2026 年 4 月，美国房地产市场出现了 6 年来最反常的一幕 —— 有 5.8% 的挂牌房源在交易完成前被卖家从市场上撤了下来。如果你对这个数字没什么概念，那换个说法：每 20 套挂出来的房子里，就有 1 套最后没卖掉，而是被主人 "收回" 了。这个比例与 2025 年 12 月持平，创下 2020 年 3 月疫情以来的最高纪录。
那次疫情暴发时，大家是真的慌了。害怕让陌生人进自己家看房，担心政府突然封锁导致一切交易瘫痪，更多人连自己下个月的收入都不确定 —— 谁还敢在这时候折腾房子？那是一场突如其来的 "急性休克"。而现在，疫情早已翻篇，社会运转基本正常，房主们却还在大规模撤牌。这说明什么？说明问题不是外部冲击，而是市场内部的结构性毛病。
Redfin 首席经济学家费尔韦瑟一句话点破了问题的本质："问题出在买卖双方对价格谈不拢。" 翻译成人话就是：卖家觉得自己房子值 100 块，买家最多只愿意出 80 块，谁也不肯让步，最后交易黄了，卖家干脆不卖了。
这个 5.8% 的数字，经过季节性调整后比上个月还涨了 3.8%，已经是连续第二个月增长。不是偶然波动，而是趋势。
撤盘这事儿在不同的城市差别很大。亚特兰大以 10.7% 的撤盘率拔得头筹 —— 每 10 套挂牌房源里就有超过 1 套被撤走。加州圣何塞 9.3% 紧随其后，洛杉矶和达拉斯同为 7.8%，西雅图 7.7%。发现规律了吗？这些都是美国房价最高、最受关注的城市。恰恰是在这些房子最贵的地方，卖家撤牌的意愿最强。
反过来看，撤盘率最低的城市是匹兹堡、哥伦布和芝加哥，只有 3.5% 到 3.6%。这些地方的房价相对便宜，买家仍然活跃，没有形成那种致命的 "价格鸿沟"。这就把问题说清楚了：不是全国都出了毛病，毛病主要出在那些房价已经被推得太高的地方。
要搞明白卖家为什么撤牌，得先看懂一件事：现在有多少人能买得起房？
Freddie Mac 的最新数据显示，2026 年 4 月下旬，30 年期固定房贷利率在 6.23% 到 6.30% 之间徘徊。 这是什么水平？想想看，疫情期间，也就是 2020 到 2022 年，房贷利率一度低到 2.5% 到 3%。同样的房子，疫情期间买的人每个月可能只需要还几百块钱的利息，现在买的人每个月要还上千 —— 月供翻倍都不止。能买得起房的人群被拦腰斩断。
市场上还在看房的潜在买家变得特别敏感。他们不会像 2021 年那样疯狂加价抢房，而是精打细算、反复掂量。当卖家按照自己的心理价位挂牌时，现实往往是一连几周甚至几个月都收不到一个正经报价。卖家进退两难：要么降价，要么撤牌。越来越多的人选择了后者。
还有一个心理层面的因素在起作用。疫情期间，美国很多地方的房价在短短两年内翻了一倍。那些在那时候买房的人，眼瞅着自己的房子价值暴涨，脑子里刻下了一个很难抹掉的数字 —— 巅峰时期的挂牌价。现在他们想卖房的时候，心里想的还是那个最高价，希望自己能卖出一个天价。
但现实是，今天的买家被房贷利率和生活成本压得喘不过气，根本拿不出那么多钱。卖家的期望价和买家的承受价之间，横着一道巨大的鸿沟。这就是 Redfin 首席经济学家说的 "谈不拢" 的真正含义。对很多人来说，"等到下半年市场回暖再说" 比 "现在降价卖" 更让他们舒服。撤盘就是在等这个 "再说"。
卖家和买家互相僵持的另一面，是市场上的房子在悄悄积压。
全美房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，2026 年 3 月的成屋销售量比上个月下降了 3.6%，协会随后把 2026 年全年的销售增长预期从 14% 大幅下调到了 4%。 3 月份的库存量达到 136 万套，比 2 月份多了 3%，比去年同期多了 2.3%。4 月份的数据更扎眼：库存环比增加 5.8% 至 147 万套，但年化销量只有 402 万套，远低于分析师预期的 3% 增幅。
这里有一个残酷的市场逻辑：一套房子在市场上挂得太久，会被贴上 "不好卖" 的标签。 潜在买家会觉得，这房子迟迟卖不出去，肯定有什么问题 —— 要么房子本身有毛病，要么价格定得太高。这种心理会让房子更卖不出去，形成恶性循环。
很多卖家为了避免自己的房子背上这个坏名声，宁可提前撤牌，重新收拾一下，等时机成熟了再挂出来。Redfin 的数据显示，2026 年 4 月全美活跃挂牌房源中，有 2.5% 是 "重新挂牌" 的房源，这是 2020 年以来的最高比例。
简单说就是：我不是不卖了，我只是换个姿势再卖。
面对住房可负担性这个烫手山芋，特朗普政府也没有闲着。住房成本已经成了美国老百姓最关心的问题之一，直接关系到共和党在 2026 年中期选举的选情。
2026 年 1 月，特朗普打出了一套 "组合拳"：一是签署行政令，明确禁止华尔街大型机构投资者购买独栋住宅 —— 他在 Truth Social 上发帖宣布此事时的那句话流传很广："房子是给人住的，不是给公司住的。" 二是下令房利美和房地美购买 2000 亿美元的抵押贷款支持证券，试图缓解房贷利率对购买力的冲击。
不过，这些政策的效果还有待检验。摩根士丹利指出，即便房利美和房地美的购买计划落地，也只能将 2026 年底的房贷利率预测从 5.75% 微幅下调到 5.6%，成屋销售量的提振仅是 "微乎其微"。"禁止机构买独栋住宅" 这道行政令能不能真正落地，也面临重重阻力。简单说就是：方向对了，力度不够。
如果前面这些问题还不够复杂，那地缘政治又来添乱了。2026 年 4 月，美国企业和家庭一边在适应特朗普政府的关税政策，一边还要应付伊朗战争导致的能源价格飙升。美联储 4 月发布的褐皮书明确指出，伊朗战争引发的能源成本上涨正在冲击美国经济，12 个辖区中有 10 个报告通胀在加速。
当人们对经济前景感到焦虑时，重大的财务决策往往会被搁置。而买卖房子，是一个家庭能做的最重要的决定之一。没人愿意在一个看不清方向的当口，把自己最大的资产扔进市场冒险。
说来说去，其实当前美国房地产市场最大的问题只有一个，叫 "锁定效应"。
数据显示，目前全美超过 50% 的未偿还抵押贷款利率在 4% 及以下 —— 换句话说，超过一半的美国房主还在享受疫情期间锁定的超低利率。如果他们现在把房子卖掉，再买一套新的，就得按 6% 以上的利率来贷款。就算买同等价格的房子，每个月的月供也差不多要翻倍。从钱的角度看，这是个极其不划算的买卖。
所以，绝大多数锁定了低利率的房主选择按兵不动 —— 他们不卖，因为卖了就意味着财务上的倒退。真正挂牌卖房的，往往是那些别无选择的人：工作调动必须搬家的人、离婚要分割财产的人、继承了房子却不想自住的人，或者实在缺钱被迫卖房的。这批 "被迫卖家" 数量有限，没法提供足够的新房源来满足市场需求。
整个市场就这样被卡住了 —— 动不了。
买家这边呢？议价能力是有了，但 "能不能买得起" 这个硬骨头还挡在前面。 就算现在的利率比前一阵的高峰稍微降了一点，但每个月要多还的几百上千美元是实打实的。很多人直接被挤出了购房市场，剩下的也在精打细算。
最后再看一眼 2026 年 4 月房地产市场的样子：每 20 套挂牌房源里就有 1 套被撤下，想卖的卖不掉、想买的买不起、手里攥着低利率房贷款的房主根本没有挪窝的动力。数据已经证明这不是哪一件突发事件的后果，而是买卖双方在价格认知上的巨大撕裂。卖家想守住疫情时代涨上去的价值，买家却拿不出那么高的预算 —— 谁也不愿意后退一步。
美国梦的一部分是 "拥有属于自己的住房"。这个梦想目前没有死去，但确实被按下了暂停键。
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