撰文 | 花姐
出品 |楼花网
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丰台楼市，也迎来了价格屠夫！
位于花乡的北京建工嘉棠雅序，进入开盘倒计时。
5月27日，它的545套房源取得预售许可证，至今认筹近500组。
但，嘉棠雅序的营销团队仍不满足。
为了更加保险，它新增了渠道进驻、全民销售等营销手段。期望在开盘前，认筹数能够达到800至900组。
嘉棠雅序的一举一动，被老盘北京隅西颂盯死了。
它们相距只有1.3公里，一个在南四环内，一个在南四环外，是直接对手。
就在嘉棠雅序取得预售证的那一刻，坊间便有消息称，凡是到访过前者的购房者，购买北京隅西颂的房子，将额外再享折扣。
它们之间，最敏感的，是价格。
对于嘉棠雅序来说，不到最后开盘一刻，价格是秘而不宣的；而西颂，完全暴露在阳光之下。
截至目前，北京隅西颂供应439套，网签166套，成交均价7.74万元/平米，网签金额15.17亿元。
它的实际成交价，较预售均价，打了84至88折。
如果拿北京隅西颂预售和网签之间的价差，结合嘉棠雅序的预售价，花姐大胆猜测一下，后者的开盘均价，大致在7-7.2万元/平。
这其中，不排除北京建工地产在嘉棠雅序身上，小户型会进一步让价，突破7万元/平的可能性。
一场丰台楼市的价格战，从暗战开始逐渐挑明了。
嘉棠雅序开盘在即，花姐来聊聊有关它的选房攻略，仅供参考。
99平米三室两厅两卫
这是嘉棠雅序最小的户型，分布在2#、1#中间和东边户，以及3#中间和西边户，也是绝对主力户型，共285套，占比52.1%。
由于占总户数的基数过大，嘉棠雅序能否一炮而红，99平的去化进度，十分关键。
而关键中的关键，在于它如何定价。
有消息称，99平户型的开盘价，最低6.7万元/平起，总价在670万元至710万元。
该户型最大的优势是：南向三面宽。在丰台楼市同等面价段中，除了方程国贤府92平外，几乎没有对标者。
它的赠送手段主要有3种：1、南向通面内嵌阳台，进深1.15米；2、北向卧室设备平台，进深约1.2米；3、外部另有装饰构架赠送，进深约1米。
99平米的产权得房率整体约74.5%，整体的赠送面积约14.3平米，实际得房率整体约88.5%。部分户型，可达到90%。
从一房一价表上看，99平米户型顶层和次顶层的预售差价，为1889.6元，首层和二层的价差，为1259.7元。
它整体预售均价，边户约在8.23万元，中间户则在8.27万元/平。一般而言，边户的价格是高于中间户的。
嘉棠雅序反其道行之，主要原因，大概率是1#东边户和2#西边户，紧挨红线，临街较近；而2#的东西边户，则多少与前面存在些许煞角。
花姐对于99平米的选房建议为：
1、楼层选择上，优选14至17层。15-17层与楼下的价差为126元/平；14层更是只比13层多62.99元/平；
2、如果对价格十分敏感，由于与南面的洋房楼间距足够大，3层以下房源，也可考虑；
3、楼栋选择上，花姐建议优选2#。位于小区的中轴线，南北空间感十足，舒适性强于1#和3#。
109平四室两厅两卫
这是嘉棠雅序的次主力户型，分布在小区最南边的7#至11#整栋，共146套，占比26.69%。
其中8#和9#一单元西户面积稍大，为114平。
在嘉棠雅序的样板间中，109平户型被设计成了卧室3+1格局。它的北边两间卧室，可连通一起，形成超级大三居。
该户型的赠送手段，主要有三种：1、南向面宽内嵌阳台，进深1.4米；1、西北角卧室设备平台，进深约1.1米；厨房外面有装饰架构赠送，不入室。
得益于洋房，109平的整体产权得房率很高，接近84%；如果加上约12.7平米的赠送面积，整体实际得房率可达到96%。
当然，如果剔除北边不可入室的装饰架构后，该户型的实际得房率，将降低约2个百分点。
该户型的预售价在8.29万元/平至8.36万元/平。整体上也是中间户型，比边户略贵一些。
背后的逻辑，基本雷同99平，贴近车库出入口和临街，导致噪音更大。
109平米顶层和次顶层的价差，为2366元/平；8#至10#一二三层的价差，为1775元/平；7#首层和二层的价差，为2129.48元/平。
其余楼层价差，最低118元/平，最高355元/平。
花姐对109平户型的选房建议为：
1、整体来看8#的性价比，并不是很高。原因是，面积虽更大一些，但产权得房率只有81.45%，较其他啊户型，差了2个百分点；
2、如果想要该段位更大一些的面积，可考虑9#一单元西户，面积更大，产权得房率也接近84%，居住舒适性更高；
3、剩余楼栋，花姐建议重点避开7#、9#西边户，和10#东边户，一来临街，二来紧挨着车库出入口。可优选7#一单元和二单元东户；
4、楼层方面，8#至10#均为7层洋房，如果体现在价格上2层和顶层的性价比，反而不错；7#为11层洋房，4层和顶层的性价比不错。
123平四室两厅两卫
该段位户型，嘉棠雅序分了洋房和小高层户型。
洋房户型，分布在4#和5#整栋，共40套，占比7.31%；小高层户型，分布在1#西边户和3#东边户，共35套，占比6.4%。
它们最大的区别是：1、赠送手段不同；2、实际得房率的不同。
洋房户型的主要赠送手段为：1、南向通面内嵌阳台，进深1.45米；北边一次卧设备平面，进深约1.1米。
小高层户型则为：1、南向通面内嵌阳台，进深1.35米；北边一次卧设备平台，进深约1.1米；3、北边一处装饰构架，进深约1米。
洋房户型的产权得房率约83.4%，加上赠送面积的实际得房率，约94%；小高层户型的产权得房率则为74.5%，实际得房率约在86%。
不过，在价格上，二者也是有差距的。
123平洋房的预售均价，在8.36万至8.41万元/平；而小高层户型的预售均价，在8.23万元至8.29万元/平。相差1000多元/平。
另外，洋房的顶层和次顶价差，为2341元/平，一层和二层为1756元/平；小高顶层和次顶为1913元/平，一层和二层为1913元/平。
花姐对123平的选房建议为：
1、优先选择洋房户型。尽管预售价相差了1000多元/平，但将多出来的实际得房率，换算成面积和价格，远高于售价带来的价差；
2、洋房户型，除了4#东边户临街外，其余户型均可选择；小高户型，3#东边户更好，眼前就是整个小区的中央园林，且出行方便；
3、楼层选择上，洋房户型的1、2层和顶层性价比更高；小高层户型为14-17层。
139平四室两厅两卫
作为嘉棠雅序的楼王户型，139平米分布在6#整栋，共41套，占比7.5%。
其最大的亮点是：1、南向同段位无敌面宽；2、北向做到了3.5面宽。
这让它在目前的北京楼市，很难找出一个对标户型。
139平的赠送手段主要有两种：1、南向通面内嵌阳台，进深1.4米；北边卧室一处设备平台，进深约1.1米。
它的整体赠送面积约12.6平米，产权得房率达到了近86%，实际得房率约在95%。
139平米的预售均价，在8.39万元至8.48万元/平之间。最贵的户型为一单元西户和三单元东户，其余户型价格基本一致。
楼差价上，顶层和次顶的差价为2314元/平，一层和二层为1504元/平。最高的户型，位于4层和5层。
花姐对该户型的选房建议为：
1、二单元整体上的性价比价高，其次为一单元西户和三单元东户；
2、楼层上，6层的性价比最高。作为次顶层户型，居然比5层还便宜116元/平。另外，2层的性价比也不错。
在花姐看来，嘉棠雅序的楼王户型，根本不愁卖，总共41套房源，加上极为出色的产品力，一开盘就售罄的可能性很大。
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