北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
现在情况：朝阳老破小56平，前几年350万买的，贷款170万，现在跌到不到300万了，装修还花了10万。
买房需求：孩子在朝阳渣小四年级，希望小升初升入好学校。预算方面可以再增加100万，看情况而定，只是不想再买老破小，希望是次新的商品房两居室，保值好的。至于地点没明确要求，只要是地铁沿线就可以，尽量离地铁近一些。
Ps：其实我们也有租房的想法，把现在这套房租出去，然后添点钱租一套还不错的。只是这种情况不可能长久，租来的房子也估计没有装修好的。
Ps：那我们降低一下地段要求呢？比如换到通州，这就能兼顾了吧？
A：
1、现在房子价值300万，预算增加100就是400万。要商品房两居室，那基本都是80来平的，单价就不能超过5万。
您这要求偏高了，这价格在朝阳买房没问题，商品房的选择也不少。但希望次新+牛校学区+地铁近+保值好就不好办了，这种房的价格都不低，没有单价5万之内的。所以还是适当调整一下需求吧，要不就是增加预算，否则几乎买不到各项兼顾的。
2、换租。那首先这学区就不好解决啊，既然孩子已经上学，那怎么换学区啊？而且还希望是好学校，那租房是不太可能解决的。
出租房里也有装修好的，不少都是业主首次出租，装修和家具什么的都不错，价格也贵不了多少。但这种房未必随时都有，得先选好地段儿然后让中介给留意等着。
3、换到通州，房子角度肯定是选择余地大多了。但有一点，学校角度一般都不如朝阳的，至少是大多数都是近郊算好学校，但放到朝阳不如朝阳的头部校。另外通州和朝阳的学区房不太一样，朝阳因为多数都是单校划片，所以能买到单独对口中学的房子，这种房一般都没什么溢价。而通州不好办，基本都带溢价，那就降低居住的性价比了，保值也不太好说。
这可以先去通州看看，找几套有代表性的房源比较一下，算算账再做决定。
仅供参考。
二
Q:
我去年落户的北京户口，不是积分落户，所以在郊区也没买房子。目前孩子还在老家，准备在小升初之前办好户口转到北京，目前三年级。老家的一套无贷三居室能卖100万左右，2018年的房买在高点了，要赔不少钱，所以也在纠结是否现在这种行情卖掉！
我老家是个典型的三线城市，房价跌了至少四五年了，近两年来一直横盘，我看过成交量和价格曲线都是横盘，您能分析一下吗？
如果现在卖掉，我们还有100万左右现金，再其他的就是实在不合适现在卖掉的股权了，也不方便出手。我工作在海淀北五环，如果预算再贷款300万，您有建议的学区和小区吗？
A：
1、学区可不好建议，毕竟您是转学，而且是外地转到北京，那谁敢保证能进入不错的学校啊？
而且您家大宝是三年级，那就是2023年幼升小的，这在北京是最高峰期，人数是最多的一年。那无论是小学转学，还是小升初转，面对的都是同一届，学位都是紧张的，对于派位的转学生来讲很难进入好学校。
所以您先考虑好能否接受这转学的现状吧，然后再说房子的问题。如果能接受，那海淀五环外的常规就是清河学区，因为虽然学区不太强，但是学区溢价也相对低，以500万预算来说算是相对兼顾的。否则如果买上地这种最牛学区，那如果派位不合适，那从溢价角度就损失较大了，不划算。
2、老家的房子看自己了，我不懂外地的楼市。不过房子是用来住的，在哪里定居就买哪里吧。要不然户口都到北京了，长期租房也不是事儿吧？
3、其他的没有建议，您还是先考虑好孩子上学的问题吧。小区好找，500万预算在清河的选择挺多的。
仅供参考。
四
Q:
我其实很理解学区房未来的趋势，因为我们老家已经下跌的差不多了，除了一小直升一中的还明显贵出1千多，其他学校的溢价应该都差不多跌没了。
但毕竟我们是在北京啊，孩子又要上学，所以不得不买。也曾经打算过等小升初再买，这样错过谷底期，但听说政策不友好，所以很无奈。我们就想找个好学区被低估的房子，没溢价的，兼顾自住和保值。
Ps：我们当然问过了，昨晚上问了好几个中介呢，德胜和月坛的都有，但都含含糊糊没准话。
Ps：如果花点钱呢，您能帮着找找吗？找人也行。
A：
1、对啊，我昨天说的不就是这意思吗？如果现在买学区房，那就尽量买相对溢价低的，现在是有可能找到这种房源的，一旦找到就相当于捡漏儿，自然是自住和保值兼顾了。多看房+多算账，或许能捡漏儿。
2、沃天，您是奔着顶级学区去的啊？那这够呛了，热度越高的学区越难捡漏儿，业主不傻，买房的里边懂行的更多，很难说把机会留给您。
一般来说都是普通学区才相对机会多点儿，但也不敢保证，都得是自己碰运气。
3、这不是花钱的事儿，而是只能碰运气。再者您出多少钱啊？多了您不合适，少了人家中介凭什么管啊？
举例说明吧，德胜现在的学区溢价比例至少30%以上，假定一套房600万，正常的话其中200万都是溢价。那假定中介找到一套500万的，溢价低了一半，请问您愿意给多少红包？给三五万的人家看不上，扭脸就找出更多钱的去了。可给几十万的话您肯定不愿意，没占多少便宜。
所以这事儿我帮不上忙，您要不还是自己去找人吧。
仅供参考。
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