商圈研究
来源 · 赢商网（ID：winshang）
作者 · 雨晴 苏珊
图片来源 · 视觉中国
广州商业版图上，白云新城不是最耀眼的存在，却最值得细读。
百信广场作为本土深耕的代表，长期稳坐区域客流第一梯队；白云初代商业顶流之一——白云万达广场，先发制人构建了一个区域对现代商圈的初代想象；后起之秀——凯德·云尚，则以资管思维和精细化运营，成为白云新城商圈的长期标杆。
而后，白云万象汇2025年入市，以轻资产方式为板块注入了华润系的品质与调性。
如今，又一区域王者入局。据最新消息，金铂商业正蓄势待发，以本土质价比之王的身段，闯入白云新城，作为其高端产品线“Core Park”的首个战略锚点。
这场多重商业逻辑交织的竞合背后，是白云区作为广州外来人口第一大区的独特底色——近374万常住人口中，超过三分之二来自他乡。他们带来了多元的消费需求、极高的性价比敏感度，也让白云新城的商业竞争从不缺少流量，却始终在品牌爬坡中博弈。
尤值得关注的是，广州凯德·云尚即将成为已上市消费基础设施REITs中第一个正面迎战全新超强对手的项目。这意味着，竞争不再只是铺位与客流的争夺，亦是效率与资产运营能力的正面较量。
不只关注单一项目得失，更要看见商圈变迁与商业迭代的深层逻辑。赢商研究中心深入调研白云新城商圈，试图从项目竞合与客群演变中，拆解商业变迁的底层规律与可复用的迭代逻辑。
01.
白云区，
被低估的广州商业沃土
提及广州商业，标杆当属天河区，发展势头则是番禺区最为强劲。相比之下，作为广州“老七区”之一的白云区，鲜少出现在聚光灯下，却有着多个“全市第一”标签：
人口数量第一：白云区2025年末常住人口高达373.19万人，比排名第二的番禺区多出接近60万人口；
旧改规模第一：白云区2026年计划推进旧改项目460个，总投资超3500亿元，项目数量和投资规模均居全市首位；
存量商业项目数量第一：白云区拥有47座商场，与天河区商场数量相当；
商圈数量第一：白云区共有9个商圈，与番禺区并列全市第一。
这四组数据，分别对应白云区商业市场的四大优势与特征：消费基本盘大、消费升级空间广阔、商业基础良好、商业集聚效应强。
这里既有热闹的城市商圈，又有大量的城乡结合部，呈现出“新旧交织”的特性，二者共同构成了白云区复杂的城市肌理。虽然人口与商业十分密集，但白云区的商业档次并不高，购物中心无奢华品牌（奢侈品或高化）进驻，以大众化品牌为主。
这种商业面貌，和白云区的产业发展路径息息相关：
白云区是广州的重要交通枢纽，紧邻白云机场与广州火车站、拥有白云站和广州国际港，“空铁联运”将全球人流、物流、商流高效汇聚于此。
这种枢纽优势，催生了“商贸+批发”的专业市场和产业集群。依托极低的物流成本和高效的货品集散能力，纺织服装、美妆日化、箱包皮具等轻工产业早年在此扎根。
其中美妆产业尤为突出。白云区作为“美妆之都”，化妆品备案生产量约占全网国产份额的19%，拥有全国最完整的研发、生产、销售链条，“全国每3件化妆品就有1件白云造”。国人耳熟能详的美妆日化品牌如卡姿兰、韩后、温碧泉、丹姿、阿道夫等，都来自白云区。
专业市场的繁荣，一方面，为白云区带来了源源不断的外来从业人口。白云区是广州外来人口第一大区，外来人口占了三分之二，本地户籍人口仅占三分之一。
另一方面，居民收入两极分化。白云山脚的顶级豪宅中住着不少身家不菲的隐形富豪，但城中村的万家灯火下更多的是来自异乡的打工人。
因此，白云区独特的产业结构和人口结构，决定了其商业底色。
一是市场容量大且迭代迅速。持续的人口流入带来源源不断的消费活力，驱动商业高频更新。但高流动性也导致品牌忠诚度低、门店汰换率高，对运营商的客群洞察能力、主动管理能力提出极高要求。
二是偏好刚性消费。餐饮、儿童亲子、生活服务及基础娱乐是核心需求，尤其对“首店经济”和网红餐饮敏感。零售业态整体偏向刚需品类，对价格高度敏感。
三是以大众化消费为主导。高性价比的品牌更具生存土壤，主打大众化消费的本地企业（如金铂商业）得以崛起；同时，高端消费生态位缺失，导致高端消费需求外溢至天河等区域。
四是全时段消费活跃、夜经济发达。工作日客流底盘稳固，有力支撑便利店、快餐等即时性业态。同时，夜间消费习惯成熟，餐饮夜经济尤为活跃，形成全时段的消费格局。
02.
白云新城商圈，
白云商业的“必争之地”
白云区，广州近郊主城区中面积最大的行政区，总面积高达795.79km²，接近天河区的8.3倍。尽管辖区面积非常大，但白云区核心GDP创收主要集中在北二环高速以南地区，经济总量约占白云区的2/3。
图片 来源： 南方+
这种经济的高度集聚，深刻影响了白云区商业格局。当下，白云区商业主要集中在区域南部，且商圈分布十分密集、发展相对成熟，而在北部目前仅在白云机场附近形成了一个新兴商圈，其余成熟商圈均分布在北二环高速以南地区。
图片 来源： 城市商业地 图投资研策 系统
商圈紧密跟随人流与交通枢纽，围绕大型交通节点形成。白云区的商圈主要沿地铁线分布，且商圈能级与轨交网络密度高度相关，发展较好、客流最密集的商圈均位于换乘站上盖或广州地铁客流最密集的3号线沿线。
其中，白云新城商圈是白云区商业的起点，也是目前白云区项目数量最多、客流表现最好的商圈。白云新城商圈覆盖三条地铁线路、6个地铁站，包含一个双线换乘站，可吸引较多远端客群，且人均商业面积和客流虹吸能力上都远超区域内其余商圈。
作为白云商业从起步到保持前列的亲历者，白云新城商圈的演进脉络，正是解读白云区商业的最佳切入点。
白云新城商圈发展历程与竞争格局
一个区域的商业演进，是人口流向的牵引、商业版图的延展、消费记忆的沉淀，三者交织共生的结果。拉长时间线看，白云新城商圈在2018年以前是白云区的主要增量市场；2018至今增长停滞；而未来增量方面则重新回归大众视线。
视角转向商圈，从项目入市节奏来看，白云新城商圈增量爆发主要集中在四个时间段，地理上从商圈北部的新市片区向南部的老机场片区（即白云新城片区）发展：
图片 来源： 城市商业地 图投资研策 系统
时至今日，上述商业体依然稳居白云新城商圈客流前列。从产品维度看，白云新城商圈经历了数次迭代，我们选取了其中最具代表性的三座商场，分别回答了三个问题：
第一代：白云万达广场——当市场空白时，做什么样的产品？
第二代：凯德广场·云尚——当市场竞争变得激烈，选择什么样的产品？
第三代：云山Core Park——当市场饱和时，后进者怎么调整产品策略？
白云新城商业进化论：与城市规划同频演进
■白云万达广场：填补空白型产品，后续竞争挤压先发优势
白云万达广场是老机场片区的第一座一站式购物中心。这里曾是中国航空梦的起点，也是中国最繁忙的机场之一。1950年“八一开航”在此启幕，揭开民航新时代的序幕。
2004年白云机场搬迁至花都区，机场功能停用，原址则规划为“白云新城”——白云山脚下冉冉升起的未来超级CBD。但彼时广州正在全力发展珠江新城CBD，且机场旧址的城市界面较为混乱，因此白云新城的发展十分缓慢。
直至2010年，广州地铁2号线全面开通，机场旧址设有飞翔公园、白云公园、白云文化广场、萧岗4站。随着广州中心城区发展接近饱和，部分城市功能逐渐溢出，老机场片区迎来了更多的市场关注——万达在广州的第一座万达广场，便选址于此。在此之前，商圈内的商业主要集中在新市片区。
图片 来源： 城市商业地 图投资研策 系统，赢商研究中心整理
白云万达广场由大型商业、甲级写字楼、酒店、室外步行街等组成，总建筑面积56.3万㎡，商业运营面积9.6万㎡，是万达集团进驻广东的第一个A级标杆项目。白云万达广场仅用时11个月就实现开业，对于当时尚处于开发初期的白云新城而言，承担了人口与产业导入的先行者角色，意在快速聚拢新城人气。
2010年底开业后，白云万达广场曾因交通不便、消费定位与周边脱节，一度陷入沉寂。经过一年多的培育期，白云万达金街（天幕步行街）完成重新定位改造，改造后的金街迅速激活客流。加之彼时片区内尚无直接竞争对手，白云万达广场虹吸周边客流成为白云新城最热门的娱乐休闲目的地。
转折点始于2015年，与白云万达广场同板块的绿地缤纷天地、凯德广场·云尚接连开业，市场竞争加剧。在此期间，白云区政府不断完善新城公共文化设施，修建了广州市儿童公园、广州城市规划展览中心等配套设施，进一步提升片区人气。
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而凯德广场·云尚的开业，则截流了白云万达广场以北的大量家庭客群。此后由于白云万达广场未能及时有效应对调改，随着竞品持续入市，叠加疫情等外部因素影响，客流不断下滑。
据悉，白云万达广场接下来将对其最大的主力店苏宁百货进行全方位改造，并通过引入餐饮品牌等，调整业态结构。超三分之一的改造面积，白云万达广场将以全新面貌亮相，有望迎来业绩拐点。
凯德广场·云尚：吃透客群，十年稳坐榜首
时间来到2015年，引进商业和住宅、完善公共文化设施等举措让白云新城的发展势头远超预期，白云新城片区商业进一步发展。这一年，凯德广场·云尚开业，正式改写白云新城商圈格局。
凯德在2013年收购白云绿地中心零售部分二期，并于当年正式宣布改名为凯德广场·云尚。这是凯德进入广州的首个商业项目，地下2层、地上6层，拥有停车位1,620个。开业至今拥有亮眼的成绩单，主要有三点优势：客群定位精准、靠近地铁客流有保障、品牌持续焕新。
凯德广场·云尚北面的广州市儿童公园、周围的办公人口是其最直接的客群来源，其次是周边居住人口。这种客群结构，催生了以餐饮及配套为核心的业态特征，尤其是凯德广场·云尚的小餐/轻餐得到充分发展，构筑起项目护城河。
凯德广场·云尚周边三公里办公热力图
图片 来源： 城市商业地 图投资研策 系统
凯德广场·云尚周边三公里居住热力图
图片 来源： 城市商业地 图投资研策 系统
2025年，中国首单外资消费REITs——华夏凯德商业资产REIT正式上市，底层资产是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭。因此，凯德广场·云尚项目是广州第一个装入公募REITs的购物中心项目。
据招募说明书，截至2024年底，凯德广场·云尚租赁面积占比前二的是文娱及配套、餐饮业态，分别占比43.4%、35.02%。2022-2024年三年间餐饮类租户的占比由 40.49%逐渐上升至46.05%，成为最主要的收入来源。
凯德广场·云尚的一大优势是与地铁站相连。虽然周边竞争商场较多，但只有云尚是地铁上盖项目：2023年末，凯德广场·云尚B1、B2层与地铁正式联通，动线通达便利性提升，带动两大楼层的客流提升。
毗邻儿童公园+地铁上盖的配置，虽然为凯德广场·云尚带来了大量客流，但也使得项目客群流动性较大、新客占比较高。这也倒逼商场不断焕新品牌，提升客群粘性和复购率，通过主动管理提升项目业绩。
凯德广场·云尚凭借三大优势，面对持续更迭的竞争环境依然保持强竞争力，连续多年位居白云新城商圈客流TO1。
但凯德广场·云尚的客流霸主地位即将面临巨大挑战。
2025年12月22日，广州市白云区举行了萧岗得朋留用地合作开发签约暨白云新城金铂商业总部建设启动仪式，标志着这一总面积约125亩的留用地正式进入开发阶段。
而该地块正位于凯德广场·云尚与白云万达广场之间。项目建成后，云山Core Park（即白云新城金铂商业总部）将带来共计20万方的商业增量，对周边商业体将造成明显客流冲击。
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凯德广场·云尚将成为已上市消费基础设施REITs中第一个即将直面竞争的购物中心项目，这将从经营端和收益端形成明显的双重压力。
目前，凯德广场·云尚通过业态调改与硬件改造进一步提升项目竞争力，改造范围包括B2层原永辉超市及相邻区域、L5 层及 L6 层部分餐饮和主力店，改造面积超一万平方米，调改总成本约 2,224.23 万元（含税）。
据华夏凯德消费REIT 2025年年报，凯德广场·云尚所有的改造区域将于今年四季度改造完成并开业：
B2层超市主力店改造区拟引入约 15 家新品牌，业态组合聚焦潮流品质、生活方式、趣味杂货等多元零售品类，打造潮趣、时尚生活空间。截至报告期末该改造区已达成租赁意向租户面积占比过半，预计于2026年7月完成改造并开业；
L6层餐饮及物业办公室区域、L5层影院区域改造施工将于2026年2季度启动，并分别于2026年3季度和4季度完成改造并开业。
据最新季报披露，凯德广场·云尚B2改造区域新签品牌中区域首店占比预计超50%，足以见凯德对本轮改造的资源倾斜力度。
至于凯德广场·云尚后续会受到新开项目多大程度的影响，有待市场验证。
云山Core Park：巨无霸级区域新地标
云山Core Park（即白云新城金铂商业总部）预计今年12月开业，总投资超30亿元，总建筑面积达47万平方米，停车位4300个，涵盖购物中心、公园式街区、国际会员超市、星级酒店及甲级写字楼等多元业态。
其中商业建筑面积20万平方米，包括6.7万平方米的街区、13.3万平方米的盒子式购物中心，引入品牌超600个。据悉，国际会员超市或为美国会员制仓储超市开市客，这也将是广州第一家开市客。
事实上，该项目最值得关注的是其运营方金铂商业。虽知名度暂不及头部规模化企业，但金铂商业深耕广佛市场20余年，目前在广佛地区成功运营9座“金铂系”购物中心。
其中，金铂商业在“大本营”白云区已成功运营6个商业项目，可谓是最懂白云本土市场的商管企业。白云区客流TOP5席位中，有3座商场来自金铂商业。
金铂商业为何能在白云区实现如此强势的统治地位？归根结底，是足够了解白云消费市场，并在产品上聚焦极致性价比。
这一优势根植于金铂商业的超市运营基因。金铂商业2004年在白云区经营苏铂超市起家，商品追求价廉物美，以超市运营切入商业领域，深耕白云区及周边，积累商业资源与信息优势，以此在白云区站稳脚跟。
2014年起实现从金铂广场（社区型购物中心）向金铂天地（区域型购物中心）的产品迭代，2020年起快速扩张，截至目前总运营体量超百万平。
近年来金铂商业加速扩张，其底气正是来自三大自营品牌——「苏铂超市」、「脉铂影院」、「觉配美妆」，这意味着旗下购物中心自带三大主力店，并带动联发品牌，显著增强项目抗风险能力。其中，苏铂超市作为核心主力店，承担核心引流功能，为商场带来稳定客流。
图片 来源：金沙洲金铂天地官方公众号
凭借对消费者的深刻洞察和极其精准的商业定位，目前金铂系购物中心会员数接近370万人，自带庞大的高复购和高粘性客群基本盘。
值得一提的是，除了足够了解消费者，金铂商业对于品牌租户亦形成了极具竞争力的招商策略。据行业调研，金铂旗下购物中心往往会凭借有竞争力的租金吸引品牌租户进驻，在招商阶段就掌握绝对主动权。
吃透了本地客群，下一步就是向上要增长。目前，金铂商业正逐步向高端商业与总部经济拓展，打造Core Park模式，注重个性化体验以及悦己体验，融合商业与生态、艺术体验、社交文化等主题元素。
金铂商业将第一个Core Park项目选址白云新城商圈，正是看中了白云新城消费升级的潜力：
2015年起，白云新城提出增加“总部经济集聚区”、“国际交往中心”两大功能，吸引了南航、绿地、粤海、无限极等企业进驻，并引入航空服务、轨道产业、电器制造等企业总部。
产业升级必然伴随着优质人口的导入。通过实地探访、多方调研的结果，近年来白云新城商圈的消费客群产生较大改变。
作为商圈后进者，金铂面对激烈的市场竞争及客群结构的变化，选择以产品的“代际差”破局，核心在于产品形态能否为当地带来显著领先的消费体验。
云山Core Park是广州首座金铂系高端商业的产品，定位“离世界最近的岭南会客厅”，打造“公园里的商业，商业里的公园”，将生态、艺术、社交与体验融为一体。
通过建立尺度舒适的城市公共空间，具有亲和力的内部商业场景，以及界面开放的建筑单元，为白云区构建一个兼具消费功能与城市公共属性的“生活发生地”，融合了城市级跑道公园、都市轻户外基地、室内外互动赛场、时尚骑行枢纽、家庭成长中心、宠物友好公园、长尾潮流试验场等“立体活力共生系统”。
当商圈缺乏同量级的竞争对手时，这种在产品代际、品牌丰富度及购物体验上具备显著“代差”的商业项目，会成为商圈乃至区域消费者的“目的地”，而非“可选项”。
03.
白云新城商圈，
下一个广州城市级商圈？
在官方定义里，白云区北二环高速以南才算广州主城区，并与老四区（越秀、海珠、荔湾、天河）共同构成了“老广州”。数据显示，老广州约占广州经济的半壁江山，是真正的核心区域。
图片 来源：《广州面向2049的城市发展规划》
而目前“老广州”中，越秀、海珠、荔湾、天河四区均有成熟的城市级商圈，仅白云区还未形成辐射全市的市级商圈。
据行业经验，要形成城市级商圈，通常需要具备以下特征：
交通枢纽：通常是多条地铁线交汇的换乘站或重要交通枢纽，辐射范围可达全城，将“步行可达”扩展为“地铁可达”，是商圈打破地理边界的关键。
人口密集：具备稳定的居住人口、办公人口作为消费基本盘，亦有流动人口作为弹性增量，且要有足够消费力支撑。核心是有效消费人口密度。
商业密集：项目间既有竞争又有合力，形成“集聚效应”。通常高线城市需5个以上不同定位、不同形态的大中型商业体连片发展，甚至“两步一个项目”。
标杆效应：一个城市级商圈，通常要有1-2个具有全市乃至全国影响力的标杆项目作为“锚点”，其余项目以差异化竞争围绕标杆项目形成梯度互补。
轨道交通建设方面，白云区在轨交网络密度、枢纽能级和增长潜力上都处于全市领先地位。据统计，白云区2019-2025年车站数量从25座增长到49座，站点量翻倍、位居全市第一，覆盖面已大大增加。在建项目众多，将初步形成由地铁-市域快线组成的地铁网络，以服务人口第一大区。
从商圈的人口密度和存量商场个数来看，白云新城商圈已符合高线城市的市级商圈标准，接下来的重点则在于补充商业增量。
随着云山Core Park等新项目入市，若能在标杆效应上持续发力，白云新城商圈是否可以成长为广州北部的城市级商圈，与番禺形成“南有长隆万博、北有白云新城”的商业格局，值得期待。
白云新城的商业故事，从来不是一家独大的剧本，而是一场永不落幕的竞合博弈。从白云万达的拓荒，到凯德·云尚的精耕，从百信的坚守、万象汇的入局，到金铂的强势来袭——每一次新玩家的登场，都在重新划分客流、重新定义标准、重新倒逼对手。
竞争，是商圈活力的永动机；迭代，是生存与进化的唯一答案。谁能持续理解变化中的客群，谁能不断刷新自己的内容与体验，谁就能在下一轮洗牌中占据先机。
赢商研究中心将持续追踪白云新城商圈，因为这里折射的不仅是广州商业的微观战场，更是中国城市商业迭代的一个典型样本。
本文特别鸣谢：一位广州异乡商业人、小德的支持与指导
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