买房还是租房？这个问题讨论了十几年，不光是在中国，全世界几乎所有国家的互联网热点都必有它。今天在讨论这个话题之前，大家首先要明白问题的前提：是你买得起房，那么在这种情况下，你说我去选择是买一个房子，还是去租一个房子，这是第一个。
第二个，不管是买房还是租房，它对于你的体验感，你得默认是一样的。接着我们才能够去比较，几十年以后，到底是买房划算，还是租房划算。
我们还是简单地举一个例子吧。假如今天在新一线的一套房，500万的房子。互联网上讲这个问题的人是怎么说的？首先，如果你选择了买房，你得付首付，对吧？
按照现在新一线城市来讲，通常大于100平了，所以首付比例就按30%来交，所以你首先这个首付得去150万。那么你想，这150万对于你来讲，如果你不买房，你去租房，你是不是就可以省下来？
你就拿着150万作为你的机会成本，你就可以拿去投资理财，然后过了30年之后，你就能保证说当初省下来这些钱能够比未来房价更值钱。
好，我们就从这个例子来去探讨一下。我找到一张数据，也就是现在新一线城市，我们按照一套500万的房子来讲，30年还完，每个月的月供差不多在1.5万。那同样的，这个500万的房子，如果我在市场上想租一套同样的房子，我的租金大概在多少呢？
现在一线城市的租售比，我们平均来看就大概在2%点几，我们就取2.36这个平均数字，它是来源于中指研究院给出的。什么是租售比？就是说房子的年租金和它房价之间的比值，如果这个房子一年能够租十万，这个房价值1000万，它的租售比就是1%。
那现在这个市场行情2.36%，所以对应到这500万的房价，我们可以得到的它的年租金大概在11.8万。好，那我们同样的，我们把这个月供也乘以12，所以一年的这个月供大概就是18万。那为了方便咱们计算，这个差值大概就是6万块钱。
那么现在这个问题是什么？我们来回顾一下两种路径。
第一个，买房，30年之后你就得到一套房子，所以我要去估算30年以后这个房子的价值是多少。
第二种，最后讲了，你选择租房子，是不是首先你能够省下来的第一个首付150万，再加上每年是不是比月供少的这6万，你也可以拿去投资。
意思就是我把这些现金打包，然后拿去投资，那么在未来是不是还是得到一坨现金流？那么我再拿这个现金流和当时这个房子的市场价来一个对比，看谁更划算。
注意这个地方，我们先来说一下以往讲这个问题的人是怎么讲的。首先他是这么告诉你的，你看每年是不是省6万，30年省了多少，是不是省了180万，再加上你这个首付150万，是不是三百三十万？
等于说你拿这330万现金去投资，投资30年，那未来这330万会变成多少呢？可能变成800万，可能是1000万，就要看你这个投资能力了。然后再来跟这个房子的价值对比。这个地方大家稍微推敲一下，就发现了一个非常大的漏洞是什么？
他非常简单地就把这每年的这6万直接乘以了30。但是我们都知道，这每年多出来这6万是怎么出现的，是相比于月供你省下来的6万。也就是说，你第30年省下来的6万，你凭什么直接把它拿到第一年来用？
他忽略了一个最重要的东西，货币的时间价值。30年以后的6万，它等于今天的6万吗？或者说今天的6万块钱等于30年前的6万吗？它们的购买力是完全不同的。这是第一个非常大的漏洞。
第二个漏洞是什么？你又凭什么把30年以后得到的这6万拿到今天来算？同样，你还要让这6万进行30年的投资的。注意，你看它的起点可是330万，这6万明显是30年以后才收到的钱，你今天直接把它拿到起点，你当成这个6万开始投资30年，这又是非常大的一个漏洞。所以接下来我给大家展示一下正确的思路。
我们先来算这个房子的价值。就是我今天买一套500万的房子，30年以后它的价值应该是多少？首先一个最错误的说法，就是把30年以前的房价增速直接套到未来30年，这显然是不正确的，因为国家的国情发展，现在对于房价的需求和过去供需结构完全都是不一样，所以不能去看增速。
那么这个时候，我们就用一个最保守的方法吧，我们只考虑通胀的情况下，30年以后的房价是多少。通胀水平2%是一个不高不低、经济稳步健康发展的水平，也就是说正常来讲，只要一个国家能够长期运行，那么维度时间拉长，必定是要通胀，这个通胀是健康的信号。2%的通胀利率，500万，30年以后，只考虑通胀，房子变成了905万。
所以我们接下来要算的就是，我不买房，我多出来的这笔现金，我拿去投资，我拿去理财，未来30年以后，它能不能跟这905万比，是高还是低。我们来算一下。首先得画一个时间轴，方便大家理解。
首先一个起点，你的第一笔现金是什么？是不是你没有买房，你多出来这个首付150万，也就是说你这150万可以进行30年的投资，30年的复利增长。
这个时候我们再次假定一种情况，我们就按一个理财能力水平还不错的人吧？如果你能够做到把你的资金稳步增长，还不能掉，就按3%来算，你每一年都能够拿到3%的年化收益。
所以你看150万乘以1+3%，最后这个结果等于364万。好，第一笔现金流我们算出来了。
第二个，你看你的租金比你的月供每个月都要少，每一年就少6万，所以你把这节约出来的6万，继续可以按照前面的方法进行复利投资。那这个时候我给大家画一下，第一年年末的时候，你是不是得到6万，第二年是不是又来一个6万的现金，第三年也是6万，一直加加加。
所以你会发现每一个6万它是固定时间出现的，但是你投资的时长期限是不一样的。第一个6万你投资多少，是29年，第二个6万呢，是不是只能投28年了。
我们就这么加加加，加到最后一个的一次方，所以我们今天要算的就是这么大一坨，把它算出来。
那当然了，学过经济、学过金融的朋友都知道，这个就是一个简单的年金问题，这个有一个非常简单的公式，我就直接帮大家算出来了。最后的结果应该等于271万。
所以这个时候你发现没，你一共这个流动的现金分为了30笔，你每一笔投资的期限实际上都不一样。那第一笔，首付的150万节约了，到了期末变成了364万。
那第二个这些年金最后的结果等于271万。我们把两个数字相加，答案等于635万，和我们第一种情况下算出来的这个房价之间差200多万。也就是说，如果你的投资水平只有年化稳定的3%，那么你就赶不上房价，而且我们还没有算房子的增值的部分了，就只是算物价，而这个已经是最保守的算法了。
那我们再加大一点，如果你这个投资回报能够来到4%呢？其实还是没有达标，最后的结果大概800万左右。也就是说，你想超越这个房子的价值，那你就要保证你省下来的钱，加上你的投资能力，你要达到差不多5%的年化收益，最后就可以超越房价。
这个地方还有另外一个新的问题诞生了。我们只算30年，因为30年之后你就没有月供了，这个房子就属于你了，你再去住就没有多的月供支出了。可是如果你30年之后你还要租房呢？
你继续拿着这么大一头现金继续去投资，但是你多了一笔租金的支出，所以这个地方面临着一个新的问题。也就是说，如果你今天不看好买房，你认为30年之后房子可能是白菜价，那么就意味着30年之后的租金会变得非常昂贵。
所以你选择第二条道路，你去租房，30年之后你这个租金支出，很有可能高于你这个月供了。而这一笔支出它又会压垮你的收益，所以这个就形成了一种悖论，大家可以仔细思考一下。
所以你虽然看到我以上计算了好多，感觉计算得好精确、好缜密，但是你别忘了，我们计算的前提都是有非常多假设的。我们给出来了太多的假设，首先第一个，没有人知道30年以后的经济情况是什么样的？
第二个，已经没有一个非常精确的模型算出来30年之后房价的水平、租金的水平。以及关于收益，我们也是非常理想化、非常精妙的假设，谁敢保证它的收益就是每年5%的稳定增长。也就是说，以上的这个问题变量实在太多了。
因此，关于今天我们讲是买房还是租房，它之所以经久不衰，能够一直讨论，就是因为它压根儿没有办法用纯经济的角度得出一个具体的结论，因为所有的结果都是不准确的。
但凡这两个点能够对比，就代表了我们一定要控制变量，也就是说买房跟租房他们的前提应该是一样的情况下，我们才能去讨论这个结果的高低。而现在就是它的变量太多，而且不同的变量之间，它们又有各种各样的关系，你一变它也要变，整个就是非常的错综复杂了。
所以，要讨论这个问题，其实最终还是只能回归于一个心理学，还有就是每个人个性因素。首先，大家对于租房还有住房，本质来讲就是体验不同的这种生活需求，也就是说，它们压根儿就是两种产品。
会选择这两种不同产品的人本身就是两拨人。你看当我们要去对比他们的时候，我默认了一个东西，就是我开头讲的，我住在自己买的房子和我去租的房子里边，我的这个生活体验感是一样的。但现实呢，没有任何一个人会觉得租的房子和买的房子住着是一模一样的体验感吧。
对于买房派他们会觉得租房天然就少了很多归属感、安定感、稳定感，尤其是对于家庭比较有憧憬的，对于这种生活状态比较向往的朋友来讲，你说我还要住在一个租的房子里面，你多多少少不会觉得这是一个家。
因为你始终都要面临着一个永远躲不过去的问题，就是房东才是这个房子绝对话语权掌握者，时不时来涨租，时不时提前给你解约，或者突然告诉你下个月我要把房子卖了，你得被请出去了。所以每次面临这种节点的时候，你要去思考搬家，要去挑房子，这个就是一种最大的压力。
其次，就像很多朋友会觉得租的房子始终不是自己的，所以也不会去仔细地装修，用的东西也不会特别好，因为你觉得这个东西不属于你嘛。那同样的，其实租房派也有自己很好的一个理由。
对于这些现代的年轻人来讲，首先自己又是独居，他就是想要体验好的居住环境，你说他要去买一个一千万、五千万的房子，觉得还挺困难的，但是呢，他去租这么一个房子，就能够享受了，享受同样的环境、物业水平。所以这个时候租房对于他们来讲，他就是把它单纯看作一个消费属性。
说到这个消费，其实我想到自己身边有两类朋友，就说出来大家可能会有点惊讶，但其实因为见到挺多，我也已经习以为常了。第一个，租了一个月租金10万的房子，是那种独栋的，非常大，装修的也是非常豪华。
当然了，这个还是前几年的时候，因为那个时候他也蛮相信自己的这个投资实力的，所以就愿意把更多的现金放在这些风险资产里边。那这个结果呢，咱也不多说了，反正就是没有守住财。
所以我们就在想，如果当初他真的是咬咬牙就买一个可能稍微次一点的房子，那么放在今天来看，至少这个实物资产还是伫立在那儿。所以这个也就提醒了很多普通人，没有理财能力，没有投资思维，不要过度地去自信，实物就是给自己兜底了。
当然了，关于你说他为什么不买房，其实很多朋友也是觉得奇怪，他月租10万，年租120万往上加了，因为还有物业、管理费这些都非常高，所以你说他是买不起房吗？
他显然不是，你看他还有钱，但是你要说他去买这么一个房子，好像也确确实实很大的压力，一个小目标往上了，他又不想拿出来那么多钱。所以本质来讲，他要的就是这个体验感。所以这个就讲到我见过的另外一类朋友，就是明明有家，但是一年差不多300天都是住酒店。
他们的理由也很简单，人住酒店很方便，不用打扫卫生，想住哪儿住哪儿，想住江景房，江景房全世界各个地方，我想去哪儿就去哪儿，新鲜感还维持了，完了呢，住房的体验还非常优秀。所以对于这部分的朋友来讲，你去跟他讲买房、租房、投资回报比，他却跟你说，我压根不在乎钱。
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