今年以来，上海大宗交易领域，长租公寓资产交易表现的有点不太寻常，市场冷静出奇。
先看一组数据对比，从2024年开始，长租公寓等居住类资产崛起，长租公寓在上海投资市场中成交金额占比为 14%，成交宗数占比为 17%，成为上海投资市场的主流资产类别之一。随后交易额和交易宗数一路走高，2025年一季度长租公寓资产占比34%，甚至一度超越了办公资产（办公资产一直是大宗交易的主导力量），成为成交金额占比最高的资产类别。而今年一季度，长租公寓只录得一宗大宗交易，成交金额占比仅5%，投资金额占比同比锐减29%，办公资产也再次回升成为绝对主导。
表： 2024年-2026年Q1上海大宗交易及细分领域长租公寓成交金额、占比
图：2025年Q1&2026年Q1上海大宗交易各资产类别占比
这几年资本偏爱长租公寓赛道，投资热情持续升温，今年市场却平淡冷净，长租公寓的投资“熄火”了吗？资本的集体“退潮”是否意味着长租公寓赛道的转冷？
根据我们的观察，这种突然的冷却背后一定藏着更深层次的原因。
首先，资本市场投资逻辑发生变化（并非实质降温）。一是长租公寓行业退出渠道日益成熟，金融证券化创新不断。比如2026年6月，博枫成功发行8亿规模的全国首单外资发起的纯市场化长租公寓机构间REIT，从依赖政策背书的保租房延伸至纯市场化运营资产，标志着住房租赁底层资产边界再次拓宽。成熟资产通过REITs退出条件和门槛变得宽松，对基数更大的纯市场化运营资产普遍利好，通过大宗交易退出未来会进一步被分流。
二是存量房收储、商改住、R4用地等供应渠道变多。一方面，长租公寓搭台唱戏的主角变了，地方国资在持续加大投入。十五五规划定调 “收购存量商品房用作保障性住房”作为房地产调控的重要抓手，今年以来，以地方国资为代表的多方力量纷纷“下场”，通过新建或存量改造的方式，为市场提供机构化租赁房源。并且十四五期间筹措的保租房仍在持续入市，比如上海张江城投宽庭社区一期4455套房源于2023年入市。二期3180套精装房源于2026年5月18日入市，总规模达7635套，是上海目前规模最大的保租房社区。这种量级的供应可以直接改变区域租赁市场的格局和预期。所以长租公寓只是从热门赛道深化为常态化运行，接力棒也从市场机构转到国家队手中。
另一方面，长租公寓的交易模式升级。随着商办改住政策条件放宽，政策允许将商务楼宇功能兼容转换，资本市场可以通过投资商办物业改造为长租公寓，也就从简单的资产买卖转向“收购+改造+运营”的全链条价值挖掘。比如，从同策研究院监测办公物业来看，办公市场资产价格调整已进入第6年，下行幅度大调整时间久，目前已出现筑底企稳的迹象，商办物业价格回调为市场提供了难得的投资机会，从我们统计的1季度商办物业重点成交项目，核心地段的资产价格折价率基本在20%以上，部分甚至超过40%，导致这些核心地段的商办物业租售比可以达到5%以上。资本投资长租公寓的底层资产类型大幅拓宽。
其次，市场化长租公寓投资回报率不确定性增强（核心原因）。上一个原因资本叙事的逻辑虽然改变，但是并不影响长租公寓仍是资本青睐的优质资产标的。而长租公寓市场端表现可能才是导致投资热情降温的核心原因。一方面，随着大量保租房上市，上海房租明显被平抑，2025年全年住宅平均租金同比降幅约4.4%，2026年一季度租金仍在跌，累计跌幅为0.26%，二季度虽然呈现季节性弱修复，但仍低于去年同期水平。行业内的佼佼同样难避免下杀，从一季度上海已发行的保租房REITs数据来看，租金单价环比均下跌，上海地产租赁住房租金单价环比-0.71%、城投宽庭保租房租金单价环比-0.40%、华润有巢租金单价环比-0.94%。整体租金下滑，导致市场化运营主体持续承压。
图：上海近一年市辖区房租平均单价走势
图片来源：全国房价行情网
另一方面，支撑房屋租金企稳的条件都没有达到。与租金强相关的人口、收入因素并没有出现好转。2025年末，上海外来常住人口974.50万人，同比减少8.99万人。外来常住人口从2020年外来人口峰值1047万，到2025年的974.5万，五年间减少了约72.5万。外来常住人口，是支撑上海租房市场的基石，根据七普调查，外来常住人口中租房比例长期稳定在约85%左右。收入方面，薪资上涨主要集中在高科技领域，根据前程无忧51job发布的最新一期《人力资源白皮书》显示，高科技行业在2025年以4.9%的调薪幅度高居各行业之首。但这类高科技行业近年来吸纳的就业人口总量有限，绝大多数劳动者仍就职于传统行业。传统行业在2025年及近年间持续低迷，部分行业甚至呈现衰退态势。
因此，从表面数据看，2026年一季度的冷清似乎是投资 “熄火”了，但是深入剖析后不难发现，这场“退潮”更像是一次理性的自我修正，而非赛道的根本性逆转。从资本驱动的短期风口，转向运营驱动的常态化赛道，退出门槛放宽、收储与改造渠道打开，反而为行业长期健康发展铺平了道路。然而，真正的警报来自市场端：租金下滑、外来人口流失、传统行业收入增长乏力，这些底层变量才是决定长租公寓投资价值的长期因子。当政策红利与资本叙事退去，行业终将回归最朴素的供需法则。未来属于那些能在租金下行周期中打磨运营效率、真正解决“住有所居”痛点的长期主义者。
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