撰文：海哥
天新现在放出来的二手次新房和成交房源，
价格简直惨不忍睹！
说实话，淘房君真有点不忍心看了。
万安板块的奥园半岛ONE，有中介挂出一套174㎡的清水房源，现在265万包增值税，还可以谈。
这套21年取证的，当时取证总价450万。
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天西标杆豪宅万科天府锦绣，最好的锦院组团，
最近有中介称，一套256㎡的精装，还带两个车位，成交价720万。
也就是说实际成交总价，都干到6字头了！
这个户型上一套成交还是850万，当时成本价也在八百多左右。
要知道现在这个户型，普遍的挂牌价格都超过1000万。
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公园区标杆改善天健麓湖天境，最近成交了一套142㎡的精装，成交价300万。
当时成本差不多在450万左右。
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这还真是不看不知道，一看吓一跳。
可以说天新前两年的一众改善、豪宅次新盘，现在二手市场基本全军覆没了。
当然，淘房君认为最难过的还不是这个跌幅。
而是同期买房的，你在跌，别人却在涨。
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01
天新次新改善
全军覆没了？
现阶段，天新几个核心板块的次新二手，跌的真不成样了。
踩踏出货，比的就是谁更狠！
之前老是说天西、鹤林村，现在其他板块一些项目二手入市，才知道天西、鹤林村才只是开胃前菜。
现在兴隆湖、公园区、万安这些板块出货，踩踏貌似才真正开始。
兴隆湖东，清凤鹿溪源二手解禁，近期成交了一套177㎡的房源。
成交总价253万。
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项目开盘精装总价在400-500万左右。
如果当时买的有比较大的优惠，这还不算“腰斩”。
天东比较热门的中海天府里云岭一期，5月成交了一套109㎡的套三，
成交总价196万，成交单价1.78万/㎡左右。
这个成交对比2年前，持续阴跌了超过50万。
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要知道，这个小区还算是天东流动性比较好的小区。
一般而言，这种流动性比较强偏刚需的小区，价格其实波动并不会太大。
公园区的万科公园传奇，今年3月成交了一套165㎡的套四。
成交总价361万，成交单价2.18万/㎡。
对比去年初同户型的成交，1年时间也跌了超过50万。
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至于老生常谈的天西、生态带，淘房君已经不想过多的说了，都说了很多次了。
天西的保利天屿、花园城、首开云著等。生态带的德商、中海、川发等。
现在有太多砸盘的超低价房源，
可以说，只有你想不到，没有到不了的价格。
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而且后面天西还有一个问题，招商一大堆限售的房源都还没出来。
这加上保利、阅天府陆续交房，天西如果流动性还这么差的话。
后面踩踏可能还会持续。
02
同期买房
结果天差地别！
就像淘房君开头提到的，最难过的不是天新持续下跌。
而是，同期买房的，你在跌，别人在涨。
就拿天西的标杆豪宅，当初摇号才能买的天府锦绣来讲。
主城锦江的东湖长岛与天府锦绣一批次取证时间相比，两者间隔差不多刚好1年，一前一后。
2019年10月，东湖长岛开盘，1742套房源吸引1992人参与摇号，摇中概率87%，均价2.5w/㎡，后期顺销。
2020年10月，天府锦绣一批次开盘，290套房源吸引490人参与摇号，摇中概率59%，均价3.2w/㎡，开出即清；
东湖长岛算是彼时主城的一个大热项亩，虽然后期顺销了，但是很快也完成清盘了。
就目前的表现来看，虽然都是同期的热盘，但它们现在却渐行渐远。
去年4月，人居东湖长岛成交了一套273㎡的湖畔洋房，
成交总价1560万，成交单价57047元/㎡。
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除了它的二手成交价格值得关注，成交周期也让不少项目艳羡。
这套总价超千万的二手房源，挂牌仅22天，就顺利成交。
回到价格上来。
从开盘情况来看，东湖长岛这套273㎡的湖畔洋房，开盘总价约820万。
赚了多少不好说，至少没亏。
项目相对刚需一点的高层，成交单价也基本稳定在3w＋/㎡。
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到今年，项目部分高总价房源价格有所回调。
最近的一套306㎡成交单价来到了4.2万/㎡。
尽管价格有所降温，但对比开盘，那还是保持的很不错了。
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还有一个最直观的案例就是D10。
现在都知道D10是主城准顶豪！
但淘房君告诉你，当初开盘的时候，D10还没有天府锦绣卖的好。
你敢信？
新希望D10从19年到21年，共三次开盘，前两次均顺销。
新希望D10 21年开盘情况
最后一次开盘才出现摇号人数大于房源的情况，多了一百来个人，摇中概率超80%。
其实，80%的概率，基本报名就有机会，毕竟每个项目摇号都有弃选的情况。
再看价格，D10开盘价格，低层房源精装单价在3.4-3.6万元/㎡；高层房源精装单价在3.7-3.9万元/㎡。
现在成交价呢？
自己去看吧，赚麻了属于是！
03
短短数年时间
天新经历冰火两重天！
从19年开始，天新改善项目就开始陆续出现，到20-22年，天新改善供应量出现井喷。
而大家在那两年津津乐道的“天西F4”，除了更早的蔚蓝卡地亚，其余的基本都是在这个节点供应。
除了供应量大，市场反馈也非常积极，可以说天新在这个节点供应的改善项目，基本都遭疯抢。
摇号、排队、抢购，全是基操。
2020年 天新某盘千人摇号现场
要说当时成都楼市最火热的地方，除了全城点状式分布的“网红倒挂盘”，区域集中发力最猛的的可以说只有天新。
最关键的是，天新当时很多改善新项目的周边二手市场基本为0，参考标的罕有，属于纯开荒。
后续，随着天新核心区域受欢迎的热门项目越来越多，这种全城独一档的“龙头”效应，直接撬动了天新乃至整个成都的楼市热潮。
天东、兴隆湖、法务岛、生态带，甚至双流的华府、怡心湖的新盘都被带飞了一波。
所以，为何短短几年时间，曾经的热门项目，到了二手市场的待遇却天差地别？
1、新规潮来袭，产品持续承压
其实天西几个项目从前两年开始，才有二手陆续解禁。
但不巧的是，从去年开始，成都新房市场开启了一场浩浩荡荡的新规潮。
从得房率到入户光厅，从入户光厅到多套房设计。
同样是400万的房，现在的新房对比前几年的，说看了不心动都是假的。
所以，天西的各项目在板块能级受到影响的同时，产品情况也在持续承压。
2、楼市大环境影响，购房者将确定性放在首位
近些年的楼市情况大家也都清楚。
尽管成都二手行情在全国独一档，但依旧是以刚需群体为主。
随着行情转冷，新房天天卷得房率、户型、光厅、品质下，本来占比就少的二手改善购房者，会遭到进一步的压缩。
在大环境的压力下，有意愿上车改善二手的购房者，其心态也出现变化。
确定性一定是首位。
开荒什么的，已经不可能了。
这也是为什么天新与主城同期入市的老改善，现在差距越拉越大的原因。
你认为呢？
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