为什么是这三座城市？
"十五五"城市更新大幕拉开，2026年中央财政专项债额度同比增长30%，全国进入20万亿级赛道。在这个节点上，把广州、成都、南宁放在同一张桌子上对比，意义非凡——广州，全国旧改先行者，体量与机制最完备；
成都，公园城市示范区，立法先行、TOD融合；
南宁，国家边疆中心城市、东盟门户，正在追赶中重塑空间格局。
三种禀赋、三条路径，恰好构成观察中国城市更新的三个切片。
我们也可透过克而瑞·好房点评网的相关项目测评，作一定置业参考依据。
01
政策力度与节奏：先行者、立法者、追赶者
广州：体量王者的"再加码"
广州的更新底子最厚。2015年成立全国首个城市更新局，"十四五"累计完成固定资产投资7500亿元，仅2025年就贡献1900亿元，刷新历史峰值。进入"十五五"开局之年，2026年计划再加码至2200亿元，启动谋划30个以上城市更新片区改造，重点推进沙面、白鹅潭、广州北站等6个片区。2026年初，广州又出台《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，提出危旧房原拆原建最多可增加30%建筑面积，进一步打开存量盘活空间。
成都：精细玩家的"立法定调"
成都走的是另一条路。2026年2月25日，《成都市城市更新条例》经市人大常委会通过，4月1日经四川省人大常委会批准，6月1日起正式实施--这是西部首部城市更新地方性法规。配套层面，成都按"急用先行"原则出台用地、财税、征收补偿等20余项政策，制定公园城市有机更新导则等10余项技术标准；中心城区有机更新专项规划划定173个更新单元，首批101个项目已进入近期实施清单。
南宁：后发者的"基金+方案"双轮
南宁2023年率先设立500亿元规模的城市更新基金，由南宁城投发起，母基金存续10年、子基金不超7年。2024年，鸡村、衡阳西路片区等8大城中村改造项目获国开行、农发行专项资金590.67亿元支持；2020-2024年累计投入35.41亿元改造老旧小区，并通过PPP撬动社会资本9.77亿元。2026年《广西持续推进城市更新五年行动方案（2026-2030年）》出台，截至2026年3月，南宁已公示旧改项目超50个。
02
更新模式与路径：三套不同的"工具箱"
广州：政府主导+市场运作，从大拆大建到留改拆并举
广州的旧改经历了一次深刻的模式切换。早期以民营房企主导的"三旧改造"在房地产周期下行中暴露风险，黄埔区21个项目因房企资金链问题陆续调整，由科学城、知识城等国企接手。新模式确立:"依法征收、净地出让"+"统筹做地"+房票安置三件套。截至2025年底，广州已发放房票近3000张、金额超40亿元，黄埔区认购商品房1100余套、去化面积10余万㎡。
"十五五"顶层规划明确四大转向：从大拆大建到留改拆并举、全面盘活存量资产、推进原拆原建探索、强化保障房配建。花都集群街2号、越秀小石集、荔湾鹤园成为原拆原建的代表案例。优势在于体量大、机制完备，且有REITs、城市更新专项债等金融工具加持；劣势是历史包袱重，部分项目仍在"暴雷-重启"循环中消化。
成都：有机更新+TOD融合，公园城市的精细路径
成都的逻辑是"少拆多改、注重传承"。在公园城市示范区的总目标下，构建市级总规-专项规划-更新单元规划-项目实施方案四级规划实施体系，并以保护传承、优化改造为主，拆旧建新为辅。
最具辨识度的是TOD与更新的深度融合。截至目前，成都已累计实施20多个TOD项目，2025年成都轨道TOD实现权益销售金额约102.9亿元、销售面积约59.4万㎡，登顶在蓉房企双冠。新津站TOD范围内新房累计销售约15万㎡、平均去化率达75%，近9成业主来自区外。微更新层面，福顺里、玉林老院落改造成为代表；2024年成都实施城中村改造70个、片区更新44个、老旧院落改造630个。
优势是精细、可持续、与城市定位高度契合；短板是节奏温和，难以短时间形成大体量供应。
南宁：产城融合+集中改造，边疆首府的窗口期
南宁的路径关词是"产城联动"。模式上，城中村集中连片改造（鸡村、白沙半岛、平阳村等）+ 老旧小区改造 + 产业引领。优势是起步晚但路径清晰、政策红利集中释放；短板是市场承接力相对较弱、城市运营经验仍在积累、金融工具相对单一。
03
对楼市的影响：体量、价格与去化压力的差异
回到楼市层面，城市更新动作最终都要落到供求与库存上。
克而瑞·好房点评网显示，2025年1月-2026年5月，三城商品住宅累计成交分别为:
成交面积：南宁368.83万㎡、广州937.21万㎡、成都1501.91万㎡；
成交套数:南宁32368套、广州84927套、成都114520套；
成交均价:南宁10606元/㎡、广州34121元/㎡、成都18755元/㎡。
2026年4月去化周期:南宁25.7个月、广州24.3个月、成都29.5个月；
库存面积同比变化:南宁-10.56%、广州-4.73%、成都+7.09%。
三城体量梯度清晰，去化压力呈现"成都>南宁>广州"格局。
南宁、广州、成都三城商品住宅市场体量与去化压力对比
三城各有看点。广州依托房票安置直接拉动去化，2026年4月库存同比下降4.73%，机制效果显现；成都TOD供地节奏稳定，但库存同比走高7.09%，更新对市场的拉动更多体现为区域价值重塑（新津TOD范围内去化率75%即是例证）；南宁库存同比降幅最大（-10.56%），城中村改造的拆迁安置需求是重要支撑，但成交绝对量与一线城市仍有显著差距。
04
对南宁的启示
向广州学三件事：一是设立专业化更新主体，参考广州城市更新局与国企做地相结合的机制；二是创新金融工具，探索REITs、房票安置，打通"投资-运营-退出"闭环；三是提前布局"留改拆"并举，避免重蹈早期大拆大建的覆辙。
向成都学三件事：一是立法先行，加快南宁城市更新地方立法，将弹性政策固化为制度；二是TOD融合思维，在五象、东部新城核心地铁站点尝试"轨道+更新"复合开发；三是"少拆多改"理念，保护本土壮乡文化基因，避免一刀切。立足自身禀赋的差异化路径：用足国家边疆中心城市、面向东盟门户的战略红利，争取中央财政超长期特别国债和城市更新专项债额度倾斜；将更新与七大制造业聚集区、平陆运河经济带联动，把产城融合做成南宁特色；同时控制节奏，避免快上快下带来的市场波动。写在最后
广州拆得快，成都改得精，南宁追得稳。三城路径各有所长，没有标准答案。对南宁而言，重要的是在追赶中保持定力，把边疆首府的战略红利、东盟门户的区位优势、产城融合的产业基础，转化为独特的更新方法论。城市更新的本质，从来不是拆掉过去，而是定义未来。
THE END
1、上述研究成果由克而瑞广西区域分析师韦凤仙人机协作综合使用行业Skills功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；
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