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（来源：楼市经典）

近日，国务院常务会议审议通过了《城市更新“十五五”规划》。这是国家层面首个专门针对城市更新的顶层设计，标志着城市更新工作从地方探索正式迈入全国统筹、系统推进的新阶段。

紧随其后，住房城乡建设部迅速部署，要求全国所有地级及以上城市、县级市在2026年全面开展城市体检，并加快实现住房、小区、街区、城区四个维度的全覆盖。

01.

此次国常会审议通过的《城市更新“十五五”规划》，为未来五年的城市更新工作绘制了清晰的“任务书”。

规划不仅提出了建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市的总体目标，更明确了多项量化指标和重点任务。

核心任务聚焦三大领域：

地下管网“里子”工程：未来五年，计划建设改造城镇燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里等，同步推进智慧化改造。

居住安全与品质提升：以国有土地上C、D级危房为重点，改造城镇危旧房约50万套（间），改造老旧小区约11.5万个。

空间活化与产业升级：推动约1500个老旧街区、厂区通过功能转换、业态升级实现活力提升，以市场化方式盘活闲置低效资产。

而最大的亮点和变化在于 “城市体检”制度的全面铺开与深化。

住建部明确，2026年所有设市城市都必须开展体检，并建立从一套住房、一个小区、一条街区到整个城区的四维体检体系。

这意味着，未来的城市更新将彻底告别“拍脑袋”决策，转向 “诊断-治疗” 的科学精准模式。体检发现的问题将成为更新项目的直接依据，确保资源投向最迫切、群众最关心的短板领域。

02.

此前，上海已提出要推动城中村改造“提速扩容增效”，并计划在2026年完成20万平方米旧住房成套改造。随着国家顶层规划的出台和“全面体检”要求的落地，上海的更新逻辑将迎来更深层次的演进。

1、规划引领，体系化推进

今年3月，上海市规划和自然资源局已印发《2026年上海市城市更新规划资源行动方案》，明确提出要建立可持续的城市更新模式，深化“规划师、建筑师、工程师”三师联创机制。

该方案强调加强规划引领，正在协同编制《上海市城市更新专项规划》，并谋划未来3-5年的更新工作。这正与国家要求的“先体检后更新”形成完美衔接——专项规划将基于全面的城市体检结果来制定，确保更新行动有的放矢。

2、重点片区，打造更新样板

上海的城市更新聚焦关键区域，打造具有引领性和显示度的成果。根据部署，上海正加快推进 “一江一河” （黄浦江、苏州河）滨水空间功能融合与品质提升，打造文旅商体展新地标。

同时，外滩“第二立面”、虹桥商务区核心区、复兴岛“全球创客岛”、吴淞创新城等重点片区的更新也在加力推进。这些区域不仅是城市功能的承载区，更是通过更新培育新产业、新业态、新动能的核心战场。

3、分类施策，激活存量资源

除了居住区的改造，上海对存量商业商务资源也给予了高度重视。2026年将 分类推进商办楼宇更新提升，通过“一口受理”服务平台和专项推介会，引导楼宇功能兼容转换，激活楼宇经济内生动力。

这与国家规划中“推动老旧街区厂区功能转换、业态升级”的要求高度契合，旨在让存量空间焕发新活力，而非简单的大拆大建。

总的来看，从“拆迁提速”到“系统焕新”，上海的城市更新正在从单个项目的攻坚，转向全域、全维度的精细治理。