这两天刷朋友圈时，看到中介发了一条：“海珠神秘新盘，海韵同地段，250-450万”。
海珠西新盘，250万？
要知道，保利海韵开盘卖5.4-6.2万/㎡，一套90多方总价奔着500多万去了，这价差快对半砍了，认真的？
点进去一看，原来是老面孔了，海珠西出了名的“鸽王”——君和府。
项目早在上个世纪就动工了，20多年来，总是时不时传来项目即将入市的消息，然后就没有然后了。
但这次似乎又不太一样，因为中介已经进到房子里面拍了，难道这次要来真的？
小前线决定现场跑一趟。
01
去到项目现场，看到项目依然是被围栏围得严严实实，外立面看起来应该翻新过，“君和府”3个字挺显眼。
不过，可能是去的时候正值大中午，现场没有一点施工的动静，甚至连工人都看不到。
当然，也没有售楼处，没有接待中心，连个问话的地方都找不到。
倒是有个东西引起了我的注意，围栏里面的商业部分，招牌已经挂出来：君和坊。
底下做商业，上面是住宅，这是典型的商住业态，但目前没有看到任何商家入驻的痕迹，空荡荡的。
这也可以理解，住宅都还没卖，商业招商肯定要往后排，但反过来想，如果连商业都还没动静，住宅的入市节点，大概率也没那么紧急。
整体看下来，除了新挂的名以外，项目并没有太多新东西，也看不到有什么即将入市的迹象。
02
这个项目为何一鸽再鸽？
资料显示，项目最早在1999年就动工了，2003年房子封顶，甚至拿到了预售证，结果开发商暴雷，拖欠工程款、银行贷款，项目直接停摆，一耽误就是近十年。
直到2012年，项目才通过股权重组再度启动，改名中源御品，并再度传出即将入市的消息，连样板房都做了。
市场反应挺热烈，据说当时一共400多套房源，愣是收了2300多个筹，结果呢？说了多少次“马上开盘”，最后全成了“下次一定”，鸽王的名号由此而来。
这一鸽，又是十年出头。
直至2025年初，原开发商泰和房地产宣告破产，广州正中投资有限公司接盘，项目正式更名君和府，开始了第三次生命。
不过，新东家接盘后似乎也不顺利，因为原物业在法院查封期间，把底商租给了几家餐饮店，新开发商接手后，这些商户被要求停业清退，双方又免不了拉扯一番。
到如今这些商家都已经搬离了，看起来表面上的障碍都已经扫清，就是不知道，项目迟迟不入市又会是什么理由？
03
广州烂尾的项目其实也不止君和府一个，为什么它能一直吊足人们的胃口？
只能说，项目的位置确实很加分。
君和府位于江燕路，周边2号线、11号线和广佛线三地铁交汇，最近的燕岗站步行距离仅约500米。
其他配套也基本都是现成的，楼下就是红棉小学，商场、医院等都是步行可达。
再加上价格也确实吸引人，“总价250万起买海珠西老城区新房”，谁听了都难免迷糊。
但仔细想想，这句话其实水分也不小。
先说“250万起”，对应的是一房户型，大概50多方，算下来单价也要4万多一方了，跟周边的新盘价差也没那么大。
而它的优势，就是户型面积设计得足够小，大幅降低了上车的门槛。但50多方的一房户型，市场接受程度如何很难说。
再说“新房”，项目可不是一片空地闲置在那里20年，而是已经建好了，风吹雨打了20年。
个人看来，它跟二手房并没有什么太大区别，甚至二手房会有屋主保养维护，而它没有。
产品过时也是个问题，君和府原来3栋住宅楼，2梯8户，主力是61-99㎡的一至三房，听说现在项目会重新装修出售，但户型布局、采光、景观视野这些不是后天重新装修能弥补的。
而且，项目的产权年限大幅缩水，等项目收楼、拿房产证，土地年限大概只剩40年出头，说不定银行放贷都会卡你一手。
只能说，一分钱一分货，项目的价格确实有一定优势，但结合它的基本条件来看，也达不到能让人“闭眼冲”的程度。
你觉得呢？
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