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招商苏河湾项目售楼处电话：400-886-2002【预约☎】2025年10月20日上海八批次土拍中，招商&越秀&星狮&瑞城摘得静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间，成交金额77.3715亿元，成交楼面价8.1415万元/㎡，溢价率9.03%；
项目四至：东至福建北路，南至天潼路，西至浙江北路，北至七浦路；
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32-04地块用地面积约26108㎡，总建面约9.5万㎡，容积率3.64。用地性质为住宅文化混合用地！限高150米的超高层，未来能直面苏州河景观，高区也可能有天际线视野！极具市场吸引力。
32-08地块地下空间约4000㎡。
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建成后高区或能兼得苏州河与黄浦江“双景观”，与中粮天悦1号、苏河湾润府、华侨城苏河湾等共同勾勒新的静安豪宅天际线。
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招商苏河湾项目售楼处电话：400-886-2002【预约☎】苏河湾区域作为静安区“一轴三带”发展战略的核心功能区，不仅是未来的城市客厅、文化名片和高端商务集聚地，更在政府的超前规划与重磅投入下，构建了从“摇篮”到“高中”的全龄段、高品质教育体系。
32-04地块正坐落于这一优质教育生态的核心辐射范围内，其教育资源优势堪称顶尖。
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这些教育资源为32-04地块带来无法替代的核心价值：
1、极高的房产附加值：顶级教育资源是房产最稳固的“护城河”之一。拥有确定性的优质学区资源，能极大提升地块内项目的吸引力和保值增值能力。
2、吸引高端人才定居：对于追求事业和生活品质的高净值家庭及高端人才而言，子女教育是首要考量。完善的教育配套是吸引他们在此安家落户的关键决定因素。
3、营造优良社区氛围：优质教育往往与高素质家庭群体相伴，从而形成重视教育、文化层次高的社区人文环境，有利于形成良性循环。
4、未来发展规划可期：苏河湾作为重点开发区域，其教育配套仍在持续升级和引入重磅资源（如传闻中的复旦附中合作项目），未来的教育能级还有望进一步提升，潜力巨大。
招商苏河湾项目售楼处电话：400-886-2002【预约☎】总结而言， 32-04地块所享有的不仅是几所名校的名字，更是一个规划超前、体系完整、质量顶尖且充满发展潜力的教育生态系统。它为核心地块的居住价值和未来发展提供了最坚实、最优质的软性基础设施保障。
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苏河湾“三重坐标”的稀缺性
1、区域坐标：不可复制的城市C位
招商苏河湾项目售楼处电话：400-886-2002【预约☎】沿苏州河的弧形岸线，苏河湾从昔日“工业锈带”蝶变为“世界级滨水中央活动区”，浓缩了上海百余年的工商业与海派文化史。32-04地块位于“湾心北岸”，南向一线临水，与慎余里、苏河湾万象天地仅一街之隔，与外滩、南京西路共同构成“黄金三角”，地段属性可谓绝版。
2、环境坐标：内环内的一线稀缺滨水宅地
32-04地块距人民广场直线约1.5公里；周边1公里范围内8、10、12号地铁线“三轨环绕”，南北高架、北横通道两大动脉形成“一纵一横”立体快速路网，区域通达性绝佳。
同时，32-04地块最近距苏州河不到200米，步行五分钟可以轻松享受到优美静逸的滨水生态环境，另外，周边商业、文化和体育等设施十分齐全，生活非常便利。
教育方面，苏河湾逐步形成“高校赋能、特色贯通”的全龄教育链条：
幼儿园阶段有慧思顿高瞻体系倡导“主动学习与发展”；
小学层面，闸北第一中心小学传承陈鹤琴“活教育”理念，上海棋院实验小学以“五棋一牌”为特色培育后备人才；
初中由上外苏河湾实验中学以“把精彩告诉世界”为办学理念，注重复合型素养；2026年复旦附中静安学校落地，将以“高起点定位、高标准建设、高质量教学”夯实科学教育贯通，整体提升高中段办学能级。
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3、价值坐标：20万+的“邻居”
地块地块西侧中粮天悦壹号二手挂牌均价已突破20万元/㎡，东侧苏河湾中心润府站稳17.6万元/㎡。
考虑到该地块可售住宅占比约73%，折算可售楼板价约11.15万/㎡，未来售价有望指向18.5万+/㎡，入场即自带“顶流”光环。
03
调规释放的“城市密码”
调规后的32-04地块赋予了更为明确的功能与形态目标，这些“数字密码”共同指向一个独一无二的城市新地标。
1、“住宅+文化”的高阶组合
调规后，地块总计容建面约9.5万㎡。扣除地块内商业及配套建筑面积约5700㎡，其余计容中住宅按73%测算约6.52万㎡，文化建筑按27%测算约2.41万㎡。
总体布局将文化、商业与公共活动空间有机嵌入街坊肌理，在内环寸土寸金的背景下尤显珍贵。混合功能与开放共享的国际化设计路径，为项目的高端属性与城市会客厅气质强力赋能。
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2、刷新城市天际线
32-04地块的建筑高度将改写苏河湾住宅天际线。建筑形体与周边环境有机融合，形成自苏州河—浙江北路—天潼路的层级跌落，以“滨水城市阳台”的视觉通廊，打造无界共享的城市游憩绿洲。
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3、风貌与公共性的平衡
地块内保留1处面积约791㎡的二级风貌建筑（延陵寄庐民宅），32-05地块保留1处文保点（陆氏民宅），文化底蕴独特。同时32-04地块增设约700㎡内部广场与约1600㎡内部绿地，并明确不得以围墙分隔，鼓励底层架空与地面空间开放共享。这些要求将成为塑造国际化“豪宅气质”的关键基因。
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4、绿地重构与口袋公园
调规将32-05、32-06、32-07、32-08四处口袋公园整合为总面积约0.66万㎡的“城市地毯”，均衡铺陈于街坊各处，缝合城市、社区与文化商业空间，形成苏河湾新的公共界面与景观亮点。招商苏河湾项目售楼处电话：400-886-2002【预约☎】
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对高净值人群的极大吸引力
在全球经济波动背景下，高净值家庭更倾向将“资产配置型住宅”押注于核心城市的核心地段。32-04所具备的“上海IP+全球视野”双重符号，恰与以下人群诉求高度契合：
1、静安原住高净值家庭，追求核心区“最后一公里”生活升级；
2、陆家嘴、苏河湾跨国企业高管与金融精英，优选半小时通勤圈；
3、全球资产配置者，视核心城市豪宅为抗通胀硬通货。
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云端豪宅+体验式文化商业
无论是地段禀赋、规划指标还是客群结构，32-04都自带独特气质。未来产品有望以“云端豪宅大平层+约24米体验式文化商业”形成组合：
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① 住宅户型预计覆盖约171-280㎡，以大面宽、全景落地窗与空中庭院为标配，树立内环“滨水豪宅样板”；
②商业建筑空间约5700㎡，首层采用架空与内街组织，导入“展售结合”模式：艺术快闪+高定零售+黑珍珠餐厅+会员制美术馆，锁定高净值人群高频消费；
③ 二、三层通过连廊与万象天地、苏河阳台贯通，形成“慢行无雨商业环”；
④配套约2.41万㎡文化建筑，策划“苏河故事馆”等沉浸式展示，以AR、裸眼3D与全息影像折叠苏州河百年航运、工业与文化史，打造“历史可阅读、城市可体验”的展陈新地标。
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“静安新贵”的高光登场
近年来，苏河湾片区推出的项目如龙盛湾上及搁置多年的苏河湾1号（原为珠江安康苑）均位于北横通道北侧，而即将入市的32-04地块则坐拥真正临河一线位置。
该地块紧邻万象天地商业体与中央公园，南向采光充足且直面苏州河景观，产品也将更具标杆性！
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32-04地块
值得期许的城市“新高度”
当多重关键要素在同一坐标上叠加，32-04已不再只是单纯的“宅地”，而是上海递向世界的一张“新名片”。它让苏州河拥有了与黄浦江对话的高度，也让“苏河湾宜居样板”成为全球化时代动人的居住宣言。
2025年下半年，让我们共同见证苏河湾32-04地块为上海书写新的城市传奇。
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