内地买家来港置业撑起香港楼市|布少明|房地产|新盘|置业|豪宅|陈永杰

近期香港楼市似乎已经走入佳境，日前最新的中原城市领先指数CCL最新报155.58点，按周升0.24%，较上月上升1.24%,指数创2024年5月中后86周（逾1年半）新高。对比近年低位，香港楼价已经反弹7.78%，香港楼价触底回升了吗？记者特地采访业内专家了解情况。

南下资金大幅增加

美联物业港澳住宅部行政总裁布少明对记者表示，最近美联物业发布了《内地买家深度分析报告》，报告指香港楼市全面撤辣两年后（2024年3月至2026年2月），内地买家入市情况激增。期内内地买家一二手住宅注册量达27,702宗，较撤辣前激增1.63倍。高达60.3%的内地资金（约1,738亿元）流向一手市场。最受内地买家欢迎的五大地区依序为：启德区、中西区、将军澳、长沙湾/深水埗及黄竹坑/深湾。

资料来源：美联物业研究中心综合土地注册处资料(2026年3月）

布少明表示，踏入2026年，香港楼市全面“撤辣”已满两周年。随着非港人置业无须再缴付辣税，加上政府近年积极抢人才，大批内地专才及高净值人士选择留港置业。在租金上升及息口回落的大环境下，“供平过租”的优势更吸引了部分早年来港的内地专才“转租为买”。

内地买家资金猛攻一手豪宅，撤辣后的香港楼市对内地买家展现出极大吸引力，各项入市数据屡创新高。过去两年整体交易量与金额暴增，内地买家共录得27,702宗注册，较撤辣前激增约1.63倍（162.8%）；涉及买楼资金约2,884亿元，急升约1.28倍（127.9%）。个人买家占比大幅提升：内地买家占整体个人买家注册量达23%，较撤辣前增加11.1个百分点；金额占比更攀升至32.8%。

资金高度集中一手市场，在2,884亿元总资金中，高达60.3%（约1,738亿元）投放于一手私宅市场，显示内地客对香港新盘情有独钟。他更强调，内地买家越贵越买，锺情超级豪宅：在售价逾5,000万元的一手私宅个人买家中，内地买家占比高达72.4%，呈现“金额愈高、内地买家占比愈大”的强烈特征。

中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰对记者表示，内地资金近两年持续选择投放在香港房地产市场，主要受到香港全面撤辣的政策红利、引入高才优才显效、人民币汇率走强、香港房地产市场信息透明公开及高租金回报等多重利好因素推动。根据我们的数据，目前内地买家在整体住宅成交（包括一手和二手市场）的占比约为22%至25%。在一些个别新楼盘成交中，甚至高达七成多。

“2026年，香港住宅市场随着信心改善及融资环境转趋宽松，稳固价格基础。内地买家在豪宅及主流住宅板块均保持活跃，倾向购买本港铁路及北部都会区走廊附近物业。这批新购买力的崛起，正对综合发展项目、商业资产，以及与交通枢纽相连地区的长远规划，带来更深远影响。”陈永杰说。

陈永杰表示，住宅板块于2026年延续去年下半年的市场动力，出现更多稳定的信号，料持续温和复苏的走势。内地买家去年在豪宅市场的身影尤其活跃，例如，年初一名内地买家斥资约8.6亿港元购入南区一个新落成项目的六个单位，显示顶级物业资产的需求依然殷切。这趋势部分反映了中国资金从区域及全球市场回流的趋势。此外，香港新股市场于去年强势反弹，重夺全球集资额首位，为市场创造了庞大的流动资金。当中部分资金正透过直接买楼及经上市平台流入房地产。这个资金配置渠道，预料将在2026年持续为市场活动提供支持。由于供应稀缺、保值能力强，以及新式物业通常具有较清晰的业权架构，香港顶级豪宅资产被广泛视为资金避风港。中原地产最新成交数据显示，这类投资者约占整体私人住宅成交四分之一，当中在431至752平方呎单位的参与度尤为突出。

据中原资料披露，住宅需求与跨境交通联系息息相关，使得新界区去年的表现跑赢大市，成交量按年增长超过50%。该区构成了跨境铁路系统的主轴，涵盖粉岭、上水、落马洲及更广泛的北部都会区走廊。而沿东铁线一带，买家集中于与深圳直接连接的社区，如上水、粉岭及大埔等。同样，邻近屯马线、并可直接接驳西九龙高铁站的地区，亦录得持续成交。这种分布模式，凸显出北部（东铁线）及西部（屯马线）两大交通走廊，对有跨境需求的买家具有一定吸引力。而九龙区拥有快速连接西九龙高铁站优势，因此亦录得持续的参与度。去年11月的一手市场成交中，内地买家占31.6%。

预期未来有望再创新高

展望未来，布少明指出，随着多项利好因素持续发挥效应，内地专才及高净值人士将继续视香港为资产配置、自住与子女留学的重要据点。此外，人民币兑港元汇率呈现显著升值趋势，这将进一步增加香港资产的吸引力。预期2026年下半年内地买家在香港楼市的注册宗数及金额有望再创新高。

陈永杰认为，前景明显转向重拾增长，投资者正走出近年以防守为主的策略。整体净买入意向全面改善，中国内地及香港特区投资者均展现更强的资本部署意愿，并愈来愈聚焦具备持续租金增长能力的资产，尤其是在供应有限的市场。未来内地投资者对生活及酒店板块的兴趣显著上升，并出现多宗酒店改建为学生宿舍的交易以应对需求增长，预料此趋势将延续至2026年下半年。

数据显示，铁路车站周边规划将有约1,650个新住宅单位，未来供应相当可观。新盘放盘资料亦可见，毗邻屋苑如“柏珑”(Grand Mayfair），小至中型单位货源充裕，其典型面积正切合许多内地买家的偏好。因此，锦上路周边日益增长的成交活动，反映买家对实用型家居需求的趋势。而相比之下，启德在庞大的新盘供应及持续的市场推广下，已跃升为内地投资者的热捧区域。然而，过去新界区仍占一手成交的53%，凸显了北部交通走廊的结构性吸引力，以及买家对连通性的殷切需求，建构出沿铁路形成的住宅资本流向。该趋势对周边的综合、商用物业的定价及未来规划逻辑，释出前瞻信号，并支持北部都会区内物流及工业用途的长远策略规划。铁路毗邻优势继续作为价值形成的主要驱动力，对未来发展、投资、零售及专业服务等领域均带来启示。