李嘉诚预言要成真了？我国41.5%的城镇家庭，或将面对这三个难题|住房|保障房|按揭

七八年前楼市最热的时候，全中国都在喊“买到就是赚到”，谁要是没上车好像亏了一个亿。那时候李嘉诚天天劝大家别盲目炒房，自己还疯狂卖内地资产，当时好多人说他老糊涂了看错中国。现在几年过去，再翻出当年的话看看，还真有点后背发凉。

现在公开统计出来的数据摆着，我国城镇家庭里，有两套及以上房子的，占比差不多41.5%，有些机构算出来比这个还高。一边是好多人手里攥着好几套，一边是新房二手房市场都冷得发烫，当年李嘉诚说的话，现在成了好多多房家庭不得不面对的现实。

其实老李不止放话，还用真金白银投票。从2013年开始，李氏家族就陆续卖了广州、上海、北京好几个核心地段的商业项目，2017年连香港中环中心的七成权益都卖了，卖了402亿港元，创下当时全球写字楼成交的纪录。短短几年，从内地香港回笼的钱超过两千亿港元，“不赚最后一个铜板”的操作，现在还被当成商业圈的经典案例聊。

现在官方的数据更是把变化摆得明明白白。2025年全国房地产开发投资82788亿元，比上年降了17.2%，其中住宅投资63514亿元，降了16.3%。中指研究院算过，2025年全国新开工面积同比降了20.4%，和巅峰时期比已经降了七成多，回到2004年前后的水平，二手房价也比高点降了不少。

有意思的是，2026年老李又回来了。之前把欧洲资产高位变现之后，他带着超过400亿港元现金，重新杀回内地核心地段。进进出出这一趟，把房地产的周期曲线画得明明白白，那种闭眼买就能涨、普涨暴富的时代，确实是过去了。

第一个难，就是房子想卖变现有钱拿，越来越难。北京上海等十多个一二线城市，二手房挂牌量长期稳定在十万套以上，好多业主哪怕愿意降两成卖，房子都不一定能顺利出手。看房的人现在挑得不行，户型奇怪、楼龄大、没好学区的房子，最先被市场淘汰。曾经被当成“硬通货”的房子，现在流动性差得离谱，就算个人住房贷款利率降到3.1%的历史低位，购买力释放还需要时间。

第二个难，出在出租上。最新的统计显示，全国城镇住房空置率是17.8%，放到不同城市差别可太大了。北上广深四个一线城市空置率才7.3%，属于合理水平，三四线城市空置率直接干到21.5%，比全国平均高了一大截。房子能不能租出去，全看城市能不能留得住人、有没有产业，那些人口一直在往外走的城市，手里多余的房子，一边租金越来越低，一边还要承担空置的成本，两头挤压太难受。现在年轻人都喜欢灵活租房不想背压力，过去“以租养贷”的老路子，真的走不通了。

第三个难，就是持有的隐性成本，一年年啃口袋。物业费、维修基金、采暖费这些，每年都得掏，一分钱少不了。哪怕现在二套房公积金贷款利率降了，还是比首套高，每个月的按揭压力一点没轻。现在好多地方已经取消了首套二套的利率区分，对新买房子的人是好事，可对已经握了好几套的家庭来说，每个月的按揭和持有费用，该掏还是得掏。要是赶上行业波动家里收入降了，当初把钱都砸房子上的配置，一下就露出脆弱的底了。

这事也不是完全没解。现在全国的住房总量其实已经够了，截至2024年底，城镇有3.02亿套住房，按全国家庭算，户均住房建筑面积已经过百平，“有房住”的问题解决了，现在要调的就是资产配置的问题。央行也在发力，五年期以上首套公积金利率已经降到2.6%，2026年开始存量公积金贷款也降25个基点，一年能帮大家省不少利息，就是托着市场往稳了走，支持刚需买房。

人口这条线也得拎出来说。2024年我国常住人口已经连续三年负增长，一年少175万人，社科院测算到2035年人口会减少约8000万，对应的住房需求也会少2500万套。新生人口趋势性下降，叠加深度老龄化，住房需求肯定回不到过去猛涨的时候了。现在我国家庭总资产里，房子占了66.7%，比美国的26.5%、日本的38.1%高太多，钱全砸在一个品类里，本身风险就不小，越来越多家庭也开始想明白，要分散配置，别把鸡蛋全放一个篮子里。

往远了看，这一轮不是简单的行情下行，是整个行业换了发展轨道。过去粗放式盖房子卖房子的路走到头了，现在搞城中村改造、存量更新、保障房，走的是“住得舒服、配置合理”的新路。对握了好几套房子的家庭来说，这其实也是一个调整资产的窗口期。核心地段配套好的好房子，依然能保值，那些偏远郊区、人口流出地、户型落后的房子，不如早点算算账，看看要不要趁着窗口置换。