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站在当前阶段，如果要问楼市未来会如何走？

楼市是会重新回到2019年及以前的上涨通道上来，还是会延续最近几年的跌跌不休？

或许，这两种观点都是对当下楼市的一种误判。

楼市经历过去的全面性上涨和全面性下跌之后，恐怕将会结束之前的单边行情了。进入新阶段后，楼市走势出现分化将会是一种大概率事件。

国内的楼市发展时间不算长，也就真正经历一轮完整的上行和下行的周期，楼市算是走完了早期的发展阶段。

而实际上，楼市在其早期发展阶段，往往市场不太成熟，经常会出现一些非理性的行情，比如说普遍性的大涨和普遍性的大跌。

2009年之后十年里，楼市走出一轮波澜壮阔的大牛市。在这个阶段，市场需求旺盛，但供给相对不足，导致部分城市的楼市供不应求的情况比较严重，也促使了房价的不断攀升。这一阶段可以理解为是单边上涨阶段。

而到了2020年，楼市开始出现下行调整的态势，从中小城市向大城市蔓延，最终也是进入了全面下跌的态势之中。这一全面下跌的态势到了今年上半年才算是有了些许变化（目前还不能完全下结论）。这一阶段可以理解为到单边下跌阶段。

但在经历早期单边涨跌的发展阶段之后，楼市也会逐渐变得更加理性和成熟，市场的涨跌将会回归到房子自身的价值上来。

从较为宏观的角度来看，房子的价值主要由位置决定，而位置的价值却是由城市决定的。也就是说未来楼市的走势大概率是会因城市而分化的，不同类型的城市，楼市不再是相同的走势，而是会走出差异化。

市场早期发展，跟风的情绪比较浓。但到市场成熟阶段之后，市场自身的选择也会变得更加理性，价格的涨跌将会取决于这项商品自身的价值了。未来房价的涨跌会由其所在城市的基本面和楼市供求关系来决定的。

对于国内少数几个超级大城市，这些城市无论是在经济、产业、配套等方面都有压倒式的优势，对人口具有很大的吸引力，这就会使得这些城市的楼市是不缺需求的。但这些大城市的发展毕竟也是有边界，这就意味着这些城市的楼市供应也会相对有限的，楼市基本上不会出现绝对上的供大于求。而只要这些城市还在继续发展，其房价就有望回涨。

所以，房价延续过去几年普跌的可能性也不大，因城市而分化的概率更大，即大城市楼市有望继续走高，而一些中小城市楼市则会继续低位徘徊。同时整体楼市确实已经进入了存量市场，供大于求情况短时间难以逆转，房价普涨也基本上是不可能的。

总之，认为楼市单边上涨或是下跌的，都可能是对楼市的误判。