北京进深 徐迪 进入6月，华润置地北京大动作不断。
昨天两大万象系商业传来关键进展，今天又公示了昌平新盘的总平图。
项目所在平西府1203-0002地块成交于4月30日，由华润置地+未来科学城联合体以12.905亿元的底价摘得。
项目占地3.59公顷，地上建面约6.46万㎡，容积率1.8。
规划19栋住宅楼，共688户。
住宅建面总计6.39万㎡，户均93㎡，刚需+首改社区。
1、楼栋排布
19栋楼点状排布，仅中央两栋为17F小高层，其余均为11F及以下洋房。
最北排的两栋楼，中间紧间隔4米，并且每栋楼都做了5个单元之多，形成一道密实的屏障。
尽可能地阻挡来自北面北清路的噪音。
小区红线以北有一道公园绿地，北排建筑距离北清路近19米。
但是这条公路能级太高，去年10月份通车后，北清橡树湾的业主曾多次投诉道路交通噪音扰民问题。
在业主投诉之后，开发商与相关部分沟通，同意出资在路边加装隔间屏。
华润新地块在出让文件中也提到，北侧首排居住建筑噪音预测会超标，要求加装隔声装，同时采取建筑隔声、优化布局、加强绿化等综合措施降噪。
从总平图来看，新地块的北排建筑，目没比北清橡树湾首排距离公路还要近。
2、超级界面+无敌公区
5栋楼首层（局部）架空，其中正门口的6#楼东侧首二层架空。
东西双大门：
西侧1#大门做了开阔的出入口广场，通过风雨连廊向内延伸，将多个邻里共享空间、配套楼和架空层串连起来。
一大一小两个下沉庭院，被风雨连廊环绕，与4个架空层形成连贯的会所体系。
3、地面停车位
小区总共设置了839个机动车停车位，车位比1：1.22。
其中有137个车位在地上，分布于南北两排住宅楼前。
后期交付时如果改为绿地，小区车位比则仅为1：1.02。
同时还设置了615个非机动车停车位，包括大量电动自行车位。
这个项目离地铁有一段距离，充分考虑到了通勤族的电动车出行需求，解决最后一公里接驳痛点。
这些车位在规划时特意进行了集中化、便捷化布局，紧邻小区西大门。
4、压低建筑高度
小区全部建筑都没做满60米的高度指标上限。
中间两栋小高层，带架空层的7#楼总高54.2米；
南边不带架空层的12#楼只有53.4米。
但是消防高度都在54米以下。
其余的洋房以11层为主，高度为33.7米，同样的消防高度也保持在33米。
33米、54米，是两个关键的消防高度门槛。
特别是建筑高度大于54米的，被划分为“一类高层住宅”，防火等级和疏散要求再次升级。
需要增设专门的消防电梯、防烟前室、安全出口加倍等，建筑内部的防火、疏散设计也更加严格。
这些，不但增加建造成本和设备维护费用，还会占用更多公摊面积，影响得房率。
53.9米卡在了“二类高层”的上限，既能满足更高容积率，又避免了更严格的消防配置带来巨大的成本和公摊压力。
这大概是项目没做满限高的主要原因。
5、户型预测
面积段：78/90/105/130。
北排以小户型为主；中间两栋小高层为顶配楼王栋。
赠送方面，南向：阳台+飘窗组合，除了北排两栋楼，其余17栋的房源南向均设置了景观花池；
北向：设备平台，昌平的北向赠送向来不让封到室内，但这个项目应该是可以包进来。
另外部分端户有侧边飘窗，尺度也不小，得房率可以对标星寰时代。
这两个项目拿地价也差不多，而且开发商都有未来科学城。
星寰时代目前网签价5万+，考虑到平西府项目轨交便利性差点，预计主力售价不会超过5万。
西侧一街之隔的北清橡树湾，4年前的拿地价是3.5万/㎡，成交均价5.7万+。
新项目同样是华润操盘，又有四代宅产品力，所以价格也不会太低。
6、区域竞品
地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，可以承接海淀与回龙观居住区外溢需求。
周边有北清橡树湾、京投公园悦府等次新项目，二手房挂牌价在5万/㎡以上。
北边是城建龙樾华府，此外还有回龙观小区、和谐家园等相对老一些的小区。
整体居住氛围不错，生活配套完善，首开LONG街、禧乐汇、水城广场、北京积水潭医院（回龙观院区）、畅悦公园、秀水湖公园、未来科学城生态休闲公园等。
邻近地铁8号线平西府站，但是距离地铁站有一段距离，步行要半小时以上。
今年1月底，平西府城中村改造项目规划综合实施方案公示，就在本次预申请地块的旁边，总面积约50.27公顷，其中近六成用地为绿化和公园等生态配套。
其余用地包括居住、商业、办公、幼儿园、社区会客厅等，完善社区功能，保障民生，打造宜居生态板块。
相关公司：未来科学城置业
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