在深圳，小产权房是特殊的存在，现在依然有人为了缓解压力而想入手小产权房。

那么，深圳小产权房都有哪些呢？购买有什么风险呢？今天我们就来说一说。

1. 城中村农民房（村民自建房）

深圳数量最多，多为村民在宅基地自建，单栋为主、密度大。很多持有两证一书或历史遗留回执，价格最低、流动性最强。

这种也是我们经常在城中村见到的，我已经住了六七年了。

2. 村委统建楼

村委统建楼品质更好，一般为几栋30-40层的楼，有的没有小区，有的有。

这种本地居民住的比例多，也有出租的。

这种一般是村集体出地、开发商出资合建。

3. 开发商统建楼

深圳也有开发商独立在集体用地的统建楼，从外观看跟商品房无异，有的花园小区还挺漂亮。

因为没有村委背书，品质参差不齐，风险高于村委统建楼。

4. 整栋大红本房

整栋只有一本红本，不能分割到户，多以长租（20年）形式交易。风险极高，易被抵押、查封、拆迁纠纷，不建议碰。

我现在住的农民房就是整栋一本红包，房东也是挺有钱的，手上40多套房。

5. 绿本房

早年集体用地确权绿本证，官方明确禁止买卖、过户、抵押，私下交易不受保护，不建议购买。

6. 军产房

建在军队用地上，产权归军队，无法正常过户，政策风险大，交易不受法律保护。

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以上是深圳目前主流的6种小产权房。

下面说说购买风险。

购买深圳的小产权房，无论是村委统建楼、农民房还是绿本房，都面临着很高的法律与经济风险。

官方已多次明确表态：深圳不存在“小产权房”概念，群众购买违法建筑不受法律保护。

买这类房产面临的风险如下：

1、产权与合同无效风险

（1） 无法办理正规房产证：所谓的“绿本”或村委会出具的证明，在法律上并不具备真正的产权效力，无法进行合法的过户登记。

（2）买卖合同极易被认定无效：如果你不是本村村民，签订的房屋买卖合同在法律上通常会被认定为无效。这意味着你花钱买房，却得不到法律对物权的保护。

（3）一房多卖与债务牵连：由于无法进行不动产登记，买方很难确认卖方是否将房屋偷偷再次出售。此外，像整栋大红本房这种产权证仍在原业主名下的情况，一旦原业主有债务纠纷，整栋楼都可能面临被法院查封的风险。

2、经济利益受损风险

（1）随时面临业主违约：当遇到房价暴涨或面临拆迁时，原业主极有可能单方面毁约，收回房屋。虽然你可以起诉要求退还购房款，但往往会错失资产增值红利。

（2）拆迁补偿极难保障：如果遇到政府征地拆迁，由于你不是合法的产权人，往往无法获得与正规商品房同等的拆迁补偿。

（3）套现困难，难以贷款：小产权房不能办理银行抵押贷款，交易时通常需要全款或通过利息较高的民间分期。未来想要转手变现也非常困难，流动性极差。

3、居住安全与质量隐患

（1）很多小产权房在建设时脱离了正规的规划与建设审批监管，可能存在偷工减料、建筑标准不达标等严重的安全隐患。

（2）部分小产权房的水电开户仍在原房东或村集体名下，无法开设独立户头，后续的水电费用结算和日常维修容易产生纠纷。

4、盲 “转正”希望渺茫

目前的政策非常明确，严禁通过任何形式将违法用地或违法建设合法化。

广东已明确规定，“小产权房”一律不得办理不动产登记。

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