印度数千家庭死守危楼！住户一句话道出心酸：离开就等于放弃一切|住宅|住房|危楼|好房子|孟买|彭德|老楼

每到季风季，尽管楼体反复被警告可能坍塌，孟买仍有数千个家庭继续住在摇摇欲坠的“征费楼”里。重建项目长期停滞、法律纠纷不断、房东缺位，再加上住户担心失去多年持有的租住权，他们被迫面对一个几乎无解的选择：留在被认定不安全的家中，还是走向一个看不到回迁保障的未知未来。

43岁的马尤尔·米斯特里抬头望着面前这栋破败的楼。很多年前，父母从医院把他带回位于马兹冈哈蒂鲍格的家。和父亲一样，他在这栋楼里长大，那间120平方英尺的房间构成了他童年和成年生活的重要空间。

但如今，他也有了自己的孩子，这栋楼已不再让他觉得安全。2026年季风来临前，哈蒂鲍格收到一份通知，告知住户一个他们早已知道的事实：这栋楼年久失修，危险程度很高，已经无法修复。

不过，通知还附带了一项要求：楼内48户家庭必须在15天内搬离，否则可能被切断水电，或者更糟，在雨季中面临生命危险。和孟买住房与区域发展局在季风前排查中认定为“高度危险”的另外81栋建筑的住户一样，他们选择留下。

正是像米斯特里这样的住户，促使孟买高等法院指定的一个委员会将此形容为“奇迹”——孟买竟仍有数十万人居住在结构不安全的建筑中。该委员会今年3月提交的报告警告称，这座城市老旧“征费楼”的危机正在加深。报告估计，约40万租户仍被困在12552栋此类建筑中，其中许多已被认定危险，等待重建。每到季风季，即便开裂的墙上贴着要求住户撤离的通知，仍有数千人选择留在原地。

“我们不会放弃自己的家。”米斯特里指着屋顶裂缝、每家每户的渗漏点，以及支撑部分结构的竹架说，“如果搬离这栋楼，就等于放弃我们对住房的主张，也会失去租住权。这种风险我们承担不起。”

他的困境在孟买的“征费楼”中反复上演。这类建筑是1969年前建成的住宅，房东向孟买住房与区域发展局缴纳征费，由该机构负责维护并最终推动重建。今年被列为高度危险的82栋此类建筑中，有43栋在2025年季风前就已被认定不安全，但住户至今仍在居住。过去3年里，主要位于孟买岛城区的935栋“征费楼”收到通知，警告其状况岌岌可危。

在重建项目停摆、法律纠纷、房东缺位以及安置前景不明的多重困局中，数千名住户继续困守在老旧建筑里，而主管部门认为这些楼随时可能在他们头顶坍塌。离开更安全，留下可能致命。但对许多租户来说，离开也意味着放弃他们对这个世代居住之所仅有的权利主张。

“1976年《孟买住房与区域发展局法》第79A条曾让租户看到一条出路。它允许在房东未在规定期限内采取行动时，由租户提出重建方案。”为“帕格迪”租户维权的“帕格迪团结协会”成员穆凯什·彭德说，“但现在这一条款正在法院审理，连这条路也走不通了。”

79A条于2022年引入，目的是加快这些老旧房产的重建。这类建筑往往因各种原因长期被房东忽视。按照传统重建程序，只有房东和孟买住房与区域发展局可以启动重建。79A条则适用于被认定为破败不堪的“征费楼”，要求在限定时间内强制推进重建，并允许租户主动发起。

孟买维修与重建委员会首席官员米林德·尚巴尔卡尔说：“这一条款确保了，如果房东拒绝重建，不至于最终酿成楼房坍塌和人员伤亡。”

不过，一系列诉讼，包括“维马尔纳特住宅公司诉孟买住房与区域发展局等案”和“贾韦德·阿卜杜勒·拉希姆·阿塔尔诉孟买住房与区域发展局等案”，都对79A条的基础提出质疑，也就是一栋建筑被认定为破败、归入C1类别——即无法修复——这一认定本身。

争议核心在于管辖权：通常负责建筑许可事务的大孟买市政公司，与负责监管1969年前“征费楼”的孟买住房与区域发展局，究竟谁才有权认定一栋楼是否不安全。

在这一问题明确前，79A条仍处于搁置状态。彭德说：“时间非常关键。”他5月12日曾前往德里，参加最高法院就此案举行的听证，希望迫近的季风季能让案件获得更高优先级，但听证最终被推迟到7月20日。

他说：“又一个季风季来了，更多坍塌会发生，更多生命会失去。房东还会继续向租户发出驱逐通知，希望在未来重建时实现利润最大化。”孟买共有12599栋“征费楼”，大多数位于岛城区，其中相当一部分需要重建。但重建面临的障碍很多。

在吉尔冈一栋楼龄超过100年的贾甘纳特公寓，房东兼开发商早在2013年就取得住户同意，达到重建所需的51%支持比例。住户当时获承诺，现有180平方英尺的住房将置换为405平方英尺的新房，并在交房前每月获得17000卢比租金补贴。开发商随后于2014年取得孟买住房与区域发展局的不反对证明。

此后一切停滞。开发商一再拖延重建协商。直到2023年，谈判才恢复，同一开发商提出将周边几栋“乔尔”式老楼纳入一个片区重建项目。住户据此将自己的安置权益谈到450平方英尺，与片区重建可享受的待遇看齐。

“但这一次，”租户什雷亚斯·阿查雷卡尔说，“经历过上一轮无果而终后，我们要求开发商在协议里加入一个简单条件：9到10个月内必须开工。他拒绝了。”

阿查雷卡尔说：“过去两年，我们一直在争取让孟买住房与区域发展局撤销这份已失效的不反对证明，并接管这块土地，或者另行指定开发商。”尽管如此，近70%的住户仍继续支持原开发商。

他说：“如果开发商现在启动重建，我们也不反对，他仍然可以这么做。但考虑到他的过往记录，以及我们了解到的财务状况，我们并不积极。”

尽管住户与不同党派的政界人士会面，并多次向孟买住房与区域发展局官员陈情，他们仍难以推动这份已失效的不反对证明被正式撤销。此事目前已提交孟买高等法院审理。

彭德说：“贾甘纳特公寓对面的科利瓦迪公寓也陷入类似局面。房东近15年前就取得租户同意，但此后什么都没做。”尚巴尔卡尔在向高院指定委员会介绍危楼情况时也表示，这是一种普遍模式：“房东或开发商在取得不反对证明后，中途放弃重建项目。”

据他介绍，房东——往往是从原业主手中取得物业的开发商——有时会拖延重建，试图同时拿下相邻地块，以形成更大的开发机会。

彭德还提到其他障碍。房东失联或长期不回应，可能导致房产被法院指定接管人管理。产权纠纷、过时的房产记录以及行政程序障碍，即便在租户和房东都愿意推进的情况下，也可能让项目停摆。有些项目则纯粹因为地块太小、缺乏通道，或受制于开发规划中的保留用途，导致经济上不可行。

正是在这种长期不确定中，驱逐通知往往接踵而至，而由此带来的成本，租户几乎无力承担。驱逐理由包括房东自用需要、被指擅自改动结构并构成侵占、长期不在场、转租，以及围绕租金支付的技术性争议。

30岁的阿尔帕·卡诺吉亚谈到卡马蒂普拉的昆塔大楼时说：“我父亲没能打赢那场驱逐官司，被迫离开了他祖父最初经营的熨衣铺。”这栋楼目前正由孟买住房与区域发展局推进重建。

她说：“这场纠纷始于2003年，当时房东停止收租。2006年开始进入驱逐程序。我们在一审法院胜诉，之后房东上诉到小额诉讼法院，我们败诉。高等法院判我们胜诉，之后案件又到了最高法院，我们在去年12月输了。”

随着建筑进一步恶化，最终被列入危险名单，紧张情绪也不断升级。许多租户对C1通知持怀疑态度，认为开发商借此逼迫住户搬离。为了挑战这类通知，不少人诉诸法院，尽一切可能避免被驱逐。

该条款允许租户在建筑被认定无法修复后，如果房东在6个月内未启动重建，由租户自行发起。房东仍有权分享重建后的物业权益。如果租户也未采取行动，孟买住房与区域发展局可以介入并推进重建。

这一机制原本已开始显现效果。在收到79A条通知的935栋建筑中，166栋的房东提交了重建方案。轮到租户时，在获得机会的59栋建筑中，有51栋的租户提交了重建方案。上述数据由尚巴尔卡尔提供。

多起法律挑战质疑孟买住房与区域发展局是否有权认定建筑破败，也对79A条可能被滥用表示担忧。2025年7月，孟买高等法院叫停这一条款，并指定一个委员会审查此前已向危险建筑发出的935份通知。

由孟买高等法院前法官杰普·德瓦达尔和前首席地区法官维拉斯·东格雷撰写的委员会报告指出：“这些年来，对处于危险状态的‘征费楼’仅靠支撑加固或局部维修的做法，已被证明徒劳无功。”

报告承认，许多建筑的状况令人担忧，而住户仍在明知风险的情况下继续居住。据称，东格雷本人在一次现场检查中也险些出事，当时一块重达50公斤的水泥块掉落在他面前。

委员会的结论相当严峻：如果重建继续维持目前每年仅100到125栋的速度，未来还会有更多人丧生。报告指出，目前可用于安置的过渡住房不足500套，而在重建期间，由孟买住房与区域发展局按每户每月20000卢比支付租金补偿，又需要巨额财政支出。因此，报告呼吁制定明确的重建政策。孟买住房与区域发展局则倾向于采用类似卡马蒂普拉等地正在实施的片区重建模式。

尚巴尔卡尔解释说：“孟买住房与区域发展局正在制定一项结构化、限时退出政策，用于老旧建筑重建，把重点从反复维修转向片区重建。与单栋重建相比，这种方式在高密度区域更可行、更高效，也更可持续。同时，孟买住房与区域发展局已开始对租户资格进行调查。”他补充说，在此期间，该机构每年仍要为这些建筑的结构维修支出约30亿卢比。

2023年，在收到79A条通知、而房东迟迟没有回应后，租户自行提交了重建方案。后来，孟买住房与区域发展局转而支持房东方案，住户对此提出挑战，并最终在最高法院胜诉，确认了他们自行重建的权利。在79A条被叫停之前，孟买住房与区域发展局始终没有批准他们的方案，使他们多年的努力几乎化为乌有。