今年初，一则新闻让许多宁波市民唏嘘。

三江口曾有住宅挂牌仅约1.4万元/平方米。与此同时，这座城市的二手房市场正经历着剧烈分化。

2025年新房均价逆势上涨至约3.5元/㎡，但成交面积却连续四年收缩。而二手房成交占比已超七成，市场进入以价换量的深度博弈期。

作为宁波老城区核心地带，三江口老小区的价格洼地，似乎已经习以为常。

让我们先看一组对比数据。

同期，上海黄浦区1993年建成的老小区参考均价可达9.87万元/㎡，杭州西湖区学军商圈的老小区均价达7.41万元/㎡。

然而在宁波，三江口新村南区2025年底房价约1.32万元/㎡，北区约1.31万元/㎡。这样的价格甚至低于2026年3月宁波全市二手房的挂牌均价。

作为烟火气十足的老城区，且占据城市千年地脉的三江口，房价却跑不赢城市均价，更与一线城市核心区老破小形成断崖式落差。

表面看，这是老破小被新房品质替代的寻常逻辑。

但深究之下，我们能感受到宁波城市影响力和辐射力的疲软。

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我经常提到一个结论，当一个城市的外来人口增量不足时，老城区便会提前没落。

相比上海、北京、南京、杭州等全国性买方市场，宁波的房产买家绝大多数仍是本地及宁波都市圈的内需人群。

2025年末宁波全市常住人口983.3万人，年净增仅5.6万人。

虽然宁波的人口流入仍保持了增长，但与宁波当前经济规模应有的虹吸效应相比，还有不小的差距。

市场缺乏外部活水，新房与二手房在供需两端背道而驰。

新房虽然品质高但匹配改善型预算，二手老房虽有价格优势却乏人问津。

于是，购房主力被逼向几个头部改善板块，极少数片区不断升温，而多数板块则横盘积压。

这种两极分化若持续深化，最终可能演变成一种代际断层，市场也将变成只有少数高预算买家和急于离场的去库存卖家的博弈场。

前几年，我还提到过，一座城市的房价护城河，最终建立在城市本身的辐射力和吸引力之上。

只有当宁波逐步补齐发展短板，三江口等核心老城区才会重获外来流入的购买力支撑，市场内部的割裂感才有望弥合。