每年这个时候，我都要面对一个“老问题”：金三银四之后的5月，市场会不会急速降温？
在大多数年份，答案是肯定的。
但今年，数据给出了一个令人意外的答案。
北京新房逆市上涨，什么情况？
先上硬数据。
新房： 5月北京新房成交3953套，环比4月的3979套，只降了0.28%，几乎可以忽略不计，毕竟5月还有5天的小长假，是没法计算网签套数的。
同比去年5月的3082套，大涨31.5%。这是近5年5月新房成交的次高，仅次于2023年。
成交均价5.64万元/㎡，环比降了4.32%，同比降了2.56%。
套数高位、价格微降，“以价换量”还在继续，但起码成交量稳住了，市场就有热度。
二手房： 5月成交16008套，环比4月的17893套降了10.5%，但同比去年5月大涨12.12%。
这个成交量是近5年同期最高，并且连续三个月站在1.5万套的荣枯线之上。
往年“金三银四”后的5月下滑，今年市场稳住了。
谁在撑住5月的场子？
5月能扛住，全靠明星盘撑场子。最突出的是龙樾海序。
5月16号才开盘，两周时间，网签了550套。
什么概念？全北京5月新房一共卖了3953套，它一个项目就占快14%。
龙樾海序550套、5.29万㎡、28.91亿元，拿下了5月北京新房成交套数、面积、金额三冠王。开盘两周总去化率已经超过60%，非常惊人。
还有通州的中海玖树满和。3月25日开的盘，两个月不到，578套房子已经网签483套，去化率83.6%，基本等于在清盘了。
豪宅市场，海淀的安澜北京和朱房双子臻澐、建发海晏，朝阳的紫京宸园、璞樾继续霸榜
安澜北京5月成交24套，均价超过15万元/㎡，成交金额9.69亿元，位列成交金额榜第二，安澜北京网签速度没有预想的快，但是单价却一直维持在高位，可以看出海淀豪宅的话语权在市场上依然是很重的。
黄杉木店也是朝阳改善目前最热的板块，
紫京宸园5月又网签47套，拿了8万+豪宅的三冠王，截至6月1日，整体网签已达257套。
璞樾5月份网签32套房源，均价9.8万元/㎡，成交金额5.8亿元。
另外朱房双子，建发海晏和臻澐也一直延续着高成交的趋势，尤其臻澐最近随着实景样板间的落地，最近成交量也很快，
北京当前以新势力为代表的刚需项目成交火热，但是豪宅市场依然靠去年的老项目在支撑市场，下半年，随着丰台万泉寺、蒲黄榆和太平桥泥洼地块相继入市，朝阳这边，松榆里、太阳宫以及接下来入市的酒仙桥和驼房营新地，海淀的西郊机场，西冉，西北旺地块，都在扎堆入市，下半年北京的豪宅市场要热闹了。
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格局变了：北京楼市正在“去中心化”
我上个月提过一个观点：2026年，是北京楼市彻底转向“居住舒适度”的元年。
到了5月，这个趋势更加明确了。
热销的项目，不管刚需还是改善，都有一个共同特点：近地铁、好户型、有学校、有商业，产品力拉满。
龙樾海序靠的是东小口成熟板块+超强产品力+高性价比；
中海玖树满和靠的是通州老城区核心+地铁+低总价；紫京宸园靠的是朝阳四环内核心地段+产品调性。
而那些远郊、配套不完善的楼盘，依然没人问津。
市场正在发生一个根本性的变化： 地段依然重要，但“居住舒适度”正在成为新的核心关键词。刚需正在随着地铁东线延伸，逃离老城区、抛弃老破小，拥抱低密洋房和好配套。
城区核心区依然是资产高地，但许多新兴板块正在快速崛起。
比如昌平南很多板块、通州的果园、丰台的园博园——这些板块在几年前可能只是“睡城”，但现在正在变成配套齐全、人气旺盛的“生活区”。
未来三个月，市场会走向何方？
5月的数据已经证明了市场的韧性。往后看6-8月，是传统的楼市淡季，成交量大概率会有所回落。
但参考5月的表现——即使回落，幅度也不会太大。预计二手房月均成交维持在1.4-1.6万套之间，新房在3000-3500套左右。
价格方面，整体依然会“稳”字当头。核心区优质房源价格有支撑，议价空间收窄（现在只要3%-5%了）；远郊板块将继续“以价换量”。
昌平、通州、顺义、大兴。下半年都有大量的刚需项目入市，而且都是临地铁好房子产品，性价比会很高。
丰台朝阳海淀，预计下半年会迎来新一轮的豪宅供应红海，大家可以见证新一轮北京豪宅产品里的跃进。
对于老破小的持有者，现在是原地置换改善的最佳窗口，趁市场温度还在，尽快把手里的老破小置换掉，向核心区新兴板块或者产品力强的次新房转移。现在不换，等市场再冷下来，就难了。
最后，大家关心的问题，市场真的走出底部了吗？
刚需已经进场了，5月份刚需新房成交继续火热，这也意味着楼市的底部已经到了，但改善需求还没完全跟上，置换链条还没完全打通。
未来几个月，市场能不能真正“站起来”还得靠改善项目，靠豪宅带头。
好消息是，现在政策面宽松，而最近股市上科技股大涨，很多在股市捞到一笔金的投资人开始转向豪宅市场，比如香港近期就迎来了大批内地购房者。
房地产作为资产的压舱石的情况在国内不会改变。越来越多核心的豪宅，也一定会受到追捧。
问题是，现在信心到底恢复了多少？
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