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来源：上海进深
作者：严明会
五批次土拍中，经过63轮拉锯战，上海城投最终以19.3亿元总价竞得虹口瑞虹地块，成交楼板价约10.85万元/平方米，溢价率35.63%。
这个结果多少有些出乎市场意料。
参与竞拍的12家房企中，既有招商、华润这样的央企巨头，也有绿城、金茂这样的产品型选手。最终胜出的，却是近几年在土地市场并不算激进的上海城投。
在土拍市场，城投公司多会承担托底的角色，如此高溢价拿地并不常见。
楼板价虽然略低于不远处的金茂璞元（11.75万/㎡），但考虑到区位条件稍弱、地块规模更小，二者实际土地价值基本处于同一水平。
但如果把视角从项目转向企业，这场土拍的逻辑就变得清晰起来。
必须补仓
2025年9月，上海城投集团迎来一次关键的人事调整。
长期深耕浦东、曾任上海建工党委书记、董事长的杭迎伟，正式接任上海城投集团党委书记、董事长。
无论是在上海建工时期参与的大量重大工程建设，还是其长期扎根浦东积累的资源与经验，都让他对上海城市开发有着深刻理解。
但杭迎伟接手的，并不是一个处于上升周期的城投。
2024年8月，时任上海城投集团党委书记、董事长蒋曙杰因涉嫌严重违纪违法接受审查调查。几个月后，城投原副总裁胡欣又因涉嫌受贿被逮捕。
两位核心高管相继出事后，上海城投进入调整期。
对于刚刚执掌上海城投不久的杭迎伟来说，这场土拍不是一道选择题，而是一道必答题。
过去几年，城投多个项目陆续进入交付周期，露香园、虹盛里、青溪云邸、璟云里等项目持续结转，土地储备不断消耗。
截至2025年末，城投控股待开发土地储备计容建筑面积已不足70万平方米。
与此同时，城投刚刚交出了一份并不轻松的一季报，期内营业收入8.53亿元，同比下滑63.55%；利润总额890.53万元，同比大降89.33%；归母净利润726.65万元，同比减少69.2%。
业绩的大幅下滑，正是由于房产项目交付结转较上年同期减少。
上海城投旗下几个在售项目中，仅露香园去化还算优质，也是业绩贡献的重要来源，但销售进程已进入尾声。
利润下滑影响的是当下，储备不足影响的是未来。今天少拿一块地，影响的可能是未来三到五年的营收和利润。
新到任的杭迎伟需要给市场一个新的预期，为未来几年储备新的利润来源。
而瑞虹这样的核心区住宅地块，卖一块少一块，资金压力不大、也有一定的利润空间，城投没有太多错过它的理由。
瑞虹要有洋房了
地块的区位条件无需多言。
东侧是成熟的瑞虹天地商圈，周边有太阳宫、月亮湾等商业配套；交通则有4号线临平路站与10号线邮电新村站。
但也有些美中不足。
首先是规模太小。
对于如今的改善市场来说，产品竞争早已从户型竞争升级为社区竞争。大型园林、会所空间、公共活动场景，都是高端项目的重要组成部分，而这些恰恰需要规模作为支撑。
受限于地块面积，瑞虹地块难以容纳丰富配套，也难以形成规模化社区氛围。
另外，地块曾存在重金属污染，虽已修复达标，但历史污染问题可能引发购房者心理顾虑，需通过营销和透明化披露来缓解，增加市场推广难度。
按照当前土地成本测算，未来项目售价大概率要达到15万/㎡以上。
璞元的热销印证了瑞虹板块的购买力，但大户型的去化速度一般，也反映出高总价市场承载力有限。因此，这块地不会走大户型路线。
120-160㎡的改善产品更符合市场需求，既能够承接瑞虹业主的置换升级需求，也能够吸引北外滩及周边区域的改善客群。
考虑到地块南侧靠近沙泾港生态廊道，南侧限高40米、北侧限高80米，未来项目最有可能采取前排洋房、后排高层的布局方式，通过不同产品组合实现货值最大化。
事实上，瑞虹发展这么多年，一直以高密度开发为主，真正意义上的洋房产品并不多见。从这个角度看，这块地有机会创造一些新的想象空间。
不过，对于杭迎伟来说，真正的挑战是如何做好这块地。
过去几年，市场对于城投最大的质疑从来不是资金实力，而是产品能力和开发效率。
瑞虹这块地，正是杭迎伟用来证明自己的第一仗。
隐形赢家
相比城投的志在必得，金茂则显得从容得多。
这块地北侧紧邻金茂璞元。对于任何开发商而言，家门口出现一块住宅用地，都意味着未来将迎来新的竞争对手。
但与其他房企不同的是，金茂对这块地并不存在非拿不可的需求。拿下地块，可以形成区域联动；拿不到，也不会影响璞元既定的销售计划。
整个竞价过程中，金茂始终保持跟价姿态，进退有度。尤其到了后半程，当地价逐渐逼近市场预期上限时，金茂加价明显趋于谨慎。
对于金茂来说，最理想的结果是让别人高价补仓。
地价越高，未来项目利润空间越薄；拿地企业实力越弱，对璞元形成的威胁越小。
最终结果如金茂所愿，地价被推至高位，金茂没有承担资金压力，而最后胜出的又是城投。
相比招商、华润、绿城这样的市场化开发商，城投在产品创新、开发效率和营销能力方面都相对保守。未来即便项目入市，对璞元形成的压力也会明显小于其他头部房企。
从这个角度看，金茂虽然没有成功拿地，但却完成了一场近乎完美的战略防守。
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