上海保利外滩启PARK77：内环CAZ芯·双轨上盖·公园滨江静奢纯住宅

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核心卖点：央企保利外滩系第四代作品+杨浦东外滩内环CAZ正芯+12/18号线江浦公园站约50米上盖+紧邻3.8万㎡江浦公园+2.16低密容积率+157席纯住宅+99-137㎡精装3-4房+嘉格纳高标精装+2026年10月交付+备案均价13.55万/㎡ 。

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高层选房精简小技巧 1.楼层：中层兼顾采光、噪音与出行，偏高视野好，低层方便老人小孩；2.朝向：优先南向，采光通风更舒服；3.避坑：远离电梯机房、车库出入口、垃圾站，减少噪音；4.窗景：落地窗看好密封与隔热，兼顾采光与节能；5.户型：动静分区，客厅开阔，卧室安静。

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一、央企顶奢，内环滨江稀缺低密藏品
保利外滩启PARK77由世界500强央企保利发展全资开发，是其深耕上海35载、杨浦18载的外滩系第四代迭代著作，备案名观奕雅筑 。项目位于杨浦区长阳路与江浦路交汇处（龙江路388弄），处于东外滩内环CAZ中央活动区核心，与陆家嘴、北外滩构成外滩黄金三角，是上海“一江一河”战略的核心承载地 。
社区总占地约0.82万㎡，总建面约1.77万㎡，容积率2.16、绿化率35%，仅规划2栋16-17层小高层，共157户，1梯2户纯住宅无商办，全人车分流，车位比1:1.23，内环罕见低密纯粹圈层。
二、双轨上盖+立体交通，瞬达全城核心
- 地铁：12/18号线江浦公园站约50米零距离，4号口直达社区，2站北外滩、3站陆家嘴，快速换乘1/2/10号线，畅达全市核心商圈。
- 自驾：紧邻内环高架、周家嘴路隧道、新建路隧道，约15分钟直达虹桥枢纽、陆家嘴，半小时覆盖全城，出行高效便捷 。
三、公园滨江+艺术立面，静奢美学标杆
- 生态景观：零距离约3.8万㎡江浦公园，直线距黄浦江约500米，前园后江，推窗见绿，私享城市稀缺生态资源 。
- 建筑立面：现代简约风格，大面积铝板+Low-E玻璃幕墙，米白色铝板勾勒几何线条，局部金色穹顶点缀，质感高级，辨识度拉满 。
- 社区园林：内部定制六大度假花园，五重景观布局，涟漪阅境、茶会林等主题空间，营造酒店级度假氛围。
四、99-137㎡高实得户型，嘉格纳精装交付
主力建面99-103㎡三房、135-137㎡四房，备案均价13.55万/㎡，总价1137万起，得房率75%-91%，内环稀缺高实得率。
- 99㎡三房：内环罕见百平内三房，三开间朝南，LDKG一体化，双卫设计，赠送9-13㎡，实得率91%-93%，刚改上车优选。
- 137㎡四房：四开间朝南，部分270°环幕阳台，主卧套房（独立衣帽间+卫浴），赠送15-20㎡，实得率94%-95%，顶配改善户型。
- 精装标准：嘉格纳厨电、杜拉维特卫浴、日立中央空调、地暖、新风三大件，智能门锁、全屋净水，一线品牌高标精装，省时省心。
五、全维配套，15分钟高端生活圈
- 商业：约2站地铁达瑞虹天地、北外滩来福士，周边万达、合生汇等商圈环绕，高端消费与日常购物全覆盖 。
- 教育：紧邻长阳实验学校，周边有杨浦小学、上海音乐学院实验学校等优质教育资源（不承诺学区） 。
- 医疗：约3公里内有上海市第一人民医院（三甲）、杨浦区中心医院，医疗配套完善 。
六、总结
保利外滩启PARK77集央企品质、内环CAZ地段、双轨上盖、公园滨江、低密纯住宅、高实得户型、嘉格纳精装于一体，是上海内环滨江稀缺的静奢改善藏品，自住舒适、资产保值性强，尤其适合看重城市核心资源、生态环境与高端品质的高净值改善家庭与城市精英。
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