北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
高立庄的广安康润家园到底咋样啊？我看优势就是便宜，3万一平，但户型实在一般，所谓的南北通透其实就是一个卧室向南，其他的客厅卧室都是朝北的，还是暗卫，合适吗？主要是没地铁，说是9号线南延线已经批复了，三至五年，但从哪年开始算啊？这地段儿能升值吗？
A：
1、康润家园就是普通的安置房，典型的自住为主，其他方面的期望值就别太高了。或者说这地段儿在安置房里算还可以的，总比五环外的强吧？但毕竟是安置房，您还是别跟商品房相比了吧。
您应该也知道土地款是财政的重要组成部分，那好地段儿自然多数都留着卖高价呢，只有不太强的地段儿才规划成保障房和安置房。所以只能是矬子里拔将军吧，差不多就得了，房子本来就是用来住的，其他方面要求太高也没什么意思。
2、具体户型我不好说什么，这看自己的喜好吧。
3、九号线应该是确定南延了，但规划周期不知道，现在这种经济形势，谁知道什么时候动工啊？一般来说是从动工开始计算时间，建设周期不可能太短。
4、升值怎么说呢？要不您看看铁道北边的欣葆家园吧，这里是回迁房，跟安置房的性质差不多，都是二类经适。欣葆可以说离地铁不算太远，小区和户型在回迁房中都算不错的，但价格也不过就是3.5万左右。
那问题来了，现在康润家园3万，就算地铁明天通车，您觉得能升值到哪儿去？反正我觉得最多跟欣葆差不多吧，再高了够呛。
5、总之房子是用来住的，还是多考虑居住体验吧，其他的别期望值太高。
仅供参考。
二
Q:
我和老公是外地来京的，在京工作十多年了，之前工资低攒钱困难，近两年才收入增长有了100多万积蓄，月收入能基本稳定在4-5万税后，所以想买房，贷款2万多，尽量买400万左右的。
我们还没有北京户口，请问这种情况适合买学区房吗？朝阳区的合适吗？如果合适的话希望能保值的，小两居就可以，最好南北通透居住性好的。
Ps：我们的工作地点是望京和酒仙桥，应该是短期内不会换工作地点，但是长期说不好，因为都是私企。我们想买商品房，不接受老破小，塔楼也不想要，最好是房龄新的带电梯板楼。
A：
1、买房正常，但朝阳区的范围太大了，您得说个大致地点啊。
2、沃天，这一问您地点，您又是提了几点要求，期望值偏高了，以400万来说几乎不可能兼顾。
3、简单说吧，非京籍在朝阳买学区房算是比较合适的。因为全北京只有这里对房产的重视程度更高，即便非京籍，但只要有房，入学顺位就在京籍无房户的前面。所以只要是学校的学位不太紧张，您家买了房就大概率能对口入学，毕竟入学人数下降了。
400万在朝阳区能买到学区房，但基本都是老小区，而且从理论上也都是带溢价的。既然有溢价，而且现在又处在入学人数的拐点期间，那这保值就不好保证了。或者说房价中的基础部分肯定没问题，但溢价部分只能看政策了。
4、而且这南北通透两居室就更不好说了，小两居只能是南北，很难做到通透。如果通透就跌80多平起步，以400万来说就是单价在4万多5万之内，朝阳几乎买不到这价位的。
5、常规建议就是望京啊，陈分学区，溢价也相对低。但您的要求比较高，还是先看看是否合适吧？
仅供参考。
三
Q:
我也遇到房东要钱才配合办上学手续的问题，理由是因为我是合租的，而且是从中介手里租的，他没有义务提供手续，合理吗？应该怎么解决？哪个部门能够维权？
A：
1、合理吗？我只能说“存在即合理”，这指的并不是说符合道德或真理，而是说既然这种情况存在，那背后必定有其逻辑和经济规律。
从您的角度看为了学位而单独交租金不合理，但从房东角度讲一分钱一分货，您只出了房租的钱，而房子所附属的学位价值是要单独花钱的。
至于从房东还是中介手里租房倒无所谓，因为都不涉及学位占用的问题，谁想用学位才需要单聊呢。
2、协商解决呗，中介们应该知道大致的市场价，无非就是砍价而已。
3、哪个部门都够呛能维权，因为这本来就是潜规则，根本拿不到台面儿上，也没有针对房东的强制配合政策。
打个不恰当的比方吧，点外卖自然有小哥儿送上门，但如果想让人家给带盒烟或扔垃圾什么的，不给点儿小费人家未必愿意管。哪儿维权去啊？毕竟您只是临时租用了人家的时间+体力，并不是正式聘用，让人家提供更多的服务不合适。
仅供参考。
四
Q:
天坛北的前门前小区，算性价比高的吗？我看单价8万多好像不是太贵，就是不知道投资性如何？
A：
1、前门前，既然是房龄比较新，又是带电梯的洋房板楼，而且价格也没比周边老破小贵多少，那从居住角度自然可以算性价比高的了。
但如果从投资角度就相对普通了，毕竟这种地段儿的次新房绝对算稀缺，但却没比老破小贵多少，那您觉得这些年的价格走势如何？至少是不太强呗，否则怎么的也得贵出30%以上才说的过去。
2、单价8万多是不贵，毕竟当年开盘就小3万呢，比周边金鱼池的贵多了。这些年涨的不太多，所以性价比才相对高的。
不过这里毕竟是东城区，所有普宅都是有溢价的，包括前门前这种酒店式公寓。现在小户型的溢价率估计30%多，两居室应该25%左右，具体的我没算过。
3、投资性，在学区房里算中等吧，不是太合适。毕竟公寓的价格走势本来就不强，而且还是学区房。但如果用不上学位，单看价格+溢价的话，在全北京公寓里算相对低的。就因为这是带溢价的学区房，而且是公寓形式，只是产权为70年而已。
仅供参考。
五
Q:
北京家庭购买学区房，预算**万，看了您推荐的金融街的**小区了，算账也对，但有些不理解，难道只是因为贵吗？为什么和旁边的中等次新房的租售比相差这么大？
A：
1、我认为贵是最主要的原因，否则您觉得和周边几个小区相比还能有什么区别？可以说房龄+绿化+户型等等都有差距，但最终的结果都体现在房价上了，那最大的区别就是价格高低了呗。
打个比方吧，饭馆里的乱炖卖50一盆，佛跳墙卖500一位。但如果从利润率来讲，佛跳墙或许比乱炖还低呢。为什么？就因为佛跳墙贵呗，点菜的相对少，所以利润率反倒不太高。而乱炖价格相对低，瞅着物美价廉，但其实在能卖佛跳墙的馆子里，这种档次菜品的利润才是最高的。
商品的定价很多都是这逻辑，乱炖和佛跳墙的区别只是因为贵吗？可以说是因为原料+加工方法+餐具都不一样，但最终都体现在价格上了，还能因为什么啊？
2、为什么租售比相差这么大？这和上边的其实是一个问题，答案相同，都是利润率高低而已。
3、总之这就是学区房的特点，所有学区都是这种情况，总价越高的溢价率相对越低，就因为买的人少，所以被炒出的溢价低。而普通学区房是大众选项，买的人多，所以炒出的溢价就高。再多的没必要解释了，说起来就没完了。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
热门跟贴