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五、【户型鉴赏】
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最终楼面价定格在108680元/㎡，溢价率150.74%。
全国单价地王，就这么诞生了。
隔壁的深圳湾澐玺，楼面价7万出头，现在卖18万。 这块地的楼面价比人家贵了3万多，业内算了一笔账——未来新房售价，大概率要冲破20万/㎡。
你可能觉得这跟自己没啥关系。
但你看看下面这些城市，可能就笑不出来了。
上海虹口嘉兴路的地，楼面价10.85万/㎡，溢价35.2%，成了上海内环新晋单价地王。
南京玄武紫金山南边的一块地，溢价率50.24%，创下南京近10年宅地溢价新高。
苏州工业园区金鸡湖畔，74轮竞价，中海地产以楼面价6.89万元/㎡拿下，刷新了整个江苏省的住宅楼面单价纪录。
杭州更猛。 6月初土拍，平均溢价率41.9%。 上城区九堡地块溢价61.51%，西湖大学旁的地块溢价48%。
注意，九堡、双桥、下沙这些地方，都不是杭州核心区，甚至算远郊板块。
地价上涨，已经从市中心蔓延到外围了。
国家70城房价数据摆在那：深圳新房价格连续3个月环比上涨，2月涨0.3%，3月涨0.2%，4月涨0.1%。
5月份，深圳新房成交环比飙升33.6%，一二手住宅成交超万套，这是近一年零两个月来头一回破万。
上海这边，新房二手房价格也是连续三个月往上走，4月新房售价同比涨了3.7%。 5月份二手房成交2.8万套，上次达到这个水平是2020年——楼市最火的那个年份。
杭州呢？ 4月新房价格环比涨0.4%、同比涨2.3%，跟上海并列全国第一。 二手房成交接近万套，回到2021年的巅峰水平。 5月份新房均价4.5万/㎡，创历史新高。
头部城市已经量价齐涨了将近半年。
谁在买房？ 谁在推动这波行情？
第一个变化：库存终于降了。
3月末全国商品房待售面积同比下降0.1%，这是2021年7月以来的第一次。 深圳上海二手房挂牌量也在下降。 多年供地收缩之后，市场供需关系正在扭转。
第二个变化：置换链条被打开。
上海链家的数据显示，5月份上海500万到800万的改善型房源，成交量环比大涨9.3%。 而300万以下的纯刚需房，成交量环比下降2.6%。
什么意思？ 前几个月上海的老破小卖得很凶，卖完老破小拿到钱的这批人，转头就杀进了中高端市场。
深圳也一样，90到144平的户型成交占比接近六成。
政策也在推波助澜。 上海等城市在大规模收购二手房，然后把原房东导入新房市场。
第三个变化：有钱人开始集体出手。
深圳总价1500万以上的二手房，成交占比从2.7%提升到了3.8%。 香蜜湖成交均价连涨三个月，到了14.8万/㎡。 香蜜湖一号，年前成交价4800万，现在最便宜一套5300万。
深圳南山区搞了个“换房易”以旧换新活动，促成了170套“卖一买一”的闭环单。 有个人用约600万卖掉了龙岗的旧房，转头换了南山1500万的新房。
杭州更夸张。 套均7000万的栖湖云庄，首开直接卖光，有人一次性花2亿买了两套。 望天际因为看房的人太多，验资门槛提到了8000万——还是流动资金要求，依然有超3000户意向客户。
第四个变化：拆迁又造富了。
广州荔湾坑口罗冲村村民私宅征迁，总赔偿价值大约5.6万/㎡，比周边二手房价格高出一倍。
深圳南山北村，耽搁了近20年的拆迁，这个月终于正式发布了补偿方案。 去年年底深圳刚出了一张价值4055万的房票，这次又能冒出多大的金额？
第五个变化：人口还在往头部城市涌。
深圳常住人口一年增量超25万，全国第一。 广州连续3年每年增长超10万。 整个广东实时在粤人口突破1.65亿，超过俄罗斯、日本，排到世界第九。
有去过深圳的网友感慨：年轻人特别多，晚上11点多还人头攒动，给人一种昂扬奋进的感觉。
这些年轻人，就是未来十年楼市里最刚的需求。
为什么说这轮行情不一样？
有人觉得是政策在主导。 深圳5月份放开核心区限购，南山网签套数环比涨了45%。
但政策解释不了上海的超高溢价。 也解释不了杭州非核心板块的地价猛涨。
真正的原因是什么？ 是市场自己热起来了。
置换链条通了，顶豪买家下场了，拆迁户拿着补偿金进场了，年轻人口持续涌入一线城市。
这几个因素叠加在一起，构成了这半年楼市量价齐涨的底层逻辑。
所有参与的房企，全是保利、中海、招商蛇口这类信息渠道更全面、市场认知更清晰的国央企。 它们愿意花起拍价2.5倍的钱去抢一块地，说明它们看到的未来，比我们想象的更确定。
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