历经 16 个月五次挂牌降价，恒大位于启东的海上城堡酒店，最终由当地财政局全资控股的文旅平台，6949 万底价拿下。对比最初 2.02 亿评估价，成交价只剩三成，这笔收购在圈内争议不小。

从启东本地基本面来讲，这座城市紧挨着上海，地处长江、黄海、东海三江交汇处，圆陀角是启东重点打造的滨海文旅片区，靠着崇启大桥承接上海短途度假客流，是长三角短途游热门目的地。近些年启东大力发展滨海文旅，海边度假、海鲜游玩是城市重点产业，而恒大海上威尼斯，刚好卡在度假区核心位置，是片区地标项目，位置得天独厚。

早年恒大落地威尼斯大盘，实打实拉动了启东东部发展。项目占地近 9000 亩，斥资填海造岸、打造人工沙滩，巅峰时期号称上海周边第三大景点，每年吸引大量上海、苏南游客，直接带火周边餐饮、民宿、农家乐，盘活整片偏僻海岸，提升了圆陀角土地价值与城市文旅名气。只不过恒大爆雷之后，项目客流大跌、配套失修，酒店低效运转，大片住宅滞销，一旦核心商业彻底烂尾，整片区域房价、基建投入都会跟着缩水，当地前期投入等于白费，这也是国资不得不出手的关键原因。

从价格来看，三折成交账面性价比看着很高，两万六千多平的十层商业楼，不到七千万拿下，对比前期上亿估值，硬件资产确实捡了低价。但从实际落地角度，时机只能说是无奈入局，算不上绝佳抄底。这套房产是银行司法拍卖的不良资产，前前后后五次流拍，民营资本全在观望没人敢接，市场经过一年多降价磨底，价格已经挤干泡沫，不存在深度低估。换做行情好的时候，民营房企、文旅资本早就争抢，根本轮不到国资底价捡漏。

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业内观点也很客观：国资不是奔着暴利抄底，而是花钱稳底盘。第一要保住威尼斯存量二手房价值，上万套住宅业主的房产保值，关系本地民生；第二守住圆陀角文旅名片，避免地标建筑闲置破败，拖累整座城市旅游口碑。

性价比分两面看：显性成本划算，隐性成本偏高。六千万只是收购款，后续酒店翻新改造、团队运营都要持续投钱。网友也点明短板，人工沙滩被高堤坝阻隔，游客没法近距离靠海，硬件先天有缺陷，想要提升客流还要整改配套。再加上国资团队普遍缺少市场化酒店运营经验，擅长基建却不懂文旅创收，后续大概率要持续投入补贴，一旦常年亏损，低价拿楼就变成财政包袱。

利好在于，背靠本地文旅资源，城堡酒店定位平价亲子度假，和旁边高端威尼斯酒店形成错位互补，依托上海周末短途客源，只要优化定价、改造环境，盘活难度远低于整片大盘。后续启东统一统筹片区文旅资源，酒店能融入当地海岸线旅游线路，慢慢实现收支平衡，这笔收购才算真正抄底成功；反之长期靠财政贴钱续命，就是高价被动接盘。

站在城市发展层面，国资接手利大于弊，稳住片区基本面、保全多年文旅投入；站在投资盈利层面，低价拿楼只是第一步，未来三五年的运营能力，才是决定这笔买卖成败的关键。