一、下跌区域与官方数据梳理

根据2026年6月官方发布的楼市监测数据，成都全市二手住宅挂牌均价12737元/㎡，同比持平，新房公示均价18524元/㎡，同比上涨7.18%，整体呈现结构性下跌行情，下跌主要集中在近郊远郊板块和部分高端非核心区域。

分区域来看，跌幅最突出的是远郊及近郊非核心板块：新都、郫都、温江、青白江片区刚需房源普遍回调，大面、大丰等早年热门刚需板块，二手房均价已回落至1.3万元/㎡上下，较去年高点下跌约8%-12%，部分老旧刚需房源单价跌破万元；青白江、金堂远郊片区部分房源挂牌单价低至4000-5000元/㎡，较三年前高点跌幅超30%；天府新区中央商务区2025全年跌幅超15%，2026年6月仍保持小幅下行走势，部分前期涨幅过高的项目累计回调超两成；高新区新川板块部分刚需小户型房源，价格较去年下跌约3%-5%，当前整体新房价格环比微降0.42%。核心城区中，锦江区高密度刚需盘锦江城市花园三期，低总价户型成交价下探至12800元/㎡，同比回落约5%，也呈现明显调整。

二、当前政策解读

2026年初官媒明确房地产仍是国民经济支柱，释放稳楼市积极信号，成都紧跟政策导向，延续限购放松、信贷宽松基调：目前除核心城区少量核心地块外，全域基本取消限购限制，非本地户籍购房门槛大幅降低；商贷利率持续下调，首套房贷利率已降至3.8%以下，公积金首套首付比例降至20%，二套降至25%，降低了整体购房成本；同时成都近年持续缩减土地供应，通过控增量缓解去库存压力，截至2025年10月中心城区未售住宅土地推算去化周期约14-18个月，去库存仍是当前市场核心任务。政策托底缓解了暴跌风险，但也难扭转结构性调整的大方向。

三、自住购房建议

刚需群体预算100-200万，可优先选择犀浦、华府等近郊轨交沿线次新房，这些板块依托主城外溢需求，价格调整幅度小、流动性强，避开远郊无配套的低价地块，避免后续难以转手；改善群体预算300-500万，优先关注主城核心区品质次新房，当前市场议价空间充足，可重点挑选楼层、视野、户型优质的房源，同小区优质房源虽然单价偏高，但长期保值能力远好于普通房源；如果是预算千万级的高端改善，优先选择金融城、麓湖等核心板块景观资源优质的高楼层房源，避开低楼层、无景观的普通房源，当前市场分化下，优质顶豪的保值能力依然突出。

四、市场预测与投资建议

短期来看，未来1-2年成都房价仍将延续“核心稳、外围跌”的分化格局，近郊远郊非核心板块仍有5%-10%的回调空间，整体市场将维持量稳价调的横盘状态，普涨时代已经终结，结构性分化会持续加剧，存量房市场下产品品质、配套、细节对价格的影响会越来越大。

投资建议方面，彻底告别“闭眼买房”时代，不建议高杠杆投资远郊刚需盘，这类板块需求不足、流动性差，仍有下跌风险；如果做长期资产配置，仅可关注主城核心区、产业成熟板块的优质中小户型次新房，这类房源承接自住需求稳定，流动性好，具备保值能力，尽量避开大户型豪宅、远郊文旅盘，不要盲目抄底“价格洼地”，持有周期尽量拉长至5年以上，避免短期套牢。