等不及了，47年的老房子，深圳业主自己拆了重建！
前段时间，深圳市第一幼儿园宿舍楼原拆原建项目开工。
图源：@深圳特区报公众号-深圳特区报&读特记者赖犁
有别于其他老房子走“棚改、旧改”等更新路径，该项目是深圳首例由“业主主导，政府引导、企业支持”的老旧小区自主更新项目试点，示范性意义极强！
随着开工仪式的举办，这栋始建于1979年、一下雨就容易发生倒灌的老房子（仅有10户、计容建面约718.1平），以“自主更新、原拆原建”的方式开启了它的新生。
我们一起来看看，此次的老小区重建对于业主而言意味着什么？对于“苦旧改久矣”的众多深圳老小区业主而言，又有怎样的意义？
01.
安全等级C的局部危房
业主自掏腰包重建，能得到什么？
深圳市第一幼儿园宿舍楼这栋建成于1979年的建筑，共10户，楼龄已有47年！历经多年的风吹雨打，早已外墙斑驳、管线锈蚀老化，且因早年建设时地势较低缘故，排水设施相对欠缺，导致每每下大雨就容易出现河水倒灌的现象。
此前经官方鉴定，该项目房屋安全等级为C级——局部危房！
注：在深圳，使用满20年的房屋须进行全面排查，C类则认定为房屋存在安全隐患，需进一步排查鉴定，采取相应处理措施，有两种主流处理方式：修缮加固、拆除重建。
拆除前项目情况，图源：现场示意
居住安全隐患的排除，迫在眉睫！
纵然这里承载了很多记忆，但房屋老化带来的安全隐患始终令业主感觉不踏实，因此居住多年的业主们有着极强的改造意愿。
恰逢去年开始，官方明确支持老旧小区原拆原建：
国家层面，2025年8月在《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》中，明确提到“支持老旧小区住房更新、原拆原建”；
广东层面，在今年3月发布的广东省“十五五”规划中，同样提到“支持老旧住房更新和原拆原建”；
深圳层面，今年2月罗湖住建（城市更新和土地整备局）2026年工作计划中，曾提到要”打造老旧小区自主更新标杆。紧抓深圳危房重建政策修订契机，全力推动全市首个老旧小区自主更新项目在罗湖率先开工”。
在房屋居住安全堪忧、业主更新意愿强烈、以及政策明确支持之下，深圳市第一幼儿园宿舍楼开工，成为深圳首个由“居民主导、政府引导、企业支持”的老旧小区自主更新项目。
项目自主更新实施路径，图源：@中建八局一公司微信公众号，仅供参考
划重点：5月23日上午动工，预计今年年底前完成主体建设。
现场实拍图（2026.6.5）
现场实拍图（2026.6.5）
据悉，该项目得以重建的契机，是被定性为“局部危房”前提下，满足3个100%——100%业主同意、100%签约、100%自筹资金。
其中包括：重建需满足“原址原建、不增户数，不改产权、不变用途”。
虽然目前官方没有公布每户业主需要出多少钱，但按每户建面约87平测算，每户出资大概率在大几十到上百个W之间。
不增加面积、户数，不改变产权、用途，为什么业主还愿意自掏腰包？
该项目的业主代表在开工仪式上提到：坚信新楼能彻底改变生活面貌，真正实现住有所居、老有颐养。
聚焦到项目本身，重建后业主将得到什么？我们梳理发现，除了得到更新的建筑外观及加装电梯外，业主还能拥有以下三重空间“进阶”。
1、架空层+屋面，拥有 152.28平 公共空间。
从主要经济指标表可以看到，该项目核增137.78平和建筑基地面积一致，为地面架空层，核增14.5平为屋面楼梯间，合计核增面积152.28平——增加公共活动空间。
深圳市规自局，仅供参考（2026.5.26）
架空层效果图，仅供参考
2、层高“拉伸”，拥有3米以上的垂直空间。
作为建于40+年前的老房子，深圳第一幼儿园宿舍楼前身为砖混结构，那些年的建筑，层高普遍在2.6-2.8米； 项目重建后 据@中建八局一公司所述，住宅层高将提升！
@南方+以及@深圳特区报等官媒口径：新楼设计方案中将层高提高到3米。
图源：南方+，截图自2026.5.26（仅供参考）
垂直空间的拉伸，不仅能让整体空间感更大，通风采光更好，同时居住舒适度也会更高。
3、优化户型，拥有明亮的厨卫空间。
重建前的户型图设计上，客餐厅各自为营，相对割裂，厨房、卫生间以及餐厅的三个功能“糅合”在一个大空间里，无论从居住体验、空间舒适度来看，均欠佳。
原户型图，图源：网络，仅供参考
重建后的户型，客餐厅空间连贯打开，厨房有相对独立的空间，卫生间也“挪”到了两间卧室之间，拥有了明亮的厨卫，整体的动线更合理。
拥有更大的空间+更合理的户型布局，于业主而言，重建后相当于得到一套面积和原来相当的新房。
效果图，仅供参考
02.
两个小区被列为自主更新试点
共约2000户，最快已开始遴选建设主体
和深圳市第一幼儿园宿舍楼类似的，还有两个项目：红岗花园、市中医院宿舍。
今年3月，罗湖区发改委发布的年度计划（草案）报告中，提到：
推进红岗花园、市中医院宿舍2个老旧小区自主更新试点；
以红岗花园、中医院宿舍为试点，率先开工全市首个老旧小区自主更新项目。
图源：深圳市罗湖区2025年国民经济和社会发展计划执行情况与2026年计划（草案）的报告，罗湖区政府官网
虽然如今首个老旧小区自主更新项目是深圳市第一幼儿园宿舍楼，但红岗花园和市中医院宿舍这两个在区级维度被两度提及的项目，现下也有了新的进展。
红岗花 园。
位于罗湖泥岗东路，最早一批建成于1987年，共18栋，多为7-8层的步梯多层，现场可以看到斑驳的外墙，与深圳这座城市繁华割裂的街景。从外墙横幅可以看到，4-11栋意向征集率已超90%。
现场实拍图（2026.6.5）
现场实拍图（2026.6.5）
项目前身为韶关钢铁厂等单位的职工分流安置房，共约1600-1900户，部分商品房+部分未完全确权的公司房，产权结构复杂。
最新消息，红岗花园自主更新已经完成 “双 95% ”意愿征集，试点工作已获区同意，正推进实施方案、建设主体遴选工作。
来源：清水河街道2025年工作总结和2026年工作安排
市 中医院宿舍。
位于罗湖区桂园街道桂木园社区河边路，建成于上个世纪80年代末，与深圳市第一幼儿园宿舍楼仅一条布吉河之隔。老旧的立面，部分外墙已经脱落，地面多已有裂纹。
现场实拍图（2026.6.5）
现场实拍图（2026.6.5）
项目原属医院系统职工宿舍/福利分配住宅，共115户，多为6-7层的步梯楼房、砖混结构，早期房改后进入二手市场流转，如今为“职工自住+少量投资持有+单位系统遗留相关联”，产权结构相对比较复杂。
最新消息，去年罗湖桂园街道提到：选取市中医院小区开展老旧住宅自筹自建工作；当前业主初步意愿已达90%，正委托设计院编制项目可行性方案。
来源：罗湖区桂园街道2025年上半年工作开展情况和下半年工作安排
可以看到，无论是市中医院小区还是红岗花园，官方意愿都很强烈：要推进其自主更新。目前从“进展程度”来看，大部分业主也持赞同意见。
但规模上，一个是100+户，一个是近2000户，都和深圳市第一幼儿园宿舍楼（10户）不在同一个量级。
囿于产权相对复杂、规模大，推进还是颇有难度。
03.
隔壁广州90%就能开干
深圳老旧小区或迎来“破局”
好消息是，大规模的“原拆原建”，国内已有不少案例。
一线城市里除了深圳外，北京、上海、广州均早已推进“原拆原建”，不仅执行得更快，范围更广。
→北京：走的是“政府背书+产权单位介入+居民酌量出资”的形式，对危旧楼进行重建。
→上海：基于危旧楼多为“直管公房、系统公房”，产权主体大部分为政府/国资，居民主要为承租对象的产权前提，走的是“政府主导，居民少量出资”的形式，对危旧楼进行重建。
→广州：案例相对比较复杂了，既有均为私产的老旧小区，也有部分产权为“私人+公房”的老旧小区，所以在执行方式上也比较多元，有政府主导、多方协同，也有居民自主，更有由产权单位承担的，整体于深圳而言更具参考性。
其中，第一个由居民自主，100%自筹资金的原拆原建项目——花都区德集群街2号已经交付。据悉该项目在不增加容积、不增加户数的前提下，通过自主出资、自主改造，实现原拆原建；改造后，不仅居住环境变好了，房屋价值更是增值近1.6倍。居住更舒服了，房子也更值钱了！真正的：美好生活从设想落地！（案例内容参考自：@广州市规划院官微）
如今，广州由居民主导的原拆原建，也从单栋楼、66户——花都德集群街2号的落地，到25栋、680余户——得胜岗片区推进，蹚过了两个阶段。
据悉，广州当下正在进入第三个阶段——推进规模大、产权相对复杂的原拆原建。
→员村新村，大型住宅区约2700户，多建于上个世纪70年代的6层老楼，大部分户型面积段在30-90平之间，这个大规模的老旧小区，在推进“原拆原建”。
目前，关于员村新村原拆原建旧改方案已经出来：
可新增面积：新增面积地上可增容积30%，套内不足90平的户型，厨房可增加4平、卫生间增加3平；
资金部分：原建筑面积，居民只需自付约5000-6000元/平的建安成本；新增面积按基准地价40%补缴+建安成本。
可以说，广州老旧小区由居民主导、筹集资金的原拆原建，已经从单栋→多栋→大规模，蹚出了一条相对清晰的路径，对于深圳而言，具有一定的参考意义。
值得注意的是，深圳老旧小区的自主更新走的是“危旧小区改造的路线”，根据深圳规自局2021年发布的《深圳市危房重建规划管理规定》，危旧房申请重建前，应征得本栋建筑全体业主同意。相当于每一户都是一个推动“环节”，达成“出钱率&同意率&签约率”100%的共识难度与小区户数规模成正比。
图源：深圳规自局（截图：2026.6.3）
相较之下，广州要求要松一些，根据广州住建&规自局发布的《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）通知》，仅要求“不低于90%的房屋使用安全责任人表决同意改造并确定项目建设单位后即可启动改造”，在“启动”要求上，要松一些。
图源：广州住建（截图2026.6.3）
虽有广州不少成功推进原拆原建的案例可参考，但现在深圳两个被列为试点的老旧小区自主更新项目，业主意愿率被“卡在90-95%”。
有人说，如果要加快推动老旧小区的自主更新“全体业主同意”这个必须得优化下。
现在，深圳自2021年5月1日起执行的《深圳市危房重建规划管理规定》5年期已到。你觉得，会不会出台新的版本？
假如相关管理规定优化，谁将成为深圳市第一幼儿园后，深圳第二个启动自主更新原拆原建的老旧小区，将会是谁？
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