之前我一直说中国房价最大的问题，在于租售比太低，一线/二线/三线的合理租售比应该是3%/4%/5%，应该没有一个城市能够达到。
但实际上这是表象，真正的底层问题，用一句话可以形象地形容：用成长股的估值，走出蓝筹股的业绩。
我之前说现在上海房价太高了，年轻人压力大。然后就有老一辈出来教育说我，上海房价哪里贵了，房价涨了10倍，工资也涨了接近10倍好不了。你们现在用30年收入买房，我们当年也是30年收入买房，上海房价一直都这么高！
这句话表面上看，确实有道理。
下图是2002年12月上海房产杂志的照片，2002年上海大学毕业生工资普遍1.5k，假设要买闵行的汇金公寓（100㎡），用当时房价算下来要340个月，也就是28年。
现在上海大学毕业生工资普遍9k，要买当年金汇类似的地段（近郊，以泗泾为例），泗泾这些地方的新盘单价4.2万左右，算下来要467个月，也就是39年。
从28年到39年，年轻人要努力的年份增多了。但考虑到现在父母普遍还能帮忙给点首付，所以买房难度貌似也是30年左右，跟之前差别不大。
但是有个巨大的问题，就是工资增速大幅减缓了。
2002年工资1.5k，随着中国加入WTO，上海经济腾飞，可能每年工资增速都有20%。但是现在呢，年轻人工资很难有大幅增长。之前跳槽，涨50%以上很常见。现在跳槽，很多公司涨薪幅度限死在20%以内，更不要说还有降薪裁员的风险。
简单来说，之前的30年，是“虚假”的30年。大家都知道之后工资会上涨，可能10年就能提前还完房贷。但是现在的30年，是实打实的30年，没有任何提前解放的可能性。
这也是为什么，我在2022年左右，当工资不再大幅上涨的时候，就提出要赶紧卖房。现在买房的都是大冤种
因为30年工资买房，本身就是个伪命题。过去买房的人，其实大家都心知肚明随着工资上涨，还房贷根本就不需要30年，没人愿意真的辛苦30年就为一套房子。
现在的年轻人也一样，甚至还没有老一辈能吃苦，更是不可能用30年的幸福去换一套房子了。
时代变了，上海（包括全国）的房价，估值体系也变了。应该从成长股的估值，切换到蓝筹股的估值。由于楼市流动性比股市小，所以这个切换估值的时间要长一些。
最后回到租售比这个话题，20年前，东京的租售比也是上海的3倍。
但是那个时候，上海GDP年均增长10%，加上5%的货币增发，合计15%的M2增长，也就对应了15%的租金和工资增长。在15%增长情况下，只需8年，就可以让租金上涨3倍，从而追平东京的租金回报。
2018年左右，链家APP还有一个功能，就是按照现在的租金，和过去十几年的租金增长为依据，算这套房子多长时间能回本。
当时算下来，北京大多数房子20~25年就能回本，意味着4~5%的资产回报率。日本的租售比也是5%，但是日本房租是零增长的。也就是说，如果北京房租增速能够维持20年，北京和东京的房产价值就是相等的；如果租金增速能够持续比25年还长，那北京房产就更划算。
所以这也是为什么，北京、上海房子一直是30年收入买（租金回报率保持在2%左右），但是现在突然就不合理了。
朋友们，逻辑变了，房租增速没有了。房子不再是成长股了，已经是蓝筹股了。赛道变了，估值体系需要切换了。
现在GDP增长变缓，人口结构开始恶化，年轻人躺平倾向严重。小红书上面一堆“985毕业在家啃老”、“大厂裸辞”、“提前退休生活”，超级多的点赞。一旦这代年轻人开始躺平，未来的低增长就会变成常态。
现在观念还没有完全形成，但是我也观察到“房子是赔钱货”这件事情正在逐渐蔓延，而且每过一年，这种观念就越统一。
可以说房价连跌几年后，开始真正实现了房住不炒。当房子变成消费品而非投资品之后，估值体系就一定会发生改变。
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