（人民日报健康客户端记者 李欣）每天上午十点、下午两点，椿萱茂（北京亦庄）老年公寓一楼餐厅，一个熟悉的身影总会准时出现。82岁的王文杰老人，雷打不动，每天义务给大家分加餐的酸奶，谁喝酸奶、谁要牛奶，无糖的还是有糖的，他记得一清二楚。他说自己不是志愿者，而是在为家人服务。十年前，老人陪伴患上阿尔茨海默病的老伴住进北京亦庄椿萱茂。如今老伴虽已去世，但他早已把这里当成了家。从不得已才去养老院，到把养老院当家，理念转变的背后折射出的是近年来我国养老服务业的巨大变化。
2013年国务院发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。中国社会福利与养老服务协会会长、复旦大学老龄研究院副院长吴玉韶在接受人民日报健康客户端·康养频道采访时说：“我国的养老服务业自2013年以来，经过了十多年的快速发展，实现了从无到有、从少到多、从量到质的转变。”如今，这一产业正向着“高品质、多样化、便利化”的更高阶段迈进。
在这一进程中，一批房地产企业主动跨界，将目光精准投向养老服务领域。从首开寸草的社区嵌入式机构，到远洋椿萱茂的失智照护专业体系，再到中海康养的无界康养社区，这些“地产系”养老机构正通过盘活存量资产、引进国际经验、创新服务理念，让更多老年人在家门口实现安心、舒心养老的愿景。
社区嵌入式养老模式，打造家门口的养老院
走进北京市丰台区马家堡的首开寸草养老院，很难想象这栋温馨舒适的建筑，前身是一处老旧物业。
时间回溯到2015年，北京市推动“疏解整治促提升”专项行动。作为拥有大量存量物业的国企，首开集团面临许多到期、腾退的老旧楼宇需要转型升级。彼时，“养老”是正面清单中鼓励的业态之一。首开集团在亚运村拿出了一个项目试点，与民营养老企业寸草春晖合作，尝试将老旧物业改造为社区嵌入式养老机构。
“亚运村项目落地后比较成功，成了北京既有建筑改造升级成养老机构的样板。”首开寸草副总经理常宏玲向人民日报健康客户端·康养频道记者回忆道。首开集团拥有的存量资产超过一亿平方米，每年都会有物业清单梳理出来，之后由运营、工程设计、品牌文化等部门的专业人员组成评估小组，本着“做一个成一个”的原则，以“算得过账才做”为核心，对每个物业详细踏勘，深入调研测算。
正是在这样的谨慎拓展中，首开寸草摸索出了一套社区嵌入式养老的模式。选择物业的硬标准直击养老痛点：位置要在五环内核心地段，周边开车5到10分钟内至少有一家三级医院；项目体量不少于50张床位，以保证经营可持续性。
周边社区的居民在首开寸草马家堡养老院一楼餐厅就餐。受访者供图
“我们的定位就是‘家门口的养老院’。”常宏玲说。2016年首开集团成立首开寸草混合所有制公司，目前运营9个项目，分布在北京朝阳、西城、昌平、丰台、海淀等核心城区，规划床位1000余张，实际可收住约780位老人，整体入住率达到98%以上。
“网上总有人说什么进了养老院会受虐待受欺负，根本不是这么回事儿。这里无论吃住还是各种活动都能满足我们需求，从院长到护理员，个个比亲人还周到。”92岁的倪奶奶不舍得儿女白天上班晚上还要照顾自己，来首开寸草马家堡养老院考察后当即就决定住下来。
在服务内容上，首开寸草提供两大板块：机构养老服务和辐射周边社区的居家服务。机构内收住以失能、半失能、失智及80岁以上需要长期照护的刚需老人为主，提供24小时持续照护。同时向周边社区提供助餐、助医、助洁、助浴、精神慰藉等服务，其中助餐的需求量最大。
除了这种“融合式养老机构”，作为首都规模最大的物业服务企业，首开集团依托物业服务强项提供“整合式社区居家养老”服务。通过“挂牌养老驿站”+“嵌入式养老服务站点”的物业+养老模式，将助老服务如毛细血管般渗透入社区。
把最难的事做成最专业的事，解决失智老人照护刚需
在养老服务中，认知症老人的照护是最难、最专业的领域之一。远洋集团旗下养老服务品牌椿萱茂，从2012年布局养老之初，便聚焦这一赛道，是国内率先提供失智照护服务的养老机构。
“进入养老行业是一种战略选择，目光不止于五到十年，更锚定二三十年的长期发展。”椿萱茂副总经理刘星星向人民日报健康客户端·康养频道介绍，2013年8月21日，椿萱茂（北京亦庄）老年公寓开业，是北京市首批民营养老机构。椿萱茂自创立之初便引进国际先进养老理念，立志要为长辈提供国际化高品质健康养老服务。
以失智照护为例，椿萱茂引进Validation认可疗法等国际先进照护模式，并通过实践将其本土化、体系化，转化为如今的“忆路同行”失智照护体系。
“椿萱茂是国内第一家聚焦失智照护赛道的养老机构，12年坚持下来，这套体系不是靠某一个人就能复制，而是一整套标准、培训和质控体系，形成了椿萱茂失智照护的核心竞争力。”刘星星介绍，“忆路同行”失智照护体系以疗愈性环境、投入生活、就餐体验、身心健康管理、家属/照护者支援五大指导方案和认可疗法为核心，尊重长辈自主选择，延续社会角色与家庭价值，让每一位失智长辈都能在安全、温暖、有尊严的环境中生活。
在椿萱茂的认知症专区，温暖的故事每天都在发生。1999年出生的年轻护理员刘爽告诉人民日报健康客户端记者，在尚未毕业来椿萱茂实习时，她就被认知症楼层特别的环境布置深深打动，下定决心做一名专门照护认知症老人的护理员。而“用心服务”加上带教老师传授的专业认知症照护技巧，是她与这群特殊老人共处的最大秘诀。
5月11日，在北京亦庄椿萱茂老年公寓的认知症楼层，护理员刘爽拥抱老人。受访者供图
“虽然失智长辈有的会大喊大叫，甚至做出突然的暴力行为，但他们能感受到你的好，也会发自内心对你好。”刘爽说，一位从不与人沟通的老人会在她的耐心陪伴下开口说话，会在误以为她受委屈的时候拍拍她的肩膀。刘爽曾看到，一个实习的小姑娘因肚子疼突然蹲在地上，一位平时总是喊叫的奶奶坐着轮椅滑过来，毫不犹豫地掏出自己的轮椅坐垫让她垫着坐。“每当这些时候，再多的苦、累、委屈，一下子全没了。”
截至2025年，椿萱茂已在12个城市布局30多家机构。其位于广东的两个项目还加入香港特别行政区政府推行的“广东院舍照顾服务计划”，将服务辐射到港澳长者。探索并未止步，为了让专业的认知症照护服务惠及更多人，今年椿萱茂发布了三类失智照护居家服务：住家服务、计时服务、计次服务，真正将机构内的专业照护能力延伸至家庭场景，满足“99%居家养老”群体的实际需求。
刘星星说：“我们要把失智照护这件‘最难的事’做成‘最专业的事’，把千万家庭‘最沉重的负担’化作最温暖的守护。”
打造开放康养社区，让老人感受到“被需要”的价值感
如果说满足基本照护是养老服务的1.0版本，那么让老人感受到尊严与价值，则是更高阶的追求。
“参照联合国对健康的定义，健康不仅是身体健康，还包含心理健康、社会适应。”中海康养集团董事长常云向人民日报健康客户端·康养频道说，作为央企中建集团、中海集团旗下的康养品牌，中海康养有自己的差异化打法。
“我们不是简单地‘造一个养老院’，而是探索‘开放康养社区’的新范式。”常云说，传统养老机构是封闭管理的，长者与社会隔离，周边居民也难以享受机构资源。中海康养提出“无界康养社区”，通过“走出去、引进来”，打破围墙，让机构与社区共生共融。在完整社区建设中，中海康养不仅补齐了硬件设施与医疗服务功能，更通过代际共融、社群链接实现了情感层面的“完整性”——让社区不仅有配套，更有温度。
经过8年探索和积累，这一理念已经在北京落地，6月底，中海康养首个旗舰项目“中海康养·北京锦宸”将正式开业。项目位于北京市丰台区南四环，总建筑面积5万平方米，规划800余张床位，涵盖自理公寓、康养公寓、护理公寓、失智专区四个板块。
在刚过去的“五一”假期，中海康养北京锦宸项目的接待大厅人声鼎沸，正式亮相不足两周，“已经有200组客户签约意向入住”。
“选址和体量是经过深思熟虑的。”常云说，800余张床位的规模，在北京主城区是稀缺的，这个体量能够支撑完整的服务配套，四个板块五个照护等级，老人不需要因为身体状况变化而更换养老机构，在同一个社区内即可获得连续性服务，这正是CCRC模式的核心价值。
中海康养集团董事长常云在北京锦宸与意向入住长者沟通。受访者供图
在这个开放型康养社区里，最核心的创新是“银龄主理人”计划。常云介绍，项目向周边社区公开招募有专长、有热情的长者担任主理人，鼓励他们走进机构，依托书画展厅、图书阅览、演艺空间等约6300平方米的共享空间，自主策划、组织活动。“无论是书画创作、图书管理，还是文艺展演，都由长者自主参与运营。项目提供场地、活动共创、专职助手、个人宣传、社群经费等全方位支持。”
这一计划的初衷，是让长者从“被服务者”成为“价值创造者”。“很多长者步入晚年容易产生疏离感。我们搭建开放的舞台，就是希望他们重拾价值感、找到归属感。”常云说，高品质的养老服务，除了硬件、服务之外，最核心的“灵魂”是“让长者感受到‘被需要’的价值感。”
吴玉韶表示，房地产企业跨界养老，这既是企业转型的主动选择，更是应对老龄化社会、服务民生福祉的责任担当。当越来越多地产企业沉下心来，将专业的服务、温情的陪伴与前沿的科技送到人们身边，一个让所有老年人都能安享晚年的友好型社会，正渐行渐近。
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