昨天，端礼著（小窝返现10-20万）清仓降价的消息刷爆了北京楼市的朋友圈。
从原价11.2万/㎡，降到现在的8.3-8.8万/㎡，降幅接近30%。
一套130平的房子，总价从1456万直接跌到1080万，账面上少了将近400万。
给大家整理了丽泽板块和端礼著周边的几个豪宅项目，目前也都有特价房源的信息，
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端礼著降价只是开始，今年下半年，丰台进入豪宅供应红海，华润万泉寺、保利太平桥和蒲黄榆，泥洼地块相继入市，给老项目的冲击一定会更大，降价是唯一的生路。
01开发商并没有割肉，正常的营销手段。
先算一笔账：开发商真的“血亏”了吗？
端礼著这块地是2021年拿的，楼面价约6.4万/㎡。加上建安成本（精装现房，成本约8000-10000元/㎡）、营销费用、财务成本、管理费，综合成本大概在8.5-9万/㎡左右。
现在清盘价8.3-8.8万/㎡——注意，这是均价，不是所有房源都亏。
130㎡的小户型卖8.3万，但180㎡的大户型依然在8.8万左右，而且中高楼层和特殊户型价格更高。
所以开发商哪有什么血亏？对于已经是现房的项目来说，账面上的利润已经被时间吃掉了大半。
与其再拖一年卖不出去，不如在下半年来临前夕，通过降价制造热度，完成清盘。
02丰台豪宅的囚徒困境
我之前在文章里说过，今年下半年，丰台又要迎来一轮新的豪宅供应红海，丰台豪宅又要迎来新的产品力升级。
端礼著降价的真正原因，不在于它自己，而在于它面对的对手。
对手一：万泉寺B地块。
华润拿下的这块地，楼面价才5.85万/㎡，比端礼著便宜了5500元/㎡。而且要做北京首个“架空抬板式”五代住宅，140-350㎡大平层，得房率近100%。预计售价10.5万/㎡。
对手二：太平桥地块。
保利151轮血拼拿下，实际楼面价6.67万/㎡，预计售价9.5-10.5万/㎡。虽然比端礼著贵，但产品是全新的，而且是低密小高层。
对手三：蒲黄榆地块
河北鑫界地产拿下的蒲黄榆地块，楼面价6.22万元/㎡，南二环，天坛脚下的孤品，2.02的容积率，纯低密洋房，总价1400~2000万左右。
还有泥洼地块，容积率做到了1.1，吃的也是丽泽的改善。
端礼著跟今年入市的的豪宅相比，楼面价不低，但是产品差了两个时代，现在的丰台市场，谁先降价，谁先出货；谁不降价，谁就被新产品碾压。
但先降价的人，要承担前业主的骂名和口碑损失。
端礼著选择了先出手，其实挺聪明的。
03 彻底打翻了丽泽豪宅的平衡？
端礼著这一降价，最难过的不是自己，而是隔壁的丽金府和丽泽叁号院（小窝返现8-20万）。
丽金府1060套房，网签率仅16%，库存还有800多套；
丽泽叁号院532套房，网签率22%，还有200多套库存。
这两个盘的均价还在8.6-10万/㎡。
现在端礼著直接降到8.3万起，等于给所有看丽泽的客户树立了一个“价格锚点”，逼着其他项目跟着降价。
不降价，客户被分流；降价，前期购房的业主就会维权。
最惨的是2022年11月高价买入端礼著的业主，一套180平的房子，账面亏损超过400万。如果还是贷款买的，首付可能已经亏没了。
那么降价后的端礼著到底值不值得冲呢？
如果你是自住、在丽泽上班、预算在1000-1500万，端礼著的这次清盘，确实是一个值得考虑的机会。
但是这里要提醒大家，端礼著的产品和所在的菜户营板块是有一定硬伤的。
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端礼著降30%这件事，不会是个例。接下来，还会有更多项目跟进降价。那些去化率不到30%、库存高压的项目，迟早会做出同样的选择。
丰台不缺房子，但缺的是“对的房子”。端礼著降价30%，不是因为它不好，而是因为更好的选择，已经排着队要来了。
对于买房人来说，这是一个“捡漏”的窗口期，也是一个“踩坑”的高发期。
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