%。
平安银行
房地产业
2025年
贷款：2101.81亿元（-14.29%）
行业占比：6.2%（第三位，-1.1个百分点）
不良率：2.22%（第二位，+0.43个百分点）
2024年
贷款：2452.19亿元
行业占比：7.3%（第二位）
不良率：1.79%（第一位）
住房按揭贷款
2025年
贷款：3551.48亿元（+8.91%）
总贷款占比：10.5%（+0.8个百分点）
不良率：0.28%（-0.19个百分点）
2024年
贷款：3260.98亿元
总贷款占比：9.7%
不良率：0.47%
该行涉房业务“98.6%分布在一、二线城市城区及大湾区、长三角区域。”
“2025年末，本行对公房地产贷款不良率2.22%，较上年末上升0.43个百分点，主要是受外部环境影响，房地产市场仍在止跌回稳过程中，部分房企去化周期变长、资金面持续紧张。”
对照深圳市统计局数据
全市2025年年末常住人口1824.85万人，比上年末增加25.90万人。
2025年房地产业增加值2950.69亿元，增长0.4%。
2025年全年房地产开发投资比上年下降31.0%。全年新建商品房销售面积745.91万平方米，比上年下降11.1%。其中商品住宅销售面积543.51万平方米，下降18.5%。
（待续）
值班编委：马琳
编辑：韩涧明
审读：戴士潮
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