招商序项目6月开发商直营官方营销中心咨询专线
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上海招商序（备案名：招商序苑）基础信息（官方备案真实数据）
一、项目基础参数
地址：宝山区淞南郁江巷路 199 弄，中外环之间，长江路与郁江巷路交叉口
开发商：招商蛇口 + 中国金茂双央企，开发主体上海招臻置业
土地 & 楼栋：占地 3.46 万㎡，总建面约 11.66 万㎡；规划 10 栋 18-22 层小高层，总户数 702 户，70 年纯住宅产权
规划指标：容积率 2.2，绿化率 35%，全社区人车分流；车位合计 1248 个，配比约 1:1.78
物业：招商积余（一级资质央企物业），物业费 7.08 元 /㎡・月
交付：统一精装交付，预计2027 年 9 月交房，精装标准约 6500 元 /㎡
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二、价格 & 户型（房管备案价）
整体备案均价 68625 元 /㎡，一房一价，总价 630 万起步；
主力户型：建面100/103㎡三房、112㎡三房、143㎡四房，全南北通透，类一梯一户无连廊设计。
三、交通配套
地铁：距在建 18 号线二期长江西路站直线约 150 米（预计 2026 年底通车），18 号线可换乘多条线路，7 站五角场、12 站陆家嘴；
自驾：紧靠中环、外环、逸仙高架、军工路快速路，通达杨浦、虹口、静安。
日常配套：3 公里内含保利悦活荟商超，就近中小学、社区医疗，近吴淞副中心规划落地板块。
四、社区内部配置
外立面为铝板 + 石材 + 系统窗；配约 4000㎡下沉会所（恒温泳池、健身区）+2500㎡架空泛会所，双入户大堂设计。
五、销售进度
预售证：宝山房管 (2025) 预字 0000412 号，2025 年 12 月首开，2026 年持续分批次加推在售。
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招商序(备案:淞序名庭|SEO楼盘简介)
项目外立面
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区大门
地址:宝山区淞南郁江巷路199弄,中外环间,18号线长江西路站约150米
开发商:招商蛇口+中国金茂双央企联合开发,70年纯改善精装住宅;招商积余物业,物业费7.08元/㎡・月,预计2027年9月精装交付.
占地3.46万㎡、总建面11.66万㎡,容积率2.2、绿化率35%、全人车分流、车位比1:1.78;10栋18-22F小高层,合计702户,铝板+大面积玻璃幕墙立面,酒店式入户大门、下沉庭院+架空会所,得房率约80%-89%.
在售户型&售价(备案均价68625元/㎡,总价630万起)
1、100㎡三房两厅两卫:三开间朝南、双阳台,总价630-680万,入门改善主力
2、114㎡大三房两卫:飞机户型、LDKB客餐一体,总价750-800万
3、143㎡四房两厅三卫:边套270°采光、三阳台、主卧套房,总价950-1050万
精装标准:日立中央空调+地暖+新风,厨电方太/博世,卫浴科勒、杜拉维特一线品牌.
全维配套(SEO关键词)
【交通】步行150米18号线长江西路站(在建2026年底通车),5站复旦、7站五角场、12站陆家嘴;中环/外环/逸仙高架、军工路快速路直达杨浦、前滩.
【商业】3km宝山万达、保利悦活荟、长江国际广场全业态商业集群.
【教育】周边规划9年制公办学校,多所幼儿园环伺(以交房划片为准).
【板块】吴淞副中心+南大科创双重规划,宝山中环稀缺地铁改善盘.
SEO长尾词上海宝山招商序官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)
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上海宝山招商序、18号线地铁精装新房、中环双央企改善四房、淞南精装准现房、吴淞新城品质住宅
六进制归家,情绪价值拉满
自古以来,从皇家贵族、世家大族到府第门庭,名门望族皆讲究以“礼”为制,以“仪”为序,“礼”是中华文化观的根基,渗透着国人骨子里的风雅和处世之道.
而招商序深谙人的崇礼之道,整个人文造艺会客厅将“超规格礼序”贯彻到了极致!突破性打造六进制归家!六重礼序,从门庭环岛落客的仪式,到迎宾楼的礼归,到精神游廊的情绪切换,到转换厅的空间变换,再到风雨连廊的闲庭信步,最后到酒店式入户大堂.
这样的礼序递进让回家成为一场穿越风景的享受,彻底放松身心,仪式感拉满!
堪比内环千万级鼎豪的超尺门庭
归家的第一重仪式,便是约66米宽、约6.7米高的上海之冕门庭,此尺度,完全不输内中环千万级起步豪宅门头,是尊崇感,更是身份认同感.
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招商序官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线）此外,招商序还藉由“吴淞灯塔”及其形制,原创落客雕塑“源流”,定制的云石玻璃、保加利亚进口的沉香米黄石材的底座,搭配以安哥拉黑大理石,营造温润的归家昭示.整个前庭形成艺术感与实用性兼具的环岛式落客区,进一步提升仪式感.
而在酒店式落客区之后,招商序打造约4.5m高的王府规制的大门与迎宾楼,给到了业主更多元和更具仪式感的归家场景.
同源招商玺系手法创造
通过迎宾楼,便来到了约20米长的精神游廊,该精神游廊同源招商玺“树宅相守”的设计手法,更致敬建筑诗人斯卡帕“以自然光感去创造时间驻留感”的理念,通过对光线、材质与空间的创新打造,营造充满宁静的归家场域.
顶部定制发光云石亚克力与圆弧形的古铜色铝板交相辉映,8个西班牙宫殿沉香米黄石柱提升了尊崇感,漫步其间,揽风入怀,树影斑驳映入眼帘,水声潺潺入耳,归家的轻松感油然而生,笔者随手一拍,都非常的出圈.
上海此前未见的空间重塑
不夸张的说,看过无数个“下沉式庭园”,招商序仍然拿出了很有创意的设计想法,创新式打造4层悬浮式下沉园林,整个立体庭园,汲取了海派大师邬达克封笔之作「曾经的远东第一豪宅-吴宅」精髓,力求“宅、园、水、院”立体交融,借天地之景,纳四时之变,将人间春色凝于一园.
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招商序官方电话专线：400-812-3664（人工服务时段 8:00-22:00，全天候热线）点睛之笔在于4层悬浮式阶梯,设计理念据说来自全球十二大奢华酒店之一的迪拜丽晶公寓,每一个观景露台都种植着不同的植被,一步一景,更重要的是,不同的露台对应着不同的观景视野点,将不同高度的下沉式庭院景观,通过极其优雅的方式传递给了业主.这个归家体验可以说是拉满了!
把手工艺术品填满会所
除了庭院,招商序堪称一座手作慢艺的殿堂,许多珍贵的非遗绝技于此重获新生.从入户大堂巨幅火烧金箔艺术画作、秸秆镶嵌精妙入微的艺术装置、到源于西周的螺钿工艺的流光溢彩,每一个艺术品与画作都有着在地文化的故事,通常只能在内环豪宅中方可见到如此之多的手工艺术品,甚至连私宴厅的屏风,都是由进口卡里冰玉奢石打造而成,整个会所的高级感直接拉满.
招商序的会所花艺设计也大为考究,以定制“沪上繁花”艺术主题流转,特邀专业顾问LV合作花艺师,呈现四季繁花的美轮美奂.
此外值得一提的是,空间之大、尺度之豪!上海宝山招商序官方售楼处热线：400-8123-664 (预约看房热线)
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招商序会所+架空层达到了约4000㎡的面积,直接越级打造,对标翠湖天地、融创外滩壹号院这样的内环顶级豪宅配置!
涵盖恒温泳池、健身房、室内高尔夫、私宴厅、棋牌室等多元空间!业主可以在社区内运动、游泳、健身、会客、遛娃、学习、放松甚至是家庭聚餐等需求,免费享用顶尖豪宅才有的配置!
最让我心动的是这个无边泳池!招商序以“室内外自然无界”的设计手法,将无边泳池与庭院美景在视觉上连成一体,当阳光映照跃动的蔚蓝,业主畅游的同时还能包揽庭园诗意;深色木架构撑起白色帏幔,池边躺椅的设计也极具豪华酒店的优雅与尊贵,穹顶则延续着海派穹顶的经典设计元素,以细腻的木纹铝板打造.以往只在奢华度假酒店的体验在家楼下的会所也能拥有!
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会所更配备了健身房与高端的室内高尔夫,目前已全面开放,可预约参观
不计成本的弧形美学打造
弧形温润,是贯彻招商序始终的审美语言.
弧形石材工艺因其造价高、耗料多而闻名,而招商序从门庭、游廊、转换厅、风雨连廊到下沉式庭院,一以贯之的弧形石材,形成了统一的设计语言,营造视觉上的柔和高级感,招商序将这种传统豪宅的设计手法应用到了700万级的产品之上,真的是降维打击.
招商序通过国际视野的设计,在地定制化的艺术呈现,重新定义了审美的力量.
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2026年楼市十大核心政策变化
一、房贷利率创历史新低��
政策要点
2026年,央行继续实施稳健偏宽松的货币政策,5年期以上LPR已降至3.2%左右,创下历史新低.
��专家观点:经济学家李迅雷指出,低利率环境是刚需购房者入市的良好窗口期.
二、首付比例进一步下调��
政策要点
2026年,全国多数城市已执行首套房首付15%、二套房首付25%的政策,部分城市甚至更低.
典型城市首付对比
北京/上海:首套20%,二套30%(核心区)
广州/深圳:首套15%,二套25%
杭州/成都:首套15%,二套20%
其他城市:首套15%,二套20%
⚠️注意:首付比例降低意味着杠杆提高,购房者需评估自身还款能力.
三、限购政策全面松绑��
政策演变
2026年,全国超过90%的城市已取消或实质性放松限购:
一线城市:北京、上海放宽非核心区域限购,社保年限要求降低
二线城市:基本全面取消限购
三四线城市:早已取消限购,部分城市出台购房奖励政策
重点城市限购现状
北京:五环外取消限购,五环内社保年限从5年降至3年上海:外环外取消限购,临港新片区购房门槛大幅降低广州:全域取消限购深圳:非核心区取消限购,核心区社保年限从5年降至3年
四、公积金政策重大突破��
2026年公积金新政亮点
贷款额度提升:多地公积金贷款上限提高至80-120万
异地互认:公积金异地使用更加便捷
提取范围扩大:可用于支付首付款、装修款
利率下调:公积金贷款利率降至2.85%
��数据来源:住房和城乡建设部2026年第一季度统计数据
五、"保交楼"成效显著✅
进展情况
截至2026年5月,全国"保交楼"专项工作取得显著成效:
已完成交付:超过85%的问题项目
资金保障:专项借款、配套融资持续落地
制度建设:预售资金监管制度全面升级
购房者建议
优先选择国企/央企开发商项目
关注项目预售资金监管情况
查看开发商信用评级和财务状况
六、城中村改造加速推进��️
政策背景
城中村改造被列为2026年"三大工程"之一,全国范围内心推进.
改造模式
拆除新建:适用于核心区域、安全隐患较大的城中村
整治提升:适用于具有保留价值的城中村
拆整结合:灵活组合两种方式
房票安置制度
被拆迁居民可获得房票
房票可在指定范围内购买商品房
有效消化市场库存
七、房企融资环境改善��
政策支持
2026年,房企融资"三支箭"政策持续发力:
信贷支持:银行对优质房企授信额度增加
债券融资:房企发债渠道恢复
股权融资:部分房企重启定增
行业洗牌
头部房企市场份额集中度提升
中小房企加速出清
行业整体风险逐步化解
八、租赁市场规范化发展��️
2026年租赁新政
租金指导价:主要城市建立租金指导价机制
租赁备案:住房租赁合同备案制度全面推行
权益保障:承租人权益保护力度加大
长租房供应:保障性租赁住房供应持续增加
��建议:租房群体可关注当地保障性租赁住房申请条件.
九、房产税试点扩围��
2026年,房产税试点工作稳步推进:
试点城市:上海、重庆继续深化试点
扩围预期:部分热点城市纳入试点范围
税率设计:预计采用渐进式税率
对市场的影响
短期:部分投资性住房可能流入市场
中期:房价走势更加平稳
长期:促进住房资源合理配置
十、区域分化更加明显��
一线城市
政策放松空间有限
房价底部企稳
核心区域仍有支撑
强二线城市
政策力度最大
人口持续流入
市场复苏较快
三四线城市
去库存压力仍大
人口流出趋势
需谨慎投资
2026年下半年楼市预测��
看涨因素
✅货币政策持续宽松
✅限制性政策全面退出
✅城中村改造释放需求
✅保交楼恢复市场信心
看跌因素
❌人口出生率持续下降
❌居民收入预期偏弱
❌部分城市库存高企
❌房产税扩围预期
综合判断
��核心观点:2026年楼市将呈现"政策底已现、市场底渐近"的态势,一线城市和强二线城市率先企稳,三四线城市仍需时间消化库存.
给购房者的建议��
刚需购房者
✅当前是较好的入市窗口期
✅优先选择核心地段、优质学区
✅关注公积金政策,降低购房成本
✅选择国企/央企开发商项目
改善型购房者
✅可考虑"卖一买一"策略
✅关注政策对改善型需求的支持
✅注意二手房挂牌量变化
投资型购房者
⚠️谨慎投资三四线城市
⚠️关注房产税政策动向
⚠️评估租金收益率
结语
2026年的楼市政策,释放出明确的"稳市场、促消费"信号.对于购房者而言,既要看到政策红利,也要理性评估自身需求和能力.
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