广州又有宅地要被抢！
大家应该还记得上个月底跟琶洲1208地块一起挂牌的番禺洛浦BA0206303地块（即东乡地块一期）？
没想到，6月30日限时竞价还没到，这块地的火药味率先飘出来了！
｜地块航拍
｜广州楼市发布 摄
先跟大家爆两个我们刚收到的消息。
第一，除了绿城、龙湖、保利、保利置业、招商、国贸等6家房企之外，还有其他房企也在看，包括了一家势在必得的实力央国企！
说实话，楼市君拿到意向房企名单的第一感觉是：珠江后航道的老玩家，几乎都来了！
比如拿地意向最强的这家实力央国企。
这两年先后在广州主城区开发了多个热门项目，拥有庞大的业主基数。
如果顺利拿下这块地，将是这家房企首次进入番禺北。（想知道具体名字，加楼姐微信gzlsfb3）
｜后航道航拍
｜广州楼市发布 摄
再比如龙湖，这两年也尝到了后航道的甜头。
在番禺开发的龙湖御湖境、龙湖亚伦央璟颂，都卖得非常不错，特别是央璟颂，开盘1年基本接近清盘。
绿城也是如此，绿城馥香园目前也即将清盘，差不多拿了和龙湖亚伦央璟同样的剧本。
这也意味着，这几个房企都有在珠江后航道“补仓”的必要性。
｜绿城·馥香园实景
第二，地块配建的中小学，有望引入仲元或省实？
根据地块的出让公告，拿地房企需要配建BA0206302地块的中小学。
虽然出让公告强调学校建成后将无偿移交，并且学校不与商品住宅项目报建、建设、销售等挂钩，但从就近入学的大原则来看，未来业主子女也有很大概率入读。
｜图源：广州市公共资源交易中心
至于学校的品牌，最早传出的是省实。
在今年1月份时候，番禺区政府和广东实验中学正式签署合作办学框架协议。
根据当时透露的消息，新办学校将分为两个校区，分别位于番禺钟村街和洛浦街。
钟村街的学校大家都知道了，就是敏捷万博金湖壹号配建的学校。
而洛浦街学校至今仍未官宣，符合新学校位置的并不多，此次的南浦东乡地块一期就是其一。
｜图源：番禺台
但楼市君收到最新消息，引入仲元的可能性会更高一点。
广东仲元教育集团这几年在番禺的扩张，大家也都看到了。
在2024年，洛浦街的沙滘中学正式加入仲元附属学校教育集团，并在去年正式挂牌。
还有广东仲元中学莲花湾学校，也在2025年揭牌，正式招收1年级和初一学生。
换句话说，在番禺加速集团化办学之下，广东仲元附属学校教育集团很可能在番禺继续扩张。
｜图源：学校官微
坦白讲，南浦目前的优质教育资源还是太缺了！
就拿南浦地铁口这几个小区来说，基本都是对口洛浦中心小学或者丽江学校。
先不说教学质量如何，但这俩学校均在2026年番禺学位预警的名单内！
如果要选民办学校也可以，但一年几万、十几万的学费，普通家庭可承担不起。
｜图源：番禺区人民政府
因此，地块如果引入仲元，将填补南浦岛优质公办教育资源长期空白的短板。
这张牌，怎么看都是加分项。
｜南浦岛航拍
｜广州楼市发布 摄
这就很容易理解为什么房企集体盯上了这块地。
一来，在补齐学校这块短板后，洛浦BA0206303地块已经集齐了“学铁商”。
从地图上看，地块就在南浦地铁站旁，通过地铁2号线，可以快速串联广州南站、海珠西以及公园前等板块。
海珠湾隧道目前也已经开通，去南站或者海珠西，基本都在10分钟之内。
｜广州楼市发布 制
并且，地块周边生活配套也比较齐全，
地块旁边就是在运营的南浦里商业，星巴克、麦当劳、萨莉亚、潮发等，中西餐一应俱全。
｜南浦里实拍
｜广州楼市发布 摄
二来，地块周边的置换需求旺盛，潜在客群庞大。
贝壳找房上显示，整个南浦岛目前二手挂牌超1600套，包括南浦海滨花园、南浦花园、丽江花园、广州碧桂园等都是一些上了年纪的大盘，有很大的换房需求。
或许是因为楼龄较大，目前板块的二手成交价格在2万/平左右。
｜图源：贝壳找房
最后，地块的产品空间也留足了。
地块用地面积21895.18平，建筑面积54737.95平，容积率仅为2.5。
低容积率，意味着地块未来在产品打造上会有不错的发挥空间，有可能出现新规的板楼产品。
这块地出来，等于给想留在南浦但又嫌老破大的家庭，一个"原地升级"的机会。
而5万多平的总体量，也符合目前市场主流“小而美”的要求。
不仅资金占用低，拿地门槛相对可控，而且开发周期短，出现风险的概率也很低。
｜南浦航拍
｜广州楼市发布 摄
地块名义楼面价12123元/平，即便算上学校等配建，实际楼面价基本也会不超过1.5万/平。
因此，楼市君认为地块未来大概率会以3字头的价格入市，首期或许还有2字头的单位。
无论是对整个片区意向置换业主来说，还是原本意向在海珠西买房的买家来说，吸引力都很强！
目前，地块的报名时间还没截止，但凡有两三家真报名，不排除会进入溢价阶段。
最终谁拿？
是实力央企会凭后航道经验再下一城，还是绿城、龙湖等房企来番禺补仓？
我们6月30日见分晓！
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