过去十余年，城市核心区的商业更新，大多在重复“拆旧建新、品牌升级”的套路。但一个尴尬的现实是，空间越建越漂亮，人与人的距离却越来越远；品牌越来越高端，城市的“烟火气”却越来越淡。
城市更新的本质，究竟是物理空间的翻新，还是人与城市关系的重构？
眼下，在北京东直门，这个承载着厚重历史与多元文化交汇的枢纽地带，东外39MALL试图给出一个不一样的答案。它不满足于做一个“高配版的购物中心”，而是重新思考，商业能否打破业态壁垒盘活整片区域？以及如何释放老城的公共感，让空间成为城市人安放生活的精神场域？
01.打破“情感孤岛”以综合体业态共生盘活老城
老城区的商业更新，往往比新区更难。新区是一张白纸，可以尽情描绘蓝图；而老城区已经写满了故事。
这些故事是资产，也是约束。东直门拥有700年漕运记忆、77国使馆交织的国际化底色、以及难以复制的市井烟火气。但同时，也面临着物理空间老化、功能板块割裂、新业态植入困难的现实。过去很长一段时间里，这里的商业逻辑简单直接，主要服务于枢纽的“通过性需求”。写字楼里的人与楼下的商场互动有限，枢纽里的过客与周边的社区联系不紧密，功能高度聚集，情感连接却相对薄弱。
东外39MALL的破题思路，是从信达中心59万㎡综合体的底盘出发，重新设计这片土地上不同功能之间的“关系”。它不再把写字楼、酒店、住宅、商业当作各自独立的板块，而是让它们形成一套内部流量自循环的生态系统。
近14万㎡的国际超甲级写字楼信达中心，已引入中投公司、农银理财等数十家金融科技领军企业，奠定了工作日的高端消费底盘。预计2026年11月率先启幕的JW万豪酒店，承接国际商旅与宴会客流。已于2022年底售罄交付的高端住宅“东外39号”，则为综合体注入了稳定的高净值家庭客群。而17万㎡的东外39MALL，正是承接并转化以上所有场景需求的“公共客厅”。
这套内循环体系，为项目提供了稳定的客流底盘。但要真正盘活这片土地，还需要引入外部活水。而这正是东直门作为超级枢纽的先天优势。日均126.1万人次的三线换乘枢纽在此交汇，5公里范围内，覆盖278.4万高净值商务人群与201.6万高品质家庭……TOD枢纽引入活水，业态共生实现留存，内外循环叠加，正是东外39MALL破解核心区“有流量、无留量”难题的关键。
但流量只是起点。放眼东直门以外的商圈版图，三里屯占据潮流话语权，国贸坐拥高端商务气场，望京吸附科技新贵，亚运奥森主打文体休闲。几个成熟商圈各据一方，各自形成了稳定的客群与商业生态。而夹在中间的东直门，空有枢纽之利，却始终未能形成一个与之匹配的品质生活场域。
这正是东外39MALL锚定“首都生活方式新地标”的发力点。它要做的，是重构这片老城区人与土地的关系，造一个能够承载“万种生活”的公共场，让不同场景下的人在此产生真实的交集与共鸣。
02.从效率至上到公共回归TOD的公共空间运营新解
北京不缺高楼，缺的是能让人慢下来的地方。尤其是在东二环，地价决定了每一寸空间都背负着效率指标。写字楼负责高效办公，商场负责高效交易，枢纽负责高效运送。一切都被安排得妥妥当当，唯独把“人的停留”这件事忘了。
东外39MALL试图为东直门找回这种稀缺的公共性。
项目总商业建筑面积17万㎡，由北区与南区两个“盒子”构成。北区约10万㎡，定位“奢享灵感源”，空间节奏偏缓，侧重精品零售与商务社交；南区约7万㎡，定位“LIFE澎湃地”，空间节奏偏快，侧重活力体验与圈层社交。
两大板块通过B1层的主题街区与L2层的空中花园实现南北贯通，形成一条完整的商业动线。垂直维度上，项目以约2万㎡的屋顶花园为空中转换层，衔接南北区与垂直动线；以阶梯式下沉广场为地面枢纽，以TOD接驳区与城市航站楼主题街区为地下触点，构建起一个能顺畅导入商务精英、品质家庭、枢纽商旅、国际外事客群的立体漫游系统。
2万m²屋顶花园，打造城市上空的“精神飞地”
在TOD项目中，地面空间从来都是稀缺品，留给公共活动的空间几乎被挤压殆尽。东外39MALL的解题思路，是向垂直方向要空间。项目携手贝尔高林，打造了约2万㎡的屋顶花园，将原本属于“建筑屋顶”的消极空间，转化为一片积极的城市公共领域。
这里融入了东直门漕运历史与京门肌理，但它的野心远不止于文化符号的复刻。它是一个露天剧场、一个创意市集、一个落日派对的举办地，也可以是一场品牌首发、一次城市公共艺术季的现场。它不属于某个店铺，也不预设任何消费目的。花园的存在，是为了让不同身份的人不期而遇，让交集产生温度。
阶梯式下沉广场+TOD接驳区，把“路过”变成“停留”
传统TOD项目中，枢纽通道只是赶路的地方，人流匆匆穿过。东外39MALL在这些灰空间里植入艺术装置、休息座椅、快闪摊位，让原本用来“路过”的角落变得可以“停留”。天然剧场式的阶梯形态，自带聚客氛围，适合沙龙、市集、小型演出。空间的价值由此超越了坪效的衡量。
南北双中庭+室内主题街区
北区约10万㎡，定位“奢享灵感源”，融合品质格调与先锋美学，集合生活方式街区、艺术空间、高端味蕾及亲子场景。业态上，B1层以生活配套与精品零售开场；L1层聚焦国际名品、化妆品与智享出行；L2层主打品牌女装与美业配套；L3层围绕生活美学，设图书馆、亲子空间与健身运动；L4层为商务宴请与品质餐饮专区。整条动线从日常品质生活延伸至精致商务社交。
南区约7万㎡，定位“LIFE澎湃地”，汇聚地标IP、山系户外、生活定制、拾城食味与高端影院，打造兼具潮流与烟火气的社交空间。业态上，B1层以烟火美食为主；L1层聚焦圈层运动与户外社群；L2层主打潮流运动与体验馆；L3层延伸至大众运动与生活娱乐；L4层切换为全球美食与日咖夜酒；L5层以品质餐饮与高端影院收束。整条动线从活力运动延伸至休闲夜生活。
南北两大分区在B1层通过主题街区实现联通。这条主题街区不仅是动线的交汇点，更是不同业态与客群自然流动的枢纽。一店一色的品牌空间与公共区域无缝衔接，消费场景与社交场景在此交替发生。
03.瞄准圈层生活方式构建共生共长的社群生态
当一个老城的城市更新商业想要扎根在地，除了地段的流量红利和空间的焕然一新，还有什么是盘活商圈的关键？
答案是“人”。不是抽象的人流，而是一个个具体的、有名字、有生活轨迹的人。综合体业态的共生解决了“流量从哪里来”，公共空间提供了“停留的场景”，但要让一个商业体真正成为城市生活的精神坐标，需要的是运营“空间”背后运营“人”的能力。
从客群来看，项目在开业前便对四大核心人群进行了精细化的需求研判与运营预判。
品质家庭的亲子陪伴场景、高净值商务精英的社交与健康需求、枢纽青年的潮流社交体验、使馆涉外人士的跨文化服务，均在项目的前期规划中获得了针对性考量。每一类人群，都有与之匹配的生活提案。
垂直社群与常态化内容运营
近两年，生活方式消费的核心，早已从“拥有什么”转向“与谁共享”。情绪价值与圈层归属，正在成为商业空间必须交付的产品。
在近期的媒体见面会上，东外39MALL剧透了一套围绕“人”的深度运营的规划。项目将以“东外生活俱乐部”为平台，搭建运动、户外、成长、美学、美食五大社群。四季灵感节、城市公共艺术季构成年度IP，亲子沙龙、轻运动、音乐疗愈、潮流市集、宠物友好等活动计划贯穿日常，形成“大节造势、小节聚客”的节奏。这些社群活动将充分利用屋顶花园、下沉广场等公共空间，让场景与内容相互赋能，让空间真正成为生活方式的策源地。
品牌共创与深度运营
当下的招商逻辑正在发生变化。品牌数量不再是衡量项目的唯一标准，商业空间是否具备提供生活方式提案的能力，变得越来越重要。东外39MALL在前期规划中，460+的品牌中，50%的零售店铺将打造为复合型空间，零售与咖啡、策展、沙龙等体验内容深度融合。这些设定不是为了标新立异，而是让每一家零售店都有能力成为生活场景的提供者。
这也意味着品牌与空间之间的关系被重新定义。店铺的独特性不是标准化的装修，而是基于客群画像与空间气场的定制化表达。城市旗舰店、定制概念店这类更具个性和创造力的门店形态，成为项目重点孵化的方向。首店经济与本土品牌赋能同步推进，以此形成差异化壁垒。
运营层面则借助前置的客群画像，从泛流量转向精准触达，建立情感认同与长期连接。当每一家店都有可能成为某个社群的聚集地，商业就不再只是交易，而真正融入了生活方式本身。
商业观察
2026年12月，东外39MALL将正式开业。
这不止是一个商业项目的开业节点。在北京核心区商业用地几乎见底、存量改造成为主旋律的当下，东外39MALL的亮相提供了一种罕见的城市更新范本。从东城区政府将其列为“百亿级楼宇”培育对象，到中国信达携国资力量统筹住宅、写字楼、酒店、商业四大业态，政企协同的基因从一开始就嵌入了项目的底层逻辑。它不是单个商场的建设，而是一场以商业为支点的城市战略。
对于东直门而言，它填补的不仅是商业空白，更是一个枢纽型区域长期缺失的“公共生活锚点”。这片土地积蓄了太多能量，却始终没有一个空间能将它们转化为日常的停留与交集。东外39MALL的出现，有望让东直门从“过路之地”真正成为“目的地”。
放大到北京商圈格局，东外39MALL选择了一条不同于传统商业的路径。它将“生活方式”作为核心赛道，用业态共生、空间共情、社群共创构建起一个难以复制的生态护城河。这种从“经营空间”转向“经营人”的探索，为北京核心区商业的差异化发展提供了新的参照。
可以期待的是，2026年底的启幕，不仅是东外39MALL的高光时刻，更是东直门商圈复兴、东城区城市更新走向纵深、北京国际消费中心城市建设再添一枚重要支点的开始。
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