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项目测评 | 重庆湾项目价值
测评时间：2026年6月3日
楼盘名称：重庆湾
项目状态：2026年5月30日实景示范区开放
地理位置：重庆南岸区·弹子石板块·南滨路
- 重庆湾·项目测评 -
· PART 01·
·30s关键信息速览>>
-重庆湾·项目测评-
· PART 02·
·项目全维评分>>
本测评基于克而瑞产品研究体系，从区位价值、产品规划、社区品质三大维度出发，细分9项核心指标，对项目进行全维评估。评分逻辑遵循以下原则：
·横向对标：每项指标均以重庆中心城区同期在售同价位段（改善/高端）项目为参照系，通过横向拉通确定相对位置，得分反映项目在同类竞品中的竞争力层级。
·数据锚定：评分依据全部来源于公开可验证的项目信息（政府规划文件、企业公示数据、实景示范区呈现等。
- 重庆湾·项目测评-
· PART 03·
·项目背景>>
重庆湾项目作为重庆首个金融央企与地方政府合作成功落地的房地产盘活项目。其前身为阳光100国际新城/慈云寺老街项目，2019年融创以13.34亿元收购70%股权，2022年因开发主体困境全面停滞。2025年11月28日，中国长城资产宣布携重庆市南岸区政府重启融创重庆湾项目，注资不超24.76亿元主导债务重组并提供新增融资；12月11日，重庆湾项目开工仪式在南滨路举行，成为重庆市级重点项目、央地合作示范项目。
·产品解析>>
一、底盘：豪宅地段的"金三角"基本面
重庆湾在区位价值维度上具备三层确定性:
①地段能级：项目位于解放碑、江北嘴、弹子石"黄金三角"，并处两江交汇核心带。在重庆豪宅版图中，这一坐标对应的是城市第一岸线资源，同时辐射主城三大核心CBD的视野与配套外溢。对豪宅产品而言，"江景＋CBD三角"的资源叠合，是后续所有产品溢价的底层支撑。。
图：重庆湾区位图
②交通便利：项目距轨道环线涂山站约800-1000米，并接入多维交通体系。环线对豪宅人群的意义并非"通勤刚需"，而是覆盖全城的资源调度半径——主城核心商务区、教育资源带与机场、高铁枢纽的快速可达。
③商业配套：自带30万方滨江商业，近长嘉汇购物公园、弹子石老街。30万方体量足以支撑社区级"全时商业生态"，叠加长嘉汇与弹子石老街，构成了从日常生活到家庭休闲、再到文化体验的三重商业层级。
图：重庆湾规划图
二、产品规划：户型尺度优势突出
重庆湾SKY ONE组团，约45万㎡，产品为超高层精装大平层，共7栋超高层，采用全景剧院式布局，中庭约2万㎡，户型建面约135-189㎡超高层产品，总户数约1200户，车位配比1:1.5；其蝶形楼型，将楼型面宽拉大，提升47.5的采光与观景面，3梯3户配置，66.7%户型享私家双梯入户。
图：重庆湾SKY ONE组团楼栋图
①项目立面：75%的超高窗墙比、通高落地无坎落地窗+隐形玻璃栏杆，270° 环幕采光；玻璃采用钻感双银奢光玻璃、搭配仿法国白木纹铝板、进口温德姆灰石材等，打造SKY ONE的近零漆面立面，耐久抗风化。高区局部凌空悬挑露台，部分楼栋配顶层天际泳池，形成高低错落的楼顶造型，成为两江地标视觉节点。
图：重庆湾SKY ONE意境图
②三重抬升：该组团七栋楼栋布局于重庆湾整腹地，场地坐拥近50米天然临江台地高差。同时采用三级抬升构造体系：依托近50米台地基底，地下车库整体抬升约13米实现全采光设计，同时设置6米层高的开放式架空层。项目住宅首层楼面标高约239米，高度与朝天门来福士、解放碑WFC等城市地标持平。
③产品：项目为135-189㎡超高层，层高3.3米，得房率在110%左右，相对于目前重庆新规住宅普遍130%的得房率，实际使用面积偏低。其中建面137㎡户型 ，实得面积约150㎡。在户型格局上，LDKG无柱大通厅，客餐厨阳台一体化。约14㎡独立观景光厅全赠送，可做休闲花园、茶室。主卧采用L环幕式270°采光，采光通风俱佳
图：重庆湾SKY ONE建面137㎡户型图
④全屋无留白精装交付+五恒系统+智能家居：项目全屋墙地面、吊顶、厨卫全套品牌硬装一次性完工，玄关、餐卧等空间配套嵌入式定制柜体、无主灯灯光系统、石材造型背景墙统一装好，无留白。全屋搭载四恒系统与KNX成套智能家居，实现恒温、恒湿、恒氧、恒净；全屋灯光、窗帘、空调、安防点位接入智能中控，可一键切换场景，支持手机远程调控，提升居住舒适度与便捷度。
图：重庆湾SKY ONE装修示意图
三、社区配套：安缦式度假园林景观+游艇主题会所
①近2万方的翡翠中庭：项目依托地块原生台地高差与临江区位条件，顺势利用自然地貌，实现江水、山体、绿地与城市建筑的空间贯通，构建多层次的自然与城市相融的景观骨架。景观设计采用安缦度假园林营造逻辑，打造林下休憩、社交、科普类场地，从光影变化、自然通风、环境静谧度、空气洁净度等维度营造感官体验。
图：重庆湾SKY ONE园林意境图
②约6600㎡梦幻游艇主题会所：会所内部涵盖了定制中西私宴、无界江湾泳池、静谧禅境瑜伽、云汀水疗SPA、峯境健身客厅等十余项配套。除会所外，SKY ONE组团配备7大主题架空层会所、X个景观泛会所，以覆盖全生命周期、全时段的超级社交需求。
图：重庆湾主题会所意境图
小结：重庆湾落址两江四岸核心板块，打造约102万方滨水超级综合体，坐拥稀缺江岸区位资源。项目住宅采用蝶形楼栋 + 剧院式排布，依托270°无立柱环幕落地窗、3.3m 层高、LDKG 无柱空间设计，高效盘活江景资源、赋能房产价值；户型得房率低于重庆新规住宅的主流实得基准，相较同期竞品缺乏产品独创亮点与迭代突破。
社区配建约 4 万方安缦风景观园林、6600㎡游艇主题会所及七大架空层泛会所，品质突出。
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