金峰·南岸项目。源自：德祥地产官网
本报记者 张蓓 黄指南 深圳报道
6月5日，德祥地产集团有限公司（00199.HK，下称“德祥地产”）发布自愿公告，宣布其全资子公司与中国联通（香港）运营有限公司签署合作备忘录，双方将在香港AI算力基础设施领域展开全面合作。
然而市场对其算力故事的可持续性质疑渐起，截至6月10日，其股价已从年内高位2.62港元/股回落至2.13港元/股，回调幅度接近20%。
这是这家成立超30年的港资老牌房企，在过去三个月内第三次加码AI算力赛道。此前，其已战略投资海外算力平台Nscale Global，通过VIE架构与北京启源智算达成合作，还挖来国际算力头部企业朝亚数据中心创始元老曹新伟出任执行董事兼算力子公司总经理。
德祥地产向《华夏时报》记者表示，通过VIE协议控制架构，锁定IDC及ISP核心牌照资源，打通港资企业在境内开展增值电信业务的合规路径。
算力后来者
从盖房子到租机柜，德祥地产的转型不过是换了一种“二房东”生意。
根据双方签署的合作备忘录，中国联通香港将在未来3个月内向德祥地产提供不少于2MW的IDC机房资源，并在6—9个月内再提供不少于4MW。
同时，德祥地产拟从联通香港粉岭新建机房获取8—10MW资源，整体锁定规模达14—16MW。合作采用“背靠背租赁+转租”模式，联通承诺提供的资源价格“不高于其向同类型互联网客户直接销售的价格”，并“尽可能降低管理取费”。
据本报记者观察，这一合作模式踩中了香港IDC市场的供需痛点。当前香港AI算力需求呈爆发式增长，H800服务器上架即售罄，算力租金半年内上涨30%，优质机房资源一柜难求。但市场竞争同样激烈，Equinix、新意网（新鸿基地产旗下）、万国数据等运营商占据了香港市场的不少份额。
第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿认为，房企跨界能否最终成功，传统房企在AI算力领域的产业能力目前仍有待观察，长期能否实现结构性的赛道迁移，核心取决于房企能否从传统土建开发思维转向AI运营思维。
“此次合作标志着公司在香港区域AI基础设施布局取得关键突破。根据目前规划，公司未来预计可获得合计14至16MW资源储备，为万级PFLOPS级算力部署预留充足空间。”德祥地产如是说道。
“德祥地产选择轻资产转租模式，本质上是用最小的前期投入快速切入赛道。”位于香港的IDC业内人士向本报记者表示，“对于IDC运营经验欠缺的房企而言，借助联通的网络资源、运维能力和客户基础，可以有效补齐专业能力短板，避免自建机房面临的电力审批、建设周期和技术风险。”
吴睿向本报记者指出，传统房企的核心能力是土地获取、资金统筹和工程管理，但这三项能力在算力赛道仅能算作入场券，并非核心护城河。算力中心赛道的真正瓶颈在于电力指标、行业牌照、技术运营能力及企业客户资源，这些领域对传统开发商而言基本属于能力盲区。
他进一步分析道，房企转型的可转化优势主要有两点：一是过往积累的政府端对接能力，可延伸至电力指标获取和能耗批复环节；二是物理空间的开发建设与资源整合能力，能够在一定程度上降低算力中心的土建施工成本。
但这份合作备忘录的法律效力存在明显局限性。公告明确指出，除保密、通知等条款外，其余内容均不具有法律约束力，任何一方均可提前3天书面通知终止合作。
同时，备忘录约定的资源交付进度存在不确定性——联通香港粉岭机房的建设进度尚未公开，14—16MW资源能否如期交付仍存疑问。
“公司现阶段采取的是‘运营优先、轻资产先行’的发展路径。”德祥地产进一步向记者分享道，短期内，公司将优先通过算力运营、资源协同及联合运营模式推进业务落地，在控制资本开支的同时验证商业模式和运营能力，而非大规模重资产投入。
转型算力潮
与算力布局的激进形成鲜明对比的，是德祥地产相对紧张的财务状况。
2025—2026中期报告显示，截至2025年9月30日，其实现总营收704.2万港元，同比下滑27.4%；净亏损1.44亿港元，虽较去年同期收窄72.8%，但主要得益于出售资产和压缩成本，而非主营业务改善。
德祥地产当前面临的诸多经营风险中，流动性问题最为突出。报告期内，现金及现金等价物仅1739.2万港元；银行及其他借贷总额达7.52亿港元，其中3.91亿港元已逾期超过1年。
此外，其流动负债净额高达2.94亿港元，德祥地产在报告中坦言，“存在重大不确定性因素，可能对本集团的持续经营能力构成重大疑问”。
为缓解流动性压力，德祥地产在2025年10月以3.618亿港元的价格出售了土瓜湾上乡道项目67%的权益，录得出售收益约80万港元。
2025年11月，其又以0.7港元/股的价格折价配售1.008亿股新股，募资约7056万港元；今年5月，其再次配发新股募资约5287万港元。而两次募资的多数资金均将用于AI、算力基础设施及Web3相关技术应用。
德祥地产向本报记者指出：“公司推进AI基础设施战略，并非建立在加杠杆基础之上，而是在持续优化资产负债结构的前提下进行的战略升级。过去两年，公司持续出售非核心资产、主动降低杠杆水平，有息负债率已降至约23%，亏损持续收窄，短期债务压力亦得到明显改善。”
吴睿则提醒道，从理论层面确实存在房企通过转型AI算力盘活存量资产的适配窗口，但现实中门槛极高，不具备行业通用性。多数商业物业、工业园区在最初设计阶段并未匹配AI基础设施的技术要求，且算力中心核心资产GPU的行业通用折旧规则为两年折旧50%，资产价值呈快速衰减趋势，与传统地产持有增值的经济逻辑完全不同。
而算力概念确实给德祥地产带来了估值上的提振。自5月15日曹新伟委任执行董事公告发布至6月3日的今年最高价，德祥地产股价累计上涨超过170%，市值攀升至25亿港元以上。
委任公告仅两周后，德祥地产于5月29日公告算力业务的重大突破，完成签署首份算力技术服务合同，基础服务期6个月，含税总金额约2890万元，将交付490 PFLOPS算力服务及等价共计62套配套GPU服务器集群。
但这一估值完全建立在对算力业务的未来增长预期之上，目前算力业务服务收入尚未在披露的财务报表中得到体现。而最新财报中也尚未补齐算力业务板块的相关介绍。
据本报记者观察，德祥地产董事会成员中，仅有曹新伟一人具备算力行业背景，其余均为地产和财务出身。其现有120余名员工几乎均从事地产开发、物业管理和金融财务工作。
“德祥地产不是第一个转型算力的房企。”上述业内人士表示，“行业已有多家房企此前都曾宣布进军IDC领域，但真正落地的项目寥寥无几。”
由此看来，德祥地产的算力转型速度虽然更快，但能否将合作备忘录转化为正式协议，能否在巨头环伺的市场中抢到客户，能否在现金流耗尽前实现盈亏平衡，仍有待时间检验。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
热门跟贴