火爆的香港学生宿舍“战事正酣”，最近老牌纺织企业杀入。
晶苑国际，从1970年开始做衣服的公司，今年6月9日宣布，花4.4亿港元，买下九龙城和红磡两处物业，要改建成学生宿舍。
一家纺织企业，跟学生宿舍八竿子打不着，怎么就跨界了？
算起来，这还是香港第一次有纺织企业主动杀入学生公寓赛道。以往，玩学生公寓的基本都是地产商、基金公司、酒店集团。
百亿资本涌入香港学生公寓
晶苑国际肯定觉得自己赚到了。
九龙城那栋Smart A荟学坊，8层高的教育主题商厦，呎价才8280港元。这价格放在今天的九龙城，怎么看都不算贵。
更何况市场消息说，原业主顺联集团2011年买入价是2.9亿。十多年过去，晶苑3亿拿下，几乎是原价。这抄底时机，卡得死死的。
但晶苑国际只是最新入场的一个。
真正的大玩家是中原集团旗下的中原投资。这家在香港做地产代理起家的公司，在英美学生宿舍市场深耕了10年，2024年转头杀回香港。
2024年9月，1.8亿买尖沙咀珀荟酒店，投入2000万元翻新，改造成121个床位，入市两个月即实现100% 入住。
2025 年 8 月，再以 3.35 亿港元拿下西半山般咸轩，提供约 200 个床位，紧邻香港大学。
2026年3月，中原投资豪掷逾15.18亿港元，将九龙城地标富豪东方酒店收入囊中，改造为学生公寓，预计可以提供约1500个床位。
不到两年时间，中原累计投资超20亿港元，目标直指6000个床位。
今年6月，中原旗下壹社品牌的两个项目刚推出招租——西半山一步居38，一个单人床位月租1.35万港元起；九龙城一汇居·启德1期，床位月租6128港元起。
这定价，摆明了不是做慈善的。
中原投资总裁叶明慧算过账：期望回报率5厘以上，回报期5至6年，跟英美市场差不多。
5%的回报率是什么概念？莱坊去年发布的报告说，香港传统甲级写字楼回报率只有3.7%，中小型住宅才3.2%到3.6%。
但真正让人没想到的是，国央企也坐不住了。
招商局集团，去年底2.06亿买酒店改85个床位学生公寓。6月2日，市场又传出消息，招商局正洽购香港仔南寓酒店，涉资约9.5亿港元。
今年初，华润隆地9.5亿购入悦品酒店·荃湾，成交价较估值低了超4亿港元，这个酒店也要改学生宿舍，预计提供约900个宿位。据悉，单人房间月租9600港元起，双人每人6500港元起。
港资、央企、国际资本，粗略一算，砸进去的钱已经超过70亿。
来自美联工商铺研究部数据显示，2025年前10个月，香港本地酒店、宾馆及全幢住宅改作学生公寓的成交共有16宗，总价值达61亿港元。
这还没算上2026年的数据。第一太平戴维斯数据显示，2026年仅首季酒店及住宅改为学生公寓的交易就录得33.5亿港元。
图源：中新社
除了交易加速，学生公寓的租金确实诱人。
根据美联物业的在线数据，在香港大学站及坚尼地城、西营盘一带，一套大约30平方米的小公寓，月租金基本为1.8万至2万港元，中介费为半个月租金。对于非本地居民和无固定收入的学生，香港房东往往还会要求一次性缴纳一年租金。仅房租一项，初到香港的学生们可能就需要花费近25万港元。
但赢家越多，真相越少
看上去一片火热，但底层的问题其实没解决。
香港的学生宿舍缺口，到底有多大？
高力在2025年发布的报告预测，2028年短缺将达12万个。目前，全港八大资助院校加起来，宿位只有4.2万到4.4万个，面对超过19.2万全日制学生，整体覆盖率仅约23%。
平均3.4名学生争1个宿位。
香港大学更夸张，2025/26学年在校生45303人，宿位只有约7800个，覆盖率仅17.2%。非本地生占了55.3%，但宿位只向其中40%到50%开放，超过1.7万人得自己出去租。
缺口巨大，这是事实。
但问题是，为什么学生宿舍这个赛道，突然就在2024年到2026年之间爆发了？
表面看是政策——香港将政府资助院校非本地学生招生上限由20%提升至40%，2026/27学年还要进一步提至50%。非本地生激增，校内宿位不够，只能向外求。
但这只是表层。
真正的推手，是2024年以来香港楼市的持续调整。写字楼空置率高企，住宅价格承压，酒店业也没完全恢复。这时候，手里有闲钱的大资本，需要找到一个回报相对稳定、政策相对友好的赛道。
学生宿舍恰好踩中了所有点：需求刚性（学生没地方住），政策绿灯（发展局推出先导计划，酒店改宿舍无需繁琐城规审批，大多不用补地价），回报率比写字楼高。
说白了，这不是因为学生宿舍本身突然变得多性感，而是因为其他赛道都不太行了。
晶苑国际这笔收购，九龙城那栋楼原业主2011年买入价2.9亿，现在3亿卖出，十多年几乎没涨。如果不是急着套现，谁会在这个节点出货？
惯例被打破了，但宿命依然在。
内地市场能复制吗？
香港这一波热潮，自然会让人联想：内地能不能也这么玩？
先看数据。内地高校宿舍缺口同样不小。
辽宁省2025年底的一份调研显示，全省高校宿舍面积与实际需求相差约265万平方米，整体缺口率高达18.59%。79所高校存在缺口，仅26所达标。
合肥工业大学缺口16.21万平方米，中国矿业大学南湖校区缺口13.76万平方米，中南大学缺口约20万平方米。
政策层面，2024年初国家发改委等部门发文，鼓励高校通过购买、租赁学校周边的人才公寓、商住楼等社会用房，补充宿舍资源。
但这里有一个根本区别：内地的学生宿舍，本质上是公益性产品，不是市场化生意。
香港一个单人床位月租可以上万，内地高校宿舍一年收费才多少钱？本科生普遍1000到2000元一年。这种定价体系下，存量酒店改宿舍的经济模型根本算不过来。
更关键的是，内地高校的解决方案，首选是自建、扩建，或者找本地国资平台合作。市场上零散的存量酒店，很难进入这个体系。
今年5月，贵州医科大学发布购置闲置房地产作学生宿舍的采购项目，废标了。原因是投标供应商不足三家。
市场端的谨慎，说明了一切。
不是说完全没有机会。专业的学生公寓运营商，如果能跟高校建立长期合作关系，可能会切走一部分蛋糕。但对于普通的酒店投资人来说，深度介入内地学生宿舍市场的可能性，依然非常渺茫。
香港的“酒店改宿舍”热潮，更像是一个由国际化需求、高租金支付能力、政策套利空间共同催生的特定市场机会。
在这片淌血的土地上，宿位短缺才是常态。
所谓资本盛宴，不过是各取所需、各找各的出口。
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