我有一个感觉，当下的上海改善市场，最难受的其实是手握1500万左右的买家。
为什么？因为这个总价段正在从内环快速消失。
就在几周前，虹口内环瑞虹片区一块2.5容积率的宅地刚刚成交，楼板价接近11万/㎡，未来预期售价预计在16万/㎡。再往前看，金茂璞元拿地价约11.8万/㎡，售价约16.6万/㎡。绿城潮鸣外滩拿地价约12.7万/㎡，首开备案均价约17.5万/㎡。这几个数字放在一起，我只清晰地看到一件事：上海内环正在大步迈向全面16万+/㎡的时代。
而在这轮地价重塑中，有且只有一个项目成了最大的受益者——保利外滩曜。
地处东外滩“滨江+风貌”的双重IP之地，对望陆家嘴，左手北外滩，右手杨浦滨江的核心之地，又有高定奢装。
保利外滩曜第三批次预计6月12日即将取证，据悉仅此一栋10F孤品洋房，备案均价仅15.25万/㎡；最后一栋小高层备案均价13.99万/㎡，起步户型115㎡、总价约1500万起。这个价格放在今天的内环滨江，几乎是一个异类。等到旁边那些16-17万/㎡的项目上市，这个价差空间会被如何填补，答案已经非常明确了。
而现在，断供整整两个月后，那批央视报道过的内环销冠爆款高层终于要回来了——而且这次，是最后一次。
01 央视认证的内环销冠 断供两个月后最后一次上架
今年3月，保利外滩曜二批次一经推出就被央视直接报道为内环新房销冠，开盘8小时认购率破百，创下2026年内环新房认购率破百的最快纪录。5天网签率突破70%，刷新了内环新房网签速度。这组数据不是靠吹出来的，而是市场用真金白银投票投出来的。
什么这么火？很简单——1500万级买内环滨江改善三房，这个选项正在从市场上消失。
杨浦滨江主流新盘已经120㎡起步，总价直接跳上1600万级；虹口瑞虹板块130㎡起步，总价直奔1800万级；北外滩起步户型已经做到了190㎡，总价3000万级起步。更别提老静安、黄浦，5000万起步已经不是新闻。
就是在这样的环境下，保利外滩曜用115-139㎡的爆款高层，硬生生撕开了一个1500万级的内环滨江入口。
但很多人不知道的是——这批爆款自3月加推之后，已经整整断供了两个月。两个月里，想在这个总价段买到内环滨江三房的客户，几乎无房可看。
而这一次，断供即将结束——也是最后一次。因为这批高层，是保利外滩曜最后1栋高层供应。
预计6月12日取证，总共66套。
02 碾压级的神户型 实得率95%，多出的就是真金白银
保利外滩曜的高层为什么能卖成销冠？户型是最大的杀手锏。
我一直认为，判断一个户型好不好，不能光看面积，要看实得使用率——就是你真正能用到的空间有多大。
保利外滩曜全系户型标配“全屋飘窗（全赠送）+双阳台（半赠送）+类一梯一户全明电梯厅”。经专业测算，建面约115㎡3房，实得率约93%，而常规同面积产品大约只有80%上下。建面约130㎡4房，实得率更是做到了94%，常规同面积产品也不过85%上下。
这10%左右的实得率差距，意味着什么？就是约13-15㎡的面积。换句话说，相比同面积段的其他产品，保利外滩曜直接多出了一个卧室的尺度感。 如果换算成价格，按照同板块的价格来算，这个多出来的面积就是上百万元的真金白银。
再看看电梯厅。保利外滩曜打破了“一梯一户是150㎡以上大户型专属”的行业惯例，所有户型标配类一梯一户，业主拥有平权的入户仪式感。这个梯厅面积约6-6.7㎡，可塑性很强，既可以当“外玄关”收纳日常用品，也能摆放绿植装饰打造入户景观。
更值得注意的是，这个电梯厅还做到了全明梯厅。要知道，即便是黄浦的顶豪项目，也未必能实现每个户型都拥有全明入户空间。
此外，全系标配飞机户型设计，传统户型中约8-15%的走廊面积被彻底释放，并入客厅、餐厅或房间，加上大量的附赠空间，整个户型实现近乎100%的面积有效利用。餐厅因此从一个单纯的“吃饭区域”，升级为家庭的核心社交厅。
建面约130㎡的户型，实际使用率约94%，双阳台+双约270°视野+类一梯一户全明电梯厅+多飘窗赠送，这个户型的尺度感、实得使用率、视野、采光等维度，远远超越以往的同面积新房，甚至可以对标建面约160㎡左右的大平层。
03 但比高层更稀有的 是那 仅此一栋孤品 洋房
如果说高层是内环滨江的“关门价”，那这栋洋房就是真正的孤品。
这栋洋房一共只有37套，户型约160-165㎡，4房2厅3卫，南向双套房。在这批之后，保利外滩曜就只剩下总价4000万起的四代花园别墅了。
为什么说它是孤品？数据不会骗人。
先看全上海范围的数据：2020年至今，洋房产品供应占比不到全市的3%，且其中90%分布在外环外。在价值巅峰的内环滨江段，这个比例更低至不到2.5%。再看时间维度：从2006年到今天，整整二十年，在内环滨江CAZ版图上，几乎未出现过建面160-165㎡纯粹10层洋房产品。
即使放眼二手市场，内环滨江10年内房龄的洋房产品，目前全市挂牌为个位数，且全部在135㎡以下。160㎡以上内环滨江纯洋房，找不到任何对标资产。
这意味着什么？意味着这37套洋房，没有竞品。它自己定义了一个细分市场。
在总价维度上，手握2500万预算，在内环滨江买160㎡级的改善四房产品，相近面积段的新房里：华润外滩瑞府165㎡为三代宅产品，价格约2600万；金茂璞元169㎡直接站上2800万；绿城潮鸣外滩190㎡更是3300万以上。而二手市场中，翡丽甲第178㎡总价约2600万，但房龄近10年、仅三房无双套房。
保利外滩曜约165㎡洋房，总价约2300万起。这个价差，就是在给市场让利。
但洋房的珍贵不只是稀缺，更是居住本身。
保利外滩曜这栋洋房约160-165㎡的户型，得房率约80%左右，比市场常规的75%硬生生拉开了5%的差距。换算成实得使用率，最高的边套可以做到95%-97%。一个直观的对比就是：160-165㎡的套内实际尺度，和市面上大多数180㎡的4房基本一样。
这个户型是南向双套房的4房设计，4个卧室都有居住属性，全屋做到了“零浪费”面积。客餐厅约5.7米的面宽，配上10米多的进深，形成了一个约60㎡左右完整且方正的活动空间，一进门的豪宅感一下就立住了。门口的类独立电梯厅带采光，没有做任何水电箱空间，未来的实际利用率非常高。
在产品的设计语言上，这栋洋房走的是新古典主义路线。顶部运用大量金属和玻璃，带来现代质感；基座则运用石材这样一种更古典的元素，二楼则加入了一步阳台的悠闲惬意。在“人行视野”里提升古典审美的比重。在整个社区里大量的横向与竖向线条无处不见，工艺极其复杂。从建筑到景观，从圈层生活中心到室内，都是把在地文化和设计语言做了延伸和传承。
整个下沉生活中心是小区的主要景观营造点之一，利用下沉庭院的采光和景观构建了多个功能区——面向庭院景观的健身房、堪称“梦幻”的恒温泳池（顶部双向线条交错带来了很好的美感）。
依托于约1200㎡生活中心与约400㎡架空层泛生活空间，保利在这个项目上重点迭代了社群活动与物业服务，从游泳健身到高压氧舱，从行政酒廊到私宴厅，从滨江骑行到艺术展，保利在每个不同项目上都对片区人群喜好在做单独识别。
这栋洋房——37套——2300万起——卖完这栋，保利外滩曜再也没有这个价位的洋房了。
04 更重要的是 板块的潜力正在集中兑现
保利外滩曜所属的杨浦滨江，是整个杨浦区可能未来最昂贵的片区，没有之一。
项目距离滨江约1公里，西侧是北外滩核心区，南侧是杨浦滨江。两个核心板块的能量叠加于一身。北外滩是上海“黄金三角”中最后启动的一角，发展潜力巨大。而杨浦滨江这边，美团、B站、抖音三大核心项目都将在2026年内同步竣工。大家说了很多年的互联网大厂，终于要在今明两年正式入驻，带来大量年轻高薪人群。
除此以外，项目西南侧是整个滨江CAZ片区最为集中的风貌别墅群。未来周围会有2000多户亿级家庭居住，形成一个非常纯粹的顶级居住社区。翠湖滨江、桐安里等一系列风貌别墅正在成型，整个片区的城市界面和配套能级，正在被这2000多户家庭的需求彻底重塑。
你现在看到的老房子，在几年后会逐步变成一个个顶级的风貌别墅。整个片区的能级，就这样一步一步被抬高了。
05 6月12日，最后1 03 张门票
保利外滩曜最后1栋高层+唯一1栋洋房，预计6月12日取证。
高层总价1500万起，洋房总价2300万起。卖完这批，整个项目就只剩下总价4000万起的别墅了。
这意味着1500万级的入主内环滨江、2300万级的内环滨江纯洋房，这两个入口，将随着这次开盘一起关闭。
有些机会是只要有钱就能抓住的。有些机会是过了这个时点，就再也不会出现第二次的。
保利外滩曜，属于后者。
而这个窗口期，正在以天为单位关闭。
保利·外滩曜｜最后1栋高层+唯一1栋洋房 收官加推
预计6月12日取证
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