高盛预测，从2025年底到2028年，上海和深圳的房价将会上涨15%，他们还预测在2026年，房地产很有可能筑底，这意味着从2027年开始，房地产行业有可能迎来复苏。
很多人听到这个消息立马就慌了，尤其是原本就有买房计划的人：“眼瞅着房价就要上去了，外出进场，怕是又要买不起了。”还有人问，“现在100万的房子，5年后会涨几个钱？会不会砸手里？”
先别慌，咱们不知道高盛的这个预测是否能够实现，但从现在楼市的表现来看，迟早是要反弹的，只是这一次反弹肯定和以前不一样。
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闭眼买房赚钱的时代，彻底翻篇了
清华大学五道口金融学院刚出的《2026不动产展望报告》说得很清楚。行业已经从增量扩张，全面转向存量提质。说白了就是房子不再越盖越多越卖越贵，而是要拼品质拼服务了。
未来5年，即使反弹是时间问题，但情况肯定和过去不同，最大的关键词就两个字：分化
说句实话，就目前来说整个楼市已经处于相对过剩的状态，很多地方的库存都偏高，但是这种库存偏高是相对的：一二线城市只要人口持续流入，再大的库存也可以消化；但四五线及一些偏远县城，因为人口持续流出，再加上库存相对偏高，所以未来多年房价都很难有起色。
今年开年以来的市场表现就很能说明问题：北京上海深圳杭州这些大城市，春节后明显回暖。上海3月二手房成交同比去年涨了11%，北京部分区域的中介忙到连饭都顾不上吃。可再看三四线城市，还在慢慢去库存的路上。有的地方甚至出利好还是销量上不来。
中指研究院也预测，“十五五”期间全国城镇住房需求还有约49.8亿㎡，但需求基本上全往核心城市集中。为啥？因为那里有产业、有就业、有源源不断流入的人，刚需和改善族能把市场撑住。而人口净流出的小城市，别说涨价，能稳住不跌就已经是万幸了。
所以，2026年楼市不会普涨，而是结构性复苏——好的地方回暖，差的地方继续熬。
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租房比存钱划算，是个重要信号
很多人还没有注意到，现在不少地方的租金回报率，已经超过银行存款利率了。中房网数据显示，30个重点城市租金回报率中位数达到2.06%，有的甚至超过3%。但你看银行定存利率，一年期也就1.3%附近，买房出租更赚钱。
有专家分析，这恰恰是市场快见底的信号。当租金回报率超过无风险利率，房东就不太愿意大降价卖房了，抛售的动力会变小，价格也就更容易稳住。
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投资客退场，房子回归“住”的本质
以前房价火爆，很重要的一股力量就是投资客，很多人买房不是为了住，而是为了投资，所以名下有好几套房的人非常多。但如今市场已经从增量转向存量，再加上人口持续减少，以及代际之间的继承问题，未来楼市潜在的涨价空间会比较小，相反下跌的风险比较大，对投资客的吸引力直线下降。
未来买房的人群一定以刚需人群和改善性需求为主，投资客的比例会越来越少。房子的居住属性逐步回归，投资属性在褪色。
综合这些因素，未来的楼市既不会像以前那样全国普涨，更不会动不动就暴涨暴跌。
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100万的房子，5年后到底值多少？
要回答这个问题，核心就看一条：房子在哪儿。如果是北上广深核心区域，或是强二线城市的好地段，5年后大概率能跑赢通胀。虽然不会大涨，但稳中有升，跑赢银行理财基本没大问题。这些地方改善需求一直都在，而未来对“好房子”的标准只会越来越高，但市面上现在大部分房子还达不到，这类真正的优质房源，只会越来越值钱。
如果是人口流出的三四线城市，或者一二线城市的远郊板块，5年后房价大概率要打折。这些地方最大的硬伤就是：没人接盘。挂牌大，买家少，想抛货只能割肉降价。
总之，今年政策的大方向很清楚：重点是稳楼市，而不是刺激它起飞。各种针对刚需和改善的利好政策还在酝酿，核心城市也在放宽购房门槛，招揽人口，这些都是明牌。
所以100万的房子5年后值多少钱，这个没有固定答案，核心城市核心地段房子，保值没问题。如果是对的未来好房子要求，以后还能涨涨。但如果是郊区、三四线，就别抱太大希望了。
普通人买房，就别想着买房暴富了，以后房子回归居住本质，选对城市，选对地段，选对产品，5年后才不至于后悔。
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