很多人拿到一块地，第一件事是找设计师：“先给我出个效果图看看。”
效果图是“答案”，但问题还没搞清楚。你希望这块地做什么？自己住还是经营？投多少钱？几年回本？客人从哪里来？这些都没想清楚，画出来的效果图再美，也是空中楼阁。
在久栖设计事务所的一体化服务中，第一步不是画图，而是策研定位。花几周时间把方向理清楚，后面所有的规划、建筑、园林、室内都会顺。
策研做什么？就是回答五个问题
第一，这块地最适合做什么？
不是你想做什么，而是这块地的条件适合做什么。位置、交通、周边资源、客群基础、政策限制，这些决定了项目的天花板。我们会做现场勘察、周边调研、竞品分析，找出这块地的“最优解”。
第二，你的目标客群是谁？
如果是经营项目，客群画像越清晰，设计越精准。年轻人还是家庭？本地客还是外地客？人均消费多少？他们为什么来？这些问题决定了房间数量、定价策略、体验产品设计。
第三，投资多少？几年回本？
这是最现实的问题。我们会帮你算账：总投资、年收入、年成本、投资回收期。账算不明白，项目就不启动。
第四，项目的核心卖点是什么？
凭什么客人选你，不选隔壁？是独一无二的景观？是地道的美食？是有故事的老房子？还是有温度的服务？卖点明确了，设计就有方向。
第五，运营怎么搞？
设计不是终点，运营才是。策研阶段就要想清楚：淡季怎么办？谁来管？怎么获客？怎么让客人再来？这些问题在设计阶段解决，比开业后再改便宜得多。
有策研和没策研，差别有多大？
有一个项目，业主没做策研，凭感觉定了定位，设计师直接画图。施工到一半，发现预算不够，改方案。开业后发现客群不对，重新调整。回头一算，多花了几十万冤枉钱，工期拖了一年。
另一个项目，开工前花了几周做策研。定位、客群、预算、卖点、运营全部想透。设计师按策研报告画图，一次通过。施工顺利，开业即满房。回头一算，策研花的几万块，帮业主省了后期几十万的改造成本。
一个业主说：“策研那几周觉得‘慢’，现在回头看，那是最快的路。”
策研的输出是什么？
不是口头说说，是一份《项目定位与策略报告》。包含：场地分析、市场调研、财务测算、产品定位、运营建议。这份报告是后面所有设计的“宪法”。方向不偏，落地就不会歪。
一个真实的案例
某山地项目，业主最初想做高端民宿，十几间房，投资八百万。我们策研后发现：这块地交通不算便利，高端客群很难到达。但周边有不错的徒步路线和农产品资源。建议调整为“中端精品民宿+自然体验”，房间数减到八间，总投控制在四百五十万。客群改为周边城市的中产家庭和户外爱好者。
业主采纳了。建成后，入住率常年百分之七十以上，两年回本。如果当初按原计划做高端，可能现在还在亏损。
如果你也有一块地
如果你在城郊或乡村有一块地，还没有开始设计，想先理清楚方向——
欢迎来聊聊。我们先从策研做起。
很多老朋友会来咨询。我们也期待认识新的朋友。
更多策研案例，看到。
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