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九臻・云谷栖境 完整置业笔记
项目鸟瞰效果图
规划公示图
一、基础底盘信息
1. 区位板块
莲湖区西二环内西电城市更新核心，西站路以北、潘家村北路以西，二环内主城腹地，向东紧邻环城西苑生态带，属于成熟老城改造片区。
2. 开发主体（本土实业民企，无大型央企 / 国资）
- 拿地母公司：西安市秦宝投资（1994 年成立本土老牌实业房企）
- 项目操盘公司：西安云西置业（秦宝全资新设平台，2025 年 7 月摘地，总价 2.988 亿，两块地合计 32.526 亩）
- 物业：自有新成立物业公司，无西安高端大盘成熟服务口碑，收费标准暂未公示
- 工程总包：筑博设计规划，施工单位待公示
3. 地块硬性指标（双地块拆分）
- 总占地约 32.5 亩，DK1 北地块 21.77 亩、DK2 南地块 10.75 亩，统一容积率 2.5、绿化率 35%
- 9 栋住宅排布：
- DK1：7 栋 17–18 层小高层
- DK2：1 栋 17 层小高 + 1 栋 10 层纯洋房（片区稀缺低密楼栋）
- 全盘统一第四代空中庭院毛坯住宅，奇偶层 6 米挑高露台赠送；北地块部分楼栋首层做架空泛会所
- 配套硬性要求：配建 100㎡养老用房、社区服务站，南侧同步代建 11.48 亩市政绿地
- 产权 70 年纯住宅；销售状态：仅规划公示、无预售证、未开盘、交房时间完全空白，远期期房
- 车位配比：整体约 1:1.1，人车分流、地下环氧车库
二、户型 & 价格预判
1、户型梯度（全盘纯改善，无极小刚需两居）
官方暂未放出完整户型图，结合片区四代盘定位预判面积：
- 110–128㎡ 三室两厅两卫（刚需门槛）南北双庭院、LDKG 横厅，实得面积提升 20%+，预估总价 165 万起
- 139–165㎡ 四室两厅两卫（主力改善）270° 转角环幕庭院、双主卧套房，一梯两户纯板独立私梯厅，预估总价 210–290 万
- 170–177㎡ 大四房三卫（10 层洋房楼王）洋房低密、公摊更小、庭院尺度更大，全盘顶配，预估总价 300 万起
2、开盘价格预判
周边二环内新房均价 17500 元 /㎡，结合 2.5 容积率 + 洋房 + 四代产品 + 主城地段：整体预估均价 16800–19000 元 /㎡；10 层洋房比小高层贵 1200–1800 元 /㎡
三、全维度成熟配套（二环内现成兑现，无远郊等待）
1、交通（双地铁覆盖）
- 地铁 1 号线劳动路站 / 玉祥门站步行约 800–1000 米；8 号线环线开远门站 1.2km，双轨贯通高新、曲江、城北全城
- 自驾：西站路、大庆路、西二环、环城西路主干道，15 分钟直达钟楼、高新锦业路
- 门口 500 米内 11 个公交站点，短途代步全覆盖
2、教育（莲湖成熟公办梯队）
- 南侧 800 米大庆路小学（莲湖优质公办），片区标杆小学；
- 中学划片西电中学、西安市第一中学，老牌公办；3km 内益新、庆安中学多所名校 + 分校
- 周边十余所公立幼儿园，小区自带社区幼教配套，12 年教育闭环齐全
3、商业、医疗、生态
- 商业：3km 丰禾万达广场、太奥广场、老城根 G-Park、龙湖大兴星悦荟四大成熟商圈，自带沿街社区底商
- 医疗：1km 西电集团医院（三甲）、3km 西安市第一医院、交大二附院分院，三甲资源充足
- 生态：一路之隔环城西苑千亩城市绿地，南侧代建大型市政绿地，内部 35% 立体园林，主城稀缺安静生态住区
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