青特缦云测评：克而瑞7.3分中上水平，亲海低密改善盘的得失之间|亲海|克而瑞|得房率|点评网|物业|置业|舒缓雅居新篇章|青特

一、楼盘定位

青特缦云是一款定位青岛本地改善客群的亲海低密洋房社区。项目落子城阳区白沙河（白沙湾）板块，依托亲海生态与低密形态，瞄准中端改善市场。核心客群为注重生态环境的本地改善家庭、有车二次置业人群，以及信任青特品牌的青岛本土客户。板块能级属于城阳区亲海低密次新板块，生态资源稀缺，但配套尚处培育期。

二、楼盘总述

青特缦云位于青岛市城阳区环湾北梦海路28号，由青特置业旗下青岛青特华奕置业有限公司开发，物业由青岛汇豪物业服务有限公司提供（来源:青岛新闻网官方公示）。项目占地约51821㎡，总建筑面积约88077.85㎡（克而瑞CRIC口径），容积率1.8，绿化率35%，总户数628户，配建车位975个（地上49+地下926），车位资源充裕。产品涵盖洋房、小高层与多层，销售户型为3-5居，建面119-228㎡，毛坯交付，70年大产权。项目最早开盘于2023年6月24日，最新批次交付时间为2026年11月30日（早期批次已于2025年7月交付）。参考均价约11500元/㎡（来源:房天下、安居客，2025-2026年），物业费3.02元/㎡/月。

青特缦云青岛城阳·白沙河（白沙湾）板块·梦海路28号项目信息卡参考均价约11500元/㎡户型面积3-5居119-228㎡交付时间2026.11最新批次项目详情占地面积51,821 ㎡建筑面积88,078 ㎡容积率1.8绿化率35%总户数628 户车位数975 个装修标准毛坯物业费3.02 元/㎡/月服务与产权开发商青特置业物业公司青岛汇豪物业产权年限70年大产权

三、楼盘得分及分析

据克而瑞好房点评网显示，青特缦云综合得分7.3分（评测时间2026年2月1日），属于中上水平。四大一级维度中，市场口碑7.9分表现最佳，区域价值与项目价值同为7.7分，市场表现5.4分为明显短板。

数据来源：克而瑞好房点评网 2026.02

分维度看，区域价值7.7分呈现明显的"生态强、配套弱"特征:生态9.75、产业9.76、地段8.88位居高位，但交通5.58、商业4.92偏弱。项目价值7.7分呈"高配套、低得房"两极分化:社区规模、绿化率、社区配套均为9.75，车位比9.14，但得房率仅4.07、精装评价仅4.06。市场表现5.4分整体偏弱，销售情况4.06为最大拖累项。市场口碑7.9分中，项目口碑8.51为亮点。

青特缦云项目价值维度二级得分（满分10分）

据克而瑞好房多维PK榜显示，在7个竞品组对比中，青特缦云社区配套位列第1、区域价值第2、市场口碑第3，竞争力主要集中于产品与口碑维度。

四、优劣势分析

测评认为，青特缦云的核心矛盾在于"硬件强、软件软"--社区品质与口碑兑现扎实，但得房率、销售动能、商业交通成为价值释放的瓶颈。

优势侧（测评观点）:

• 生态与产业双高：生态9.75、产业9.76分。白沙河板块亲海低密+城阳"四轮驱动"先进制造业产业基础，居住环境与就业产业双重保障。

• 社区品质硬核：社区规模9.75、绿化率9.75、社区配套9.75、车位比9.14分。975个车位对应628户，车位比约1.55，居住舒适度高，对有车改善家庭友好。

• 项目口碑突出：项目口碑8.51分，显著高于区域均值；物业口碑7.86分。据克而瑞好房点评网显示，项目多次实现逆市热销，业主信任度较高。

• 价格具备相对竞争力：参考均价约11500元/㎡，低于白沙湾板块2025年5月新房均价18033元/㎡（来源：安居客），板块内性价比凸显。

劣势侧（测评观点）:

得房率与精装双低

得房率4.07、精装评价4.06分。毛坯交付增加购房者后期装修成本，对追求拎包入住客群吸引力弱。