作者 | 张扬
来源 | 首席品牌营销（ID：cmo1976）
引言：千亿债务压顶，在连续两个半财年的亏损下，曾经在商界叱咤风云的香港豪门家族，正不断地“割肉求生”。
从2026年开始，市场上针对新世界发展的消息就不断，从相关信息来看，公司背后的郑氏家族，如今似乎已经来到了考验家族财富传承的关键时刻。
豪门家族的第三代，如今正面对着一个父辈也没有遇见过的重大财富考验，在这考验背后，是新世界发展持续的业绩承压。
从2024财年，其创下了公司近20个财年的首次年度亏损之后，公司的亏损就一直止不住。截至2026财年上半年，在短短两个半财年里面，其已经连续累计亏损了近400亿港元。
在持续两个半财年亏损的另外一边，新世界发展还深陷一时间难以自拔的债务危机。在经历了两次延期付息之后，5月27日公司再次宣布第三次延期付息，涉及规模为34亿美元。
要知道在2025年6月，第一次宣布延期付息之后，公司的股价就一度在盘中跌超10%，由此可见这类措施会严重影响市场对公司经营的判断。
然而即使有了一系列的前车之鉴，其仍然要进行第三次延期付息，在这动作背后，也可以看出曾经创造了无数个地产经营神话的新世界发展，如今企业流动性承压之重。
从郑氏家族崛起以来，手中掌握的周大福和新世界发展，一直都是他们保持豪门家族神话的重要支柱。
如今新世界发展却因为债务问题，屡屡触动资本市场的敏感神经，如果其债务问题迟迟不能彻底缓解或者解决，香港四大家族中恐怕就会出现有人掉队的情况。
千亿债务压顶
曾叱咤风云的豪门家族也不得不低头
在市场的风云变化面前，即使是屹立了三代人的顶级豪门家族，也有备受冲击的那一天。在5月27日新世界发展宣布延期付息之后，第二天相关股价就下跌了1.7%。
种种迹象表明这家活跃在资本市场的房地产巨头，如今已经到了一个债务重组的关键时期，2026年对其的化债之路来说，或许是至关重要的一年。
也正是同一天，还有消息传出，公司正准备出售旗下位于香港中环的一处商业用地，该地块相关的交易金额预计可达10亿港元。
这也并不是郑家为了化债而第一次变卖资产了，仅仅在5月份，就有多个相关资产变卖的消息被爆出，其中不乏一些公司压箱底般的优质资产。
对于部分重资产项目的变卖，郑家的态度可谓是相当迫切。
在本月早些时候，市场上就有消息爆出，曾经被视为郑家在香港具有地标性质的综合项目——航天城的11 SKIES项目被列入了相关的资产处置计划之中。
这个明星项目，在创立之初计划投资额度达到200亿港元，经过不断地开发，郑家在其中的投入也早已经超过了160亿港元，当然这些投入里面，还含有大量的预付款与合约资产。
这个项目其中早在2025年中的时候，就被爆出郑家有将其亏本出售的计划，估值大概在150亿港元到170亿港元之间。
不过在5月中的时候，新世界对于相关的市场传闻，也做出了回应，声称11 SKIES项目仍然在商讨中。
而除了这个项目之外，另外一个可能变现的项目也备受市场关注。
5月初的时候，来自日本的公司就曾和新世界进行接触，就公司旗下位于香港核心地段的三家豪华酒店进行接触。
前者有意获得上述资产包中的50%股权，相关估值达到了156亿港元，这些核心酒店资产可以说是郑家在香港的压箱底资产。
不过目前这也只是处在接触阶段，具体意向和交易成果并未实际落地。
不论是前面的11 SKIES项目还是这三家位于香港核心地段的豪华酒店资产包，在过去都是郑家不会轻易拿出来接洽的优质资产。
如今却频频有消息爆出相关的接洽细节，足以可见其在面对压顶的债务时，想要变现化债的积极程度。
最高一年要还476亿港元
不惜亏本出售优质资产
从新世界的总借贷规模和相关的到期债务期限来看，公司虽然从2025年开始，就出现了相关的债务“暴雷”。
但从相关的到期债务时间来看，公司真正的还债高峰还在后面，并且从债务规模和到期时间长度来看，未来几年时间，如果新世界处理不好相关的债务，出现违约情况的话，将会出现非常严峻的连环性风险。
截至到2025年底，公司的总借贷规模在1443亿港元左右，相关净债务大约为1227亿港元，净负债率为59.7%，作为参考，地产行业的负债率警戒线一般则在40%，很明显59.7%这个数据已经远超警戒线数值。
而与千亿债务压顶对应的则是，其现金和银行存款只有215亿港元。从相关的债务期限来看，2026年公司只有76.3亿港元的到期债务。
可是在2026年之后，新世界就会进入一个偿债高峰之中，2027年其要还285亿港元，2028年则是476亿港元，2029年为428亿港元。
而从其最新的半年报来看，2026财年半年报显示其归母净利仍然为-37.3亿港元，总营收也仅为83.91亿港元，和上一个财年同期相比下降了50.02%。
在这种总营收仍然在同比下滑，在利润方面并没有成功止亏为盈的情况下，如果不在2026年储存更多的资金，为后面三年的偿债高峰提前做准备的话，一旦出现违约行为，公司必将会在这个债务泥潭中越陷越深。
出于这一点的考虑，郑家在2026年也是相关变现动作频频。同样是在5月初，周大福创建发布了一则公告，将旗下的一段高速公路的100%股权出售。
这项交易完成之后，郑家可以回笼16.1亿人民币的资金。
值得注意的是，高速公路作为一个长投资长回报的项目，是不少公司都想要布局的，能够获得稳定现金流的资产，可是为了回笼相关资金，郑家却宁愿进行这笔，从账面上看完成后会亏损约8000万元的交易。
从这笔看似不划算的买卖交易成功背后，也足以透视看到如今郑家的债务困境已经到了一个由不得选择，需要应急清仓的地步。
但是无论是高速公路项目的16.1亿人民币，还是前面提到的出售价格约为10亿港元的中环商业用地，对于公司所面临的千亿债务来说，都是杯水车薪的存在。因此郑家也正在把更大的资产从储备库里面拿出来。
手握1700亿财富的郑氏家族
手中还有多少筹码？
从目前的情况来看，新世界虽然债务压顶，但是对于郑家而言，他们并没有打算放弃，并且已经在运用手中的筹码，竭力为其输血。
回顾新世界的债务风暴，本质上是在错误的时间做了许多原本对的投资。故事的转折发生在2016年郑家第三代正式接掌新世界的运营。
在许多香港房地产商已经在进行战略收缩的时候，新世界依然大手笔地在内地投资拿地，作出了一个又一个“反向加仓”的举动。
然而在内地楼市急刹车，香港楼市回暖缓慢的大背景下，公司之前投入的巨量资金，一下子被锁进了一个又一个可能需要长周期等待才有回报的项目中。
在项目回报周期拖长的另外一边，相关的债务利息却并不会随之停止，由此在这种情况下，债务考验就变得越来越严峻。
从新世界出现相关的流动性危机开始，郑家就一直在积极自救。今年3月还有消息传出，郑家正在考虑，通过相关形式向新世界注资312亿港元。
同时郑家的另一巨头企业周大福，也已经收购了新世界旗下的多个资产项目，综合交易之下，新世界大概从中获得了236亿港元的资金。
无论是郑家自身掌握的财富，还是周大福变现输血，本质上都是为了给新世界争取更多逆风翻盘的时间。
而这种蛰伏如今似乎也迎来了曙光，新世界的大本营市场——香港楼市正在回暖。
在5月21日的时候，新世界高管就曾经对外表示，2026年以来集团的销售金额已经突破了200亿港元，和上一年同期相比增长约1.7倍。
同时新世界也在大批量的盘活内地的土地储备，在过去其所拿的地块，大多集中于内地一二线城市，虽然楼市出现了降温的情况，但是这些地区的购房需求依然相对旺盛。
等这些地块的相继动工落成，必然也能够为公司创造大量的现金销售回款。
经过新世界的这次债务危机，郑家原来的财富版图必然会发生变化。不过从目前来看，新世界的债务危机，并不会从根本上影响郑家的豪门地位。
毕竟在另外一边，郑家的另一财富支柱——周大福珠宝，正凭借着全球黄金消费热，而持续高效地为郑家创造稳定的现金流。
而新世界能不能平稳的度过这段债务危机，目前还难以简单的下定论，其或许只有熬过未来三年的偿债高峰期，才能算真正的度过难关。
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