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位于新加坡核心CBD区域的 Marina One Residences 最近成交了一套一房单位，成交价仅为130万新元，折合1,702新元/平方英尺（psf），创下该项目自建成以来的最低尺价纪录。

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764平方英尺一房户型

此次成交单位面积为764平方英尺，属于项目的一房（Type 1B）户型。

户型设计较为方正：

  • 客厅与餐厅相连，并连接阳台

  • 开放式厨房配备餐吧（Gourmet Servery）

  • 主卧带步入式衣帽间（Walk-in Wardrobe）

对于一房产品来说，属于较为宽敞的设计。

比项目平均价格低12.4%

过去12个月内，Marina One Residences的平均成交尺价约为：1,943新元/平方英尺

而本次成交的：1,702新元/平方英尺

足足低了：241新元/平方英尺，跌幅约：12.4%

业主亏损18.5万新元离场

更值得关注的是，这位业主是亏本出售。

购入时间：

  • 2021年4月12日

购入价格：

  • 约1,943新元/平方英尺

出售时间：

  • 2026年5月28日

出售价格：

  • 约1,702新元/平方英尺

持有约5年后，最终亏损：18.5万新元，年化回报约：-2.6%

（未计算印花税、贷款利息及其他交易成本）

最近成交价格持续走低

近期Marina One Residences部分成交案例：

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可以看到，一房单位近期普遍成交在127万至133万新元之间。

甚至低于整个市中心一区平均水平

最新数据显示：新加坡第一邮区（District 1）面积750至1200平方英尺的99年产权公寓，平均成交尺价约：1,868新元/平方英尺

而此次成交价：

1,702新元/平方英尺

比区域平均水平还低：

约8.9%

为什么会这么便宜？

虽然Marina One地处滨海湾CBD核心区，但近几年价格表现并不理想。

自2021年以来：项目平均房价累计下跌约：21%

主要原因包括：

1. CBD住宅供应增加周边陆续出现多个新项目：

  • The Sail @ Marina Bay

  • W Residences Marina View

  • V on Shenton

  • One Shenton

市场竞争明显加剧。

2. 一房产品投资属性较强

购买群体主要是：

  • 投资者

  • 单身人士

  • 外派高管

而近年来高利率环境下，投资需求有所减弱。

3. 家庭自住吸引力有限

项目周边：

  • 1公里内没有小学

  • 2公里内几乎没有学校资源

因此家庭买家较少。

租赁市场表现仍然不错

虽然房价回调，但出租情况依然稳定。

数据显示：

  • 估算租金回报率约4.1%

  • 出租率（Rentability）约42%

对于CBD项目来说，这个出租表现仍属于较高水平。

值不值得买？

如果以130万左右的价格买入：

优点：

  • 位于滨海湾CBD核心区

  • 距离多个地铁站步行可达

  • 租客需求稳定

  • 租金回报率约4%

缺点：

  • 房价过去5年持续回调

  • 自住家庭需求较弱

  • 99年地契已经消耗约15年

  • 周边新项目竞争激烈

对于追求现金流的投资者来说，目前的价格开始出现一定吸引力；但如果期待未来几年出现大幅升值，则仍需谨慎观察CBD住宅市场的复苏情况。